如果把“止跌回穩(wěn)”拓展為一句話，那么應(yīng)當(dāng)是，“停止下跌，回歸穩(wěn)健增長(zhǎng)”。
當(dāng)“隔壁老王”開(kāi)始提前還貸，“樓下張三”開(kāi)始斷供，房貸不可避免的迎來(lái)新變化。
尤其是2024年，個(gè)人住房房貸與對(duì)公房貸的風(fēng)險(xiǎn)走出不同的兩種趨勢(shì)，以往被認(rèn)為是最佳資產(chǎn)的個(gè)人房貸不良率上升，六大行無(wú)一例外。
同樣的現(xiàn)象也發(fā)生在大量股份行和主要城商行身上。比如2024 年末，招商銀行個(gè)人住房貸款不良率為 0.48%，較上年末上升 0.11 個(gè)百分點(diǎn)。
這真的是房貸的艱難時(shí)刻。
1、兩潮一價(jià)
為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象？我們認(rèn)為與兩個(gè)“潮”和一個(gè)價(jià)格有關(guān)。
首先是提前還貸潮。
能夠提前還貸的人對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)是優(yōu)質(zhì)客戶，也是過(guò)去幾年里在經(jīng)濟(jì)承壓環(huán)境下的幸存者，他們普遍把提前還房貸看作是“買(mǎi)理財(cái)”，因?yàn)槭忻嫔匣緵](méi)有能夠保本，并且收益高過(guò)房貸利率的產(chǎn)品。同時(shí)，受大環(huán)境影響，這部分優(yōu)質(zhì)客戶投資實(shí)體行業(yè)的熱情也在減弱，所以提前還貸成了是最好的理財(cái)方式，更有甚者是拿消費(fèi)貸置換房貸。
其次是斷供潮。會(huì)斷供的人是提前還貸的反面，特點(diǎn)不做贅述，他們是不幸的。
提前還貸意味著房貸的優(yōu)質(zhì)客群被不斷抽離，斷供意味著房貸風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不斷暴露，再疊加一個(gè)價(jià)格因素就是房?jī)r(jià)。
房貸有幾個(gè)安全墊：第一是首付，第二是月供帶來(lái)的貸款本金下降，第三是借款人的月收入（原則上遠(yuǎn)超過(guò)月供）和對(duì)信用的珍視。
但這幾個(gè)安全墊都會(huì)被房?jī)r(jià)下跌擊穿。
這幾年，“止跌回穩(wěn)”頻繁出現(xiàn)。我們認(rèn)為，任何商品的價(jià)格極少存在絕對(duì)的“穩(wěn)”狀態(tài)。高度不標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)，尤其是不斷老化的二手房市場(chǎng)更是難有“穩(wěn)”字出現(xiàn)，房?jī)r(jià)在絕大多數(shù)情況下，只有兩個(gè)走勢(shì)：漲或者跌。
所以我們認(rèn)為，如果把“止跌回穩(wěn)”拓展為一句話，那么應(yīng)當(dāng)是：“停止下跌，回歸穩(wěn)健增長(zhǎng)”。
只有回歸穩(wěn)健增長(zhǎng)，首付和月供鑄造的安全墊才牢固，只有穩(wěn)健增長(zhǎng)，借款人才有動(dòng)力和財(cái)產(chǎn)性收益，安全墊才會(huì)更加牢固。
但穩(wěn)健增長(zhǎng)不是瘋漲，只需要漲幅能對(duì)標(biāo)理財(cái)收益或者物價(jià)上漲速度，就能讓房地產(chǎn)重回健康軌道，畢竟房子還有消費(fèi)的屬性。
瘋漲會(huì)讓房貸和經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)入另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的極端，我想這也是為什么高層強(qiáng)調(diào)“回穩(wěn)”而不是“回漲”的原因。
另一個(gè)關(guān)于房貸的大變化是，2024年個(gè)人住房貸款余額下降，六大行中有四家房貸余額下降。
央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款余額37.68萬(wàn)億元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3個(gè)百分點(diǎn)。這是銀行意識(shí)到房貸風(fēng)險(xiǎn)，而主動(dòng)壓縮嗎？我們并不這么認(rèn)為。
雖然不良率飆升，但在房貸不良率依然處于低位、低于整體水平，這還是在房貸余額下降，不良率分母變小的影響下，要知道其他類(lèi)型貸款余額可都是增長(zhǎng)的。
房貸雖然進(jìn)入了艱難時(shí)刻，但還是好資產(chǎn)，尤其是新增房貸。
無(wú)論是提前還貸潮還是斷供潮對(duì)房貸的影響更多是在存量中，而不是增量。相反增量房貸會(huì)更具韌性，因?yàn)檫@部分客戶出現(xiàn)“兩潮”的概率相對(duì)不高、很多是出于改善、置換需求，并且一定會(huì)踩中經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的周期。
2、春天只差一個(gè)火星
房貸下降更多還是房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積 9.73 億平方米，同比下降 12.9%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降 14.1%。
房地產(chǎn)會(huì)一直萎靡嗎？我們認(rèn)為不會(huì)。
當(dāng)前二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了回暖趨勢(shì)，多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國(guó)重點(diǎn)城市二手房成交近130萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)約9%，為近5年新高。
那么，個(gè)人房貸會(huì)隨之回暖嗎？從余額的角度講，我們認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。
如果以消費(fèi)品的眼光看房子或者房貸，其邏輯無(wú)非是量?jī)r(jià)，價(jià)格正如上文所述，我們認(rèn)為會(huì)穩(wěn)健增長(zhǎng)，但量很難，人口問(wèn)題是房貸余額繞不過(guò)去的問(wèn)題。
但從貸款價(jià)格的角度講，當(dāng)前房貸已經(jīng)處于十分寬松的情況，隨著房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，房貸利率也會(huì)迎來(lái)一定的空間。雖然2024 年全國(guó)新房成交均價(jià)同比下降 7%，但核心城市如北京、杭州優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格企穩(wěn)。
從資產(chǎn)質(zhì)量的角度講，個(gè)人房貸潛力巨大。核心邏輯還是房?jī)r(jià)，只要房?jī)r(jià)止跌并穩(wěn)健上漲，那么兩潮帶來(lái)的資產(chǎn)質(zhì)量壓力將逐漸減小，不良率降低，大量撥備釋放，將助力銀行業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。
同樣的，個(gè)人房貸的另一面是銀行對(duì)公的房地產(chǎn)貸款，如果個(gè)人房貸回暖了，那么也就意味著房地產(chǎn)貸款的壓力小了。央行數(shù)據(jù)：2024年四季度末，人民幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額13.56萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.2%，增速比上年末高1.7個(gè)百分點(diǎn)，全年增加4125億元。
綜上，銀行業(yè)距離春天只差一個(gè)火星，這個(gè)火星就是房?jī)r(jià)上漲，至于火星什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)？應(yīng)該不遠(yuǎn)了。
此時(shí)房貸的艱難時(shí)刻，也是銀行業(yè)的觸底時(shí)刻。
注：圖表由AI生成，如與實(shí)際數(shù)據(jù)不符，請(qǐng)以實(shí)際數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
累了就看個(gè)爽劇吧。
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