住房作為家的重要載體，不僅僅是遮風避雨的居所，更是承載美好生活愿景的核心空間。今年全國兩會，“好房子”概念首次被寫入政府工作報告，吸引社會各界目光。究竟什么樣的房子堪稱“好房子”？“好房子”是否就等同于新房子？它又該如何托起大眾的美好生活？帶著這些疑問，海岸君近期深入多個售樓處與房產(chǎn)中介門店，隨機采訪了數(shù)十位不同購房群體，探尋他們對“好房子”的期待。
01
哪些“好房子”受青睞？
上周五，海岸君踏入世博園內一處新樓盤的售樓處，即便正值工作日中午，現(xiàn)場依舊人頭攢動、熱鬧非凡。項目工作人員賈先生透露：“本批次我們推出228套房源，目前已接待3000多組看房者。為給看房客提供優(yōu)質參觀體驗，我們提前幫他們預約具體時段，安排一對一講解咨詢服務?！?/p>
“我偏愛層高高些的房子，這也是我關注這個新盤的主因。該項目層高3.05米，在當下新樓市場較為少見。”剛剛參觀完樣板房的華女士直言，過去半年，她參觀過十多個新房樣本間，好多房屋層高2.7米左右，空間壓抑感明顯。“考慮到未來業(yè)主鋪設地暖等需求，真心希望有更多高層高房源面市?！?/strong>
除層高外，靈活多變的房型也備受購房者青睞。該項目推出的兩個戶型樣板間里，140平方米的“3+1”戶型人氣爆棚。賈先生稱：“目前，我接待了200多組客戶，其中約三分之二參觀者明確表示更喜歡‘3+1’戶型。” 區(qū)別于常規(guī)三房兩廳，“3+1”戶型客廳面積更大，約有60平方米，且客廳一側頂部預裝吊軌，后續(xù)裝上移門，便能隔出約18平方米獨立空間。這個空間用途多樣，既可以用作客房，招待來訪的親朋好友；也能打造成書房，為業(yè)主營造靜謐的閱讀、辦公環(huán)境，契合二孩家庭、三代同堂等多樣化客群的居住需求。
02
“好房子”需要哪些好配套？
“小區(qū)會提供哪些配套設施？”“使用公共設施需要額外付費嗎？”“小區(qū)物業(yè)管理的收費標準是怎樣的？”…… 在浦東新區(qū)張江板塊某新樓盤的售樓處，不少看房者將關注的焦點聚焦在了小區(qū)內的配套設施以及未來的物業(yè)管理上。
“我們選擇房屋，也是選擇未來10-20年的生活方式?！笨捶空咝づ康脑捳Z，道出了眾多購房者的心聲。該項目不僅配備健身房、壁球館、室內常溫游泳池等運動場館，還設有兒童活動區(qū)、宴會廳、公共廚房等配套設施，且全部免費向業(yè)主開放。肖女士憧憬道：“以后家人過生日，能邀請親友來小區(qū)會所歡聚，感覺自家的會客廳一下子擴容了好多，生活也變得更加豐富多彩?！?/p>
項目工作人員潘先生介紹，項目毗鄰張江科學城，潛在購房人群多為高學歷新上海人。為精準契合客群需求，前期團隊展開充分市場調研，發(fā)現(xiàn)100至110平方米的三房兩衛(wèi)戶型，最受青睞，能夠穩(wěn)穩(wěn)滿足這些年輕家庭未來15年的生活所需?？紤]到年輕人社交需求旺盛，項目團隊著重發(fā)力打造會所配套，為住戶提供更多運動、社交的公共空間，助力鄰里間搭建情感橋梁，讓社區(qū)生活充滿活力與溫度，真正實現(xiàn)從“有房住”到“住得好”的品質跨越。
03
“好房子”等于新房子嗎？
“好房子”就必然意味著是新房子嗎？海岸君在浦東新區(qū)花木板塊、塘橋板塊多家門店調查發(fā)現(xiàn)，房齡15年左右的次新房同樣備受購房者關注。
花木板塊某中介門店負責人潘雪蓮稱：“近兩個月，不少看房者明確指定關注區(qū)域內某些次新房樓盤，房源一掛上網(wǎng)，一天就能接待十多組購房者看房?！?strong>這些小區(qū)大多建于2011年前，不少房屋層高超3.1米，“大客廳、小房間”設計，有效保障了居住的私密性。區(qū)域內不少二手房成交周期超三個月，而這些小區(qū)房源近期成交周期大幅壓縮至一個月左右。
