2025.04.15
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作者 |第一財經(jīng) 馬一凡
上海正在經(jīng)歷三年來成色最好的“金三銀四”。
最新數(shù)據(jù)顯示，4月尚未過半，上海二手房網(wǎng)簽量已逼近萬套大關(guān)，在剛剛過去的周末，單日成交量再度突破1000套，重現(xiàn)去年12月以及今年3月部分周末的交易盛況。
新房市場同樣火熱，在北蔡新板塊地王樓面價破7萬元/平方米之后不久，同板塊樓盤認(rèn)購率超過了300%。隨著“好房子”相關(guān)政策落地、土地市場高熱傳導(dǎo)，上海樓市正呈現(xiàn)供需兩旺、量價企穩(wěn)的回暖態(tài)勢。
4月二手房再現(xiàn)單日千套
近期，老家在陜西、在上海工作已超過10年的賴女士對第一財經(jīng)表示，她只花了一周時間看房，就果斷買下一套學(xué)區(qū)房，“在一個工作日，下了班喊上老公就跑去簽約了”。
對于為什么不再觀望樓市，賴女士表示，一是覺得二手房價格降低了不少，已經(jīng)符合她的心理預(yù)期；二是想盡快結(jié)束租房的生活，減少“滬漂”的不安定感，也給自己剛一歲多的女兒準(zhǔn)備好未來的學(xué)位。
賴女士買下的這套學(xué)區(qū)房，雖然是一套“老破小”，但是對口普陀區(qū)第一梯隊的學(xué)校、通勤便利，加上其價格顯著低于上海市區(qū)住宅均價，這些都是吸引賴女士快速購房的因素。
上海一家頭部中介的經(jīng)紀(jì)人賈超告訴記者，像賴女士買的這種房子，近段時間是非常好成交的，“類似的交易非常多，一些優(yōu)質(zhì)的、有學(xué)區(qū)加持的房子掛出來后只需要一周就進(jìn)入成交環(huán)節(jié)”。
賈超表示，這種交易有幾大特征：一是房子的價格非常低，一般來說單價在5萬元/平方米以下，總價在300萬以下；二是房子雖然樓齡很長，但是其位置不錯，有交通、學(xué)區(qū)等因素加持；其三，因為總價有所下降，房屋的租售比提升了，買家覺得能算得過來賬，就愿意出手。
58安居客研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海5萬元/平方米以下的二手住宅找房需求占比超過了三分之二。這一波中低端住宅需求的加速入市，拉動成交數(shù)據(jù)快速攀升，今年的樓市“金三銀四”現(xiàn)象非常顯著且明確。
上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2025年3月，上海二手房網(wǎng)簽總成交數(shù)2.93萬套，月度成交套數(shù)創(chuàng)2021年8月以來的第二高位（僅次于2024年12月的2.97萬套網(wǎng)簽數(shù)，當(dāng)時創(chuàng)下了四年來的單月最高紀(jì)錄）。
今年一季度，上海二手房網(wǎng)簽量超過了6.8萬套，同比大增54.5%。
進(jìn)入4月后，盡管4月第一周（4月1日至7日）受到了清明假期影響，二手房成交量僅為3753套，但從第二周開始成交量又快速回升。
根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至4月13日，上海4月份二手房已網(wǎng)簽9233套。4月還未過半，網(wǎng)簽量已經(jīng)接近萬套。
在4月上旬，每日網(wǎng)簽量還在幾百套徘徊，而到了4月12日、13日，日網(wǎng)簽量又超越了1000套大關(guān)，再現(xiàn)3月份的火爆局面，可見4月份延續(xù)樓市小陽春態(tài)勢已具備確定性。
值得關(guān)注的是，2024年最后一個季度，上海二手房成交的火熱，與提振房地產(chǎn)市場的“滬九條”“滬七條”等政策接連出臺有密切聯(lián)系。而現(xiàn)在，距離上海上一輪樓市政策落地已有較長一段時間，近期并無新政刺激，但市場仍在升溫、信心不斷修復(fù)。
從價格來看，筑底信號也較為明顯。上海中原地產(chǎn)二手住宅價格指數(shù)顯示，3月上海二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.75%，從今年前三個月的指數(shù)變化來看，1月、3月均環(huán)比上漲，僅2月份受春節(jié)長假影響環(huán)比有所下跌。上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)則顯示，二手住房價格指數(shù)去年四季度以來環(huán)比累計上漲1.5%。
“進(jìn)入3月份以后，我們就發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象——買房還價還挺難的，過去很多購房者會以小區(qū)里最便宜的那一套作為參照去還價，但是現(xiàn)在就不行了；從房東這一端來說，以前很多房東是愿意跟客戶溝通、讓價的，但是現(xiàn)在降價意愿大大減弱，會比較堅持自己的掛牌價?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)資深分析師盧文曦表示。
土地與新房市場雙雙高熱
大量二手房的成交，正在讓上海樓市鏈條轉(zhuǎn)動起來，一批置換者進(jìn)入了改善級的新房市場。
近日，位于上海市浦東新區(qū)的樓盤浦發(fā)蓮園開始認(rèn)購，這個由浦東區(qū)屬國企打造的樓盤，首批推出房源112套，戶型涵蓋建面約100-133平方米的三房至四房，均價9.18萬元/平方米，總價在900萬元上下，屬于改善級入門盤。
多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，浦發(fā)蓮園首批房源的認(rèn)購數(shù)累計超365組，認(rèn)購率達(dá)到326%，確認(rèn)觸發(fā)積分制，將于4月21日開盤。一般來說，這樣的高認(rèn)購率大概率將帶來開盤首日的高去化率。
