一、遠離老舊高層：盡早置換，避免“房毀人留”
在小城市或大城市非核心區(qū)持有高層住宅的，尤其房齡超過20年，應(yīng)盡早換房。
數(shù)據(jù)表明，截至2024年上半年，近10年全國高層建筑火災(zāi)超3萬起，雖然火災(zāi)是小概率，但“建筑壽命”是繞不開的終局問題。
電梯壽命約為20年，管線壽命為30~50年。
房齡超過25年的高層住宅，水電老化、管道漏水、電梯故障、外墻脫落等問題層出不窮。
這些問題直接拉低居住體驗和房屋價值。
二、價值坍塌：曾經(jīng)的“豪宅”，如今的“貧民窟”？
以北京方莊為例，這是北京最早的一批高層住宅區(qū)，90年代曾是明星富人聚集地。
如今30年房齡，均價僅4萬出頭/㎡，對比周邊次新盤售價近9萬/㎡，僅為其一半。
再看廣州東山口一帶老破小高層，掛牌價常年低迷，即便地段優(yōu)越，也難敵設(shè)施老化的現(xiàn)實。
三、誰來為高層拆遷買單？
高層住宅最大問題不是建，而是拆。
以30層、3個單元、每層4戶為例，共360戶，每戶100㎡，即便每平1萬元，總賠償超3.6億元。
開發(fā)商根本無法承受這類高成本，等你房子開始有問題，開發(fā)商都注銷N年了，靠政府也缺乏足夠財政支持，屆時真正意義上的面向高層的城市更新肯定陷入困境。
四、“房子是資產(chǎn)”正在被重新定義
很多人關(guān)心土地使用權(quán)70年到期的問題，事實上，多數(shù)高層住宅壽命可能連50年都不到。
而這場價值加速“折舊”的背后，是中國樓市正在進入全新的結(jié)構(gòu)性調(diào)整期。
五、不是所有老房都貶值，是的，但別拿特例說事兒
上海“湯臣一品”，2007年建成，17年房齡，但仍為頂級豪宅，價格30萬元/㎡以上?？康氖浅呶飿I(yè)費（15元/㎡）、超大戶型（400㎡起）、高標準維護。拋開物業(yè)費談住宅維保都是耍流氓。
六、為何中國陷入“高層依賴”？
高層住宅在中國快速興起，與法國建筑師勒·柯布西耶的“高密度城市”理論有關(guān)，該設(shè)計師方案曾經(jīng)引發(fā)歐美專業(yè)人士的群嘲，但香港、大陸卻欣然接受。
內(nèi)在原因是大幅節(jié)約土地、降低基建成本?？s短建設(shè)周期。短期可有效決絕住房緊缺矛盾。當然這其中的賺錢效應(yīng)不言自明。
七、高層密度最大的是北上廣深？錯，結(jié)果出乎你的意料。
數(shù)據(jù)顯示，全國高層住宅數(shù)量達35萬棟，位居世界第一。
高層最多的城市依次為重慶、武漢、成都、西安、深圳、長沙，而非北上廣。
除了地形限制外，更多城市其實并不缺地，純屬短視規(guī)劃與土地財政主導(dǎo)的產(chǎn)物。
八、全球趨勢：高層在發(fā)達國家已全面退潮；中國已過“高峰”
歐美多數(shù)國家高層住宅在20世紀中后期集中興建，但最終大部分因結(jié)構(gòu)老化、改造無望被淘汰。
除非兼具“核心地段+高品質(zhì)”，否則都難逃價值縮水、租售雙低的命運。而高層住宅的維保、安全問題已開始在北京、上海顯現(xiàn)。
九、中國未來樓市支點：不是增量，而是置換
房子依舊是剛需，但供應(yīng)過剩（80%的過剩住房堰塞在三四五線城市），一二線城市存量更新將成為主線。
專家判斷，未來新房銷售“硬底”在9億㎡左右——這數(shù)字咋算出來的，需求這東西能未卜先知？答案是：因為20年房齡高層建筑質(zhì)量“崩塌”倒逼出來的需求量。沒想正是當年的選擇成為了下一輪房地產(chǎn)市場大門開啟的鑰匙！
十、20年后，高層住宅是什么狀態(tài)？
20年前買高層，你以為還清貸款就可以安心養(yǎng)老？
現(xiàn)實是，從中央到地方已在調(diào)整住房結(jié)構(gòu)—低密度住宅用地不斷放開，在鼓勵高層居民“下樓”的新需求引導(dǎo)下，在高層建筑質(zhì)量風(fēng)險倒逼下，你必須進行置換，有錢人換洋房，別墅，沒錢人租公租房、低價購買保障房。
這，就是高層住宅未來的終極歸宿。但愿20年后的你，不是與20年前的高層共進退。
幾個重要數(shù)據(jù)：中國大規(guī)模建設(shè)高層住宅主要集中在2010年，也就是說2030年置換的剛性需求開始“達峰”，希望你未雨綢繆最好準備。
節(jié)目中反復(fù)說，土地成本是占房地產(chǎn)銷售成本的5-6成，房地產(chǎn)的本質(zhì)是人均占有土地資源的多或少，城市綜合配套資源的多或少。理清這個底層邏輯，面向未來，選什么、怎么選，你應(yīng)該有方向了。
這篇文章只是從另一個視角觀察中國房地產(chǎn)行業(yè)未來之路在哪里，對于你我這樣的普通人而言，20年太遠太漫長，變量太多不可控，完全沒必要焦慮，但對于已經(jīng)在高層住了20年且不差錢的人而言，是該好好想想了。
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