浦建路上某中介門店負責人汪先生表示：“房屋品質高、房價波動小，是不少購房者選房重要標準。很多置換客群會優(yōu)先考慮本區(qū)域次新房，房價穩(wěn)定、小區(qū)物業(yè)管理水平高是關鍵因素。置換客群涉及連環(huán)置業(yè)，買房賣房存在時間差，這類高品質次新房優(yōu)勢盡顯。”
中原分析師盧文曦表示，今年3月，上海二手住宅成交2.69萬套，月度成交套數(shù)創(chuàng)2021年8月以來新高。成交數(shù)據(jù)顯示，70至144平方米改善型住宅始終占據(jù)市場主流，連續(xù)3年占比超半數(shù)，是二手交易市場的中堅力量。成熟社區(qū)周邊商業(yè)、交通、學校、醫(yī)療等配套齊全，對置換客仍具較大吸引力。
04
住宅新國標的“好房子”什么樣
當前，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已超過40平方米，住房發(fā)展的重心正從解決“有沒有”的基礎需求，向追求“好不好”的品質提升轉變。3月31日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布國家標準《住宅項目規(guī)范》，在規(guī)模、布局、功能、性能和關鍵技術措施等方面，對住宅項目的建設、使用和維護作出規(guī)定，讓“好房子”有了明確、具體的標準。新標準明確：新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設置電梯；提高了墻體和樓板隔聲性能，戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬……此規(guī)范將于今年5月1日起正式施行，將為我國住宅建設領域帶來深刻變革。
今年5月1日起實施的《住宅項目規(guī)范》，是對現(xiàn)執(zhí)行標準2011版《住宅設計規(guī)范》的全面更新。隧道股份城建設計集團建筑園林院設計總監(jiān)、國家一級注冊建筑師郭炎表示，新規(guī)范在安全、舒適、綠色、智慧等方面做出了顯著提升，旨在推動我國住宅建設向高質量發(fā)展邁進。隨著新規(guī)的全面執(zhí)行，未來居住品質將會得到大幅提升。
《住宅項目規(guī)范》中，住宅層高由現(xiàn)行版本規(guī)定的宜為2.8米提升至不低于3.0米，臥室/起居室凈高由不低于2.4米提升至不低于2.6米。新規(guī)范的層高標準比過去增加了20厘米。對套內空間面積也設定最小限值，臥室使用面積不應小于5平方米，兼起居室的臥室使用面積不應小于9平方米。而且，新規(guī)范不再用“宜”這種建議性字眼，而是用“應”體現(xiàn)了強制性的約束。
郭炎認為，通過設定最小套型面積、層高等硬性標準，確保住宅的基本舒適度，從而避免“鴿子籠”式的狹窄居住空間。將住宅層高最低標準由2.8米提升至3米，這一變化對提升居住體驗具有顯著意義。“更高的層高為更好地采光和通風提供了條件。同時，由于凈高的增加，為地板和地暖設備的鋪設，吊頂內的新風系統(tǒng)甚至衣柜的收納空間的增加提供了更多便利。”
