樓市已迎來深刻調(diào)整，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國二手房價(jià)格已連續(xù)35個(gè)月環(huán)比下跌。重慶、天津等多個(gè)城市二手房掛牌量超過10萬套。樓市調(diào)整的背后，是人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型和供需變化的多重因素疊加。有專家在記者采訪時(shí)表示，房價(jià)很難上漲了，因?yàn)樾略鋈丝谠跍p少。
過去房價(jià)處于增長區(qū)間時(shí)，即使買到綜合素質(zhì)不高的房子，也不用擔(dān)心房價(jià)下跌。但現(xiàn)在，稍不注意就可能買入跌價(jià)的資產(chǎn)，內(nèi)行認(rèn)為，未來10年，有4類小區(qū)不再值錢，內(nèi)行正在出手這些房子。
第一類，物業(yè)服務(wù)水平差的小區(qū)。
說到物業(yè)，不得不提網(wǎng)絡(luò)上的一個(gè)段子，看房的時(shí)候，保安都是帥小伙，住進(jìn)來之后，都成了老大爺。老百姓在買房決策時(shí)，往往會關(guān)注房價(jià)、戶型、園林，卻忽視了未來幾年一個(gè)影響房屋價(jià)值的重要因素，那就是物業(yè)服務(wù)水平。物業(yè)服務(wù)水平直接關(guān)系到房產(chǎn)的居住體驗(yàn)和資產(chǎn)價(jià)值，差勁的物業(yè)管理會對業(yè)主產(chǎn)生多維度負(fù)面影響，甚至引發(fā)房子貶值。
在社區(qū)環(huán)境上，差勁的物業(yè)會導(dǎo)致惡性循環(huán)：綠化荒廢→垃圾堆積→業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)→服務(wù)更差→房價(jià)下跌。
在租金收益上，同樣戶型，物業(yè)差小區(qū)租金低20-30%（自如房源對比數(shù)據(jù)）。
在鄰里關(guān)系上，混亂的物業(yè)管理會導(dǎo)致鄰里關(guān)系惡化，比如鄭州暴雨期間，某小區(qū)物業(yè)未及時(shí)清理排水口導(dǎo)致地下車庫全淹，物業(yè)投訴率提高。
在生活成本上，好的物業(yè)會將電梯廣告收益回饋給業(yè)主，差勁的物業(yè)會造成維修基金濫用，業(yè)主利益受損。
為了降低物業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)行人士在此建議：
1. 購房前查驗(yàn)物業(yè)公司資質(zhì)（住建部“物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息平臺”可查）。
2. 重點(diǎn)觀察：監(jiān)控系統(tǒng)、電梯維保記錄、綠化修剪頻率、保安年齡結(jié)構(gòu)。
3. 已交房小區(qū)詢問業(yè)主滿意度。
第二類，老舊的高層住宅。
網(wǎng)絡(luò)上曾經(jīng)有“高層住宅未來是否會淪為貧民窟”的爭議，而這種爭議并非空穴來風(fēng)。
從國際上來看，高層貧民窟確實(shí)存在。比如美國芝加哥一個(gè)曾容納1.5萬人的公共住房項(xiàng)目，因?yàn)殡娞萃＿\(yùn)，管道破裂，最終被拆除。聯(lián)合國人居報(bào)告顯示，全球30年以上的高層住宅中，23%出現(xiàn)設(shè)施老化。
