文/上海進(jìn)深 魏薇
在上海樓市開發(fā)速度這方面，還得是綠城。
拿下浦東北蔡地王當(dāng)天，綠城就在目現(xiàn)場(chǎng)迅速建立了項(xiàng)目前線指揮辦公室。拿地兩周之后，綠城就公示了設(shè)計(jì)方案。
官網(wǎng)的公示圖略顯模糊，但也能從中看出不少信息。
項(xiàng)目整體東低西高，西側(cè)規(guī)劃了4幢14-16層的高層，東側(cè)則是5幢4-5F的疊墅，高層和別墅東西各為組團(tuán)。
1、小區(qū)全人車分流，人行出入口和車行入出口完全分開，西側(cè)和北側(cè)各有一個(gè)車行出入口，人行的主入口在西側(cè)。
2、主入口后有下沉庭院和風(fēng)雨連廊，這里也是未來(lái)小區(qū)下沉?xí)乃诘?。中間2棟小高層做了架空層，可作為泛會(huì)所使用。
3、為了將疊墅與小高層分割開，項(xiàng)目在小區(qū)中軸線附近做了較大面積的集中綠地，保證了疊墅業(yè)主能夠有較高的私密性。這片集中綠地，與風(fēng)雨連廊聯(lián)通，大大提升了業(yè)主在小區(qū)活動(dòng)時(shí)的體驗(yàn)感。
4、4棟14-16F的小高層，采用了"一梯兩戶雙向開門"設(shè)計(jì)，每家每戶都有獨(dú)立電梯廳。
網(wǎng)傳高層主力為110-120-140㎡戶型，疊加戶型面積約200㎡。
不利因素方面，KP站位于西北側(cè)保障房的南邊；公示圖中未發(fā)現(xiàn)垃圾房，大概率做了入地處理，不會(huì)影響小區(qū)環(huán)境。
2025年3月28日，在今年第三批次土拍中，綠城以總價(jià)291590萬(wàn)元競(jìng)得浦東北蔡地塊，溢價(jià)率40%，折合樓板價(jià)71412元/㎡，且裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于5000元/㎡。
粗略估算下來(lái)，項(xiàng)目的未來(lái)售價(jià)很有可能突破11萬(wàn)。鑒于高低配的方案，小高層的價(jià)格有望控制在10萬(wàn)左右，疊加預(yù)計(jì)會(huì)在13萬(wàn)/㎡。北蔡板塊賣到這個(gè)價(jià)格，恐怕只有低調(diào)的富豪，會(huì)選擇這里的疊墅。
怎樣吸引并留住這部分客群？產(chǎn)品自然不能做差。
有消息透露，項(xiàng)目疊加很可能將打造“雲(yún)廬”系產(chǎn)品。該產(chǎn)品系尚未在上海有落地，雲(yún)廬系列是綠城中國(guó)近年來(lái)推出的高端低密住宅產(chǎn)品線，主打“詩(shī)意棲居”與“現(xiàn)代科技融合”的居住理念。
目前坐鎮(zhèn)上海綠城的掌舵者，是華東區(qū)域總經(jīng)理、上海公司總經(jīng)理賴圣場(chǎng)。最近熱度很高的綠城潮鳴東方，也是賴圣場(chǎng)親自掛帥。
賴圣場(chǎng)是一位“老綠城人”了。其曾擔(dān)任綠城房產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理助理，主管房產(chǎn)集團(tuán)整體產(chǎn)品品質(zhì)工作，曾參與杭州春江花月、杭州丁香公寓、寧波桂花城、溫州鹿城廣場(chǎng)等高端項(xiàng)目的打造。
綠城此次拿下的，是整個(gè)北蔡楔形綠地中出讓的第三幅地塊，也是第一個(gè)做疊墅產(chǎn)品的項(xiàng)目，樓板價(jià)比隔壁的西派海上樓板價(jià)高了28%，比浦開北蔡地塊高了40%。
地王的誕生讓周邊的幾個(gè)盤都熱度提升了。據(jù)說，綠城拿地當(dāng)天，西派海上的售樓處營(yíng)業(yè)到了晚上12點(diǎn)，有客戶連夜訂房。
綠城地王項(xiàng)目和西派海上面臨著同樣的問題：項(xiàng)目周邊的道路尚未完全貫通，配套設(shè)施主要依賴相鄰的張江和北蔡地區(qū)，距離長(zhǎng)泰廣場(chǎng)、龍陽(yáng)廣場(chǎng)等商業(yè)中心也約有三四公里的距離。距離最近的地鐵站也有將近2公里。
作為北蔡楔形綠地的開荒者，隔壁的西派海上樓面價(jià)5.57萬(wàn)/㎡，距離最近的地鐵2公里左右，周邊基本上以農(nóng)田和工地為主。該項(xiàng)目上一次開盤時(shí)間是今年3月15日，共推出144套建面約103-142㎡洋房小高層產(chǎn)品，備案均價(jià)93801元/平方米，開盤當(dāng)天去化率約82%。之后，西派海上還有四批次房源推出。
去年8月7日，浦開集團(tuán)以底價(jià)196280萬(wàn)元摘得浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C06-01地塊，成交樓面價(jià)51009元/㎡，無(wú)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。一個(gè)月之前，該設(shè)計(jì)方案已正式公示，計(jì)劃建設(shè)6棟14層高層住宅，主力戶型為96-118-142㎡3-4房。價(jià)格雖未公布，但51009元/㎡的樓板價(jià)擺明了要走親民路線。
綠城這波高低配打法，就是要用高層截胡剛需剛改客群，用疊墅收割中產(chǎn)及以上的富豪群體。
這個(gè)方案似曾相識(shí)。同在浦東內(nèi)中環(huán)的“華潤(rùn)翡雲(yún)悅府”也是小高層疊墅設(shè)計(jì)，一批次高層低價(jià)入市，認(rèn)購(gòu)已觸發(fā)積分，二期地塊也是高低配設(shè)計(jì)，加上綠城北蔡項(xiàng)目，這下，浦東內(nèi)中環(huán)有好戲看了。
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