最近土拍市場的高熱度，也給新房市場添了一把柴。就在浦發(fā)蓮園兩公里開外，綠城于3月底以40%的封頂溢價率拿下北蔡楔形綠地地塊，樓板價高達(dá)71412元/平方米，創(chuàng)下新的板塊地王紀(jì)錄。
浦發(fā)蓮園并不是個例，今年的“小陽春”，上海新房市場的高認(rèn)購、高去化率早已多點開花。3月，上海共新開盤29個樓盤，近半數(shù)認(rèn)購率超過100%，約有7個樓盤“日光”。
據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月上海入市的29個項目中，6個是單價“10萬+”樓盤，還有6個是單價8萬元/平方米至10萬元/平方米的高端改善項目，其中3個單價“10萬+”項目均在開盤當(dāng)天售罄。
最受關(guān)注的莫過于黃浦區(qū)的嘉里金陵華庭項目，該樓盤首期推出158套房源，均價18.9萬元/平方米，總價在4000萬元至1.7億元，開盤當(dāng)天迅速 “日光”，單日收金92.34億元。
位于徐匯區(qū)的能建·西岸譽(yù)府于3月28日開盤即罄，均價14.3萬元/平方米，一日收金47.68億元。位于浦東的前灘公館，均價11.84萬元/平方米，240套房源也在當(dāng)日全部售罄，這是該項目第四次“日光”。
除了一向好賣的豪宅項目，部分地段優(yōu)勢不是特別突出的剛需、剛改類樓盤也取得了不錯的成績，比如位于寶山大場的中環(huán)置地中心望云、浦東唐鎮(zhèn)的開云湖璟華庭、寶山楊行的四季隱秀、浦東曹路象嶼聯(lián)發(fā)的金海汀云臺，開盤也都實現(xiàn)了高去化率。
佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月份上海新房共成交5501套房源，環(huán)比增長約164%，創(chuàng)下一季度成交峰值。而根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至4月13日，上海新房已成交3703套，勢頭不減。
“好房子”促進(jìn)樓市回穩(wěn)
今年，“好房子”被首次寫入政府工作報告。3月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》，讓“好房子”有了明確而具體的標(biāo)準(zhǔn)。
作為常住人口超過2480萬的國際級大都會，上海也一直在著力推進(jìn)居住環(huán)境改善，推進(jìn)“好房子”建設(shè)。今年1月，上海市住建委發(fā)布了《上海市房屋(住宅)建筑防水工程質(zhì)量指導(dǎo)手冊》，著力解決房屋滲漏頑疾。3月31日，上海市住建委宣布，將于今年9月1日起執(zhí)行新版《住宅工程套內(nèi)質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》。
新房市場中，也有越來越多的“好房子”在涌現(xiàn)。
去年8月起，上海土地出讓交易規(guī)則改變，開始對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”規(guī)則，即兩輪競價、兩輪競高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
在“第一輪競高品質(zhì)”環(huán)節(jié)中，對綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術(shù)應(yīng)用等普適要求納入土地出讓合同?！暗诙喐偢咂焚|(zhì)”，則是對“競裝修標(biāo)準(zhǔn)”“競公共設(shè)施和開放空間等”“競無償移交政府的高端人才住房”等系列舉措選擇應(yīng)用、順次競買。
在這之后，不少熱門地塊在出讓時就已經(jīng)確定了高品質(zhì)、高裝修標(biāo)準(zhǔn)，而這些項目正待入市。
比如由華潤中能建越秀聯(lián)合競得的新楊思項目，成交價78.97億，溢價率40.37%，是首個觸發(fā)“雙高雙競”的地塊。根據(jù)競拍結(jié)果，該地塊裝修標(biāo)準(zhǔn)提升至5000元/平方米，新增公共設(shè)施和開放空間300平方米，還有2%的高端人才住房配建比例。
今年3月28日，綠城也以5000元/平方米的商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)上限值、300平方米公共服務(wù)上限值、0.6%高端人才住房配建比例的代價競得浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C09b-01地塊。
近期，上海越來越多的樓盤在宣傳中將“高裝標(biāo)”當(dāng)作賣點，也有樓盤表示裝修標(biāo)準(zhǔn)將簽入合同。此外，上海已經(jīng)出現(xiàn)部分樓盤通過打造多個陽臺來提升得房率的計劃。預(yù)計在不久的未來，高品質(zhì)供給與政策優(yōu)化將共同吸引購房需求入市，繼續(xù)支撐市場基本面。
中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇對第一財經(jīng)表示，今年一季度，上海的核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，房企拿地積極性顯著提升，新房市場在“金三銀四”傳統(tǒng)旺季加持下加速回暖，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)對市場發(fā)展注入持續(xù)動力，隨著政策效應(yīng)深化及優(yōu)質(zhì)項目陸續(xù)入市，購房者對市場信心及房價企穩(wěn)預(yù)期有所增強(qiáng)，市場溫和修復(fù)態(tài)勢有望延續(xù)。
（應(yīng)受訪者要求，文中賈超為化名）
微信編輯| 小羊
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