而在國內(nèi)，大拆大建的時(shí)代，低層住宅被拆除，轉(zhuǎn)而變成了高層住宅。但是，如今動輒30多層的高層住宅，面臨著拆遷困境，隨著國家對房地產(chǎn)市場的管控，開發(fā)商的拿地決策也越來越謹(jǐn)慎，高層住宅面臨的拆遷經(jīng)濟(jì)賬太大了，以深圳某33層的高層住宅測算，如果拆除重建，需要將容積率提升至7.0以上才具有可行性。日本的經(jīng)驗(yàn)也表明，在老齡化社會下，高層住宅的空置率會加速上升。
這類高層住宅老舊之后，會出現(xiàn)外墻脫落、水電設(shè)施需要維修的問題，而維修基金的使用有嚴(yán)格的限制，高層住宅由于樓層太多，在維修和防火防災(zāi)方面有很多不足，所以隨著高層住宅缺點(diǎn)的暴露，懂行的人在住了一段時(shí)間之后，也會選擇脫手這類房子。特別是那些沒有地鐵、沒有優(yōu)質(zhì)物業(yè)配套的老舊塔樓、以及郊區(qū)的超高層，房價(jià)下跌可能性更高。
第三類，loft公寓。
loft公寓因?yàn)榭們r(jià)低、設(shè)計(jì)時(shí)尚成為部分購房者的選擇。但是，它有幾個(gè)缺陷值得大家關(guān)注。一是土地性質(zhì)。loft公寓屬于商業(yè)用地，到期后續(xù)費(fèi)的費(fèi)用不明確，而住宅是70年自動續(xù)期的。因?yàn)槭巧虡I(yè)用性質(zhì)的用地，很多l(xiāng)oft公寓無法落戶，孩子沒有對口的學(xué)校。第二，在居住體驗(yàn)上，多數(shù)loft公寓的二層凈高不到1.8米。深圳的調(diào)研顯示，67%的loft公寓衛(wèi)生間沒有窗戶，居住體驗(yàn)感不如正常住宅。
另外，公寓存在人員混雜和噪音問題。你的鄰居可能是美容、教培、工作室等商辦業(yè)態(tài)。且不說這類房子是商水商電，如果想把房子賣掉，稅費(fèi)會很高。例如北京朝陽區(qū)某公寓項(xiàng)目，總價(jià)成交價(jià)300萬，實(shí)際稅費(fèi)達(dá)到166萬（包括土地增值稅、差額稅等）。而同等總價(jià)的住宅稅費(fèi)不到20萬。
正如萬科創(chuàng)始人王石曾警示：“公寓產(chǎn)品是開發(fā)商的現(xiàn)金流工具，不是家庭資產(chǎn)的蓄水池?！辟彿空咝枨逍颜J(rèn)識其工具屬性而非居住本質(zhì)。
避坑建議：
1. 驗(yàn)看《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)房屋性質(zhì)。
2. 測算實(shí)際年化回報(bào)率（需包含空置期、裝修折舊）。
3. 優(yōu)先選擇已形成純居住氛圍的公寓社區(qū)。
第四類，地段偏遠(yuǎn)的旅游地產(chǎn)小區(qū)。
每天一睜眼就是海風(fēng)和沙灘，這是很多人夢寐以求的生活。但是最近，有位北京的粉絲朋友就哭訴說自己后悔了。這到底是為什么？原來他當(dāng)年在8000多一平的高位買了乳山銀灘的房子，但現(xiàn)在標(biāo)價(jià)3000元都很難出手。低價(jià)的海景房很難不讓人心動，但是，很多人都忽略了房子最重要的價(jià)值，也就是居住價(jià)值。
海風(fēng)帶來了潮濕的空氣，乳山銀灘這個(gè)位置又比較偏僻，基礎(chǔ)設(shè)施較為落后，公交班次少，好點(diǎn)的醫(yī)院都在20km開外，甚至有的房子根本就看不到海。這位粉絲曾經(jīng)住過一段時(shí)間，但因?yàn)闅夂騿栴}，經(jīng)常犯風(fēng)濕，他想把房子租出去，但這里缺乏產(chǎn)業(yè)，旅游的人也不多，出租也很困難。自己一分沒賺到，還把養(yǎng)老的錢搭了進(jìn)去。通過這個(gè)案例就是想告訴大家，樓市沒有真正的白菜，地段偏遠(yuǎn)的旅游地產(chǎn)小區(qū)要謹(jǐn)慎入手。
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