新規(guī)范中關于電梯的設定標準也備受關注。《住宅項目規(guī)范》要求最高入戶層為四層及四層以上的住宅，每個住宅單元應至少設置1臺電梯。而2011版《住宅設計規(guī)范》為七層及七層以上，需設電梯。這一規(guī)定意味著更多住宅小區(qū)尤其是低層住宅項目，都可以納入到“電梯房”的行列中，來解決低層住宅（如多層、小高層）老年人、行動不便者通行問題，提升居民出行便利性。
此外，在提升隔音性能上，新規(guī)范對住宅分戶樓板的撞擊聲隔聲性能要求從“不應大于75分貝”提升至“不應大于65分貝”。“不要小看10分貝，這意味著聲強降低了10倍，可以顯著減少日?；顒樱ㄈ缒_步聲、物品掉落）對鄰里的干擾?！惫渍f，《住宅項目規(guī)范》還首次對建筑設備（如電梯、水泵）傳播至室內的結構噪聲設定限值，并明確衛(wèi)生間排水噪聲的控制要求，緩解設備噪聲擾民問題。
適老化是《住宅項目規(guī)范》編制考慮的一項重要原則，新標準針對我國進入老齡化社會這一情況，對住宅未來如何適老做出了多項規(guī)定。
郭炎舉例道，新規(guī)對室外公共空間和室內居室空間的無障礙和適老化細節(jié)提出了系統(tǒng)要求。比如小區(qū)內外道路、單元出入口需形成連貫的無障礙步行系統(tǒng)，確保輪椅通行和緊急疏散的便利性。每個住宅單元需至少配備一個無障礙公共出入口，戶門與衛(wèi)生間門的通行凈寬均需適當加寬，以確保輪椅通行及攙扶時的便捷性。套內空間中，衛(wèi)生間應安裝扶手或預留扶手安裝條件，地面需進行防滑處理，同時門的設計需兼顧緊急情況，例如內開門需預留足夠的向外開啟空間。
05
上海新規(guī)何時落地
海岸君從市住建委獲悉，今年9月起，上海將執(zhí)行新版《住宅工程套內質量驗收標準》，落實“好房子”建設要求，從驗收環(huán)節(jié)引導房企打造質量更好的住宅，滿足消費者的品質居住需求。
近年來，上海小區(qū)業(yè)主反映的新房質量問題發(fā)生變化，主要集中在外墻滲漏、內墻質量、地下停車庫、室內地面、門窗以及給排水與燃氣等方面，其中外墻滲漏較為突出。
雖然新版驗收標準目前尚未公布全文，但將以問題導向，較此前更為細化。比如，針對工程質量投訴較為集中的外墻、外窗滲漏等問題，提出細致的驗收要求；新增淋水試驗和紅外熱像法等檢測要求，增加室內環(huán)境污染物報告、全裝修住宅設置燃氣泄漏報警系統(tǒng)的檢查要求，增加預埋件、柜體、家具等其他細部驗收要求。
值得關注的是，《標準》原章節(jié)“弱電工程”改為“智能建筑”，增加了智能家居控制系統(tǒng)的驗收要求。集成式廚房和衛(wèi)生間、低溫熱水供應、新風系統(tǒng)等新興事物，《標準》也給出明確定義，引導新型生活方式普及。
“新標準的發(fā)布，最大的影響在于極大地激發(fā)了民眾改善住房條件的意愿，有效促進換房需求的釋放。”易居研究院副院長嚴躍進分析道，《住宅項目規(guī)范》本質上只是對住宅項目設定的底線要求。在當下“好房子”建設的大趨勢下，不少新房項目早已參照甚至超越新標準執(zhí)行。新標準發(fā)布后，等于整體拉高了住房消費的底線標準，優(yōu)質產(chǎn)品的示范效應將逐步顯現(xiàn)，吸引部分原本沒有換房打算的人群，因看到綜合品質更高、價格更為合理的新房產(chǎn)品，轉而選擇置換新房。
與此同時，新標準也將促使市場上的產(chǎn)品供給更加豐富多元，滿足不同消費者多樣化的居住需求，推動住房市場朝著更加健康、優(yōu)質的方向發(fā)展。
金海岸工作室
作 者 | 楊玉紅 裘穎瓊
圖 片｜采訪對象供圖
視 頻 | 楊玉紅
編 輯 | 任天寶
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