阿宇根據(jù)《廣東省土地管理條例》《江門市“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作實施方案》等法規(guī)政策，結(jié)合江門市及各區(qū)縣具體規(guī)定，匯總了江門市農(nóng)村宅基地面積、建筑面積、建筑高度層高、翻建擴建等標準，并附法律依據(jù)，以下為詳細解讀：
一、市級宅基地政策標準
1.宅基地面積
江門市執(zhí)行省級標準：平原地區(qū)和城市郊區(qū)每戶不超過80㎡，丘陵地區(qū)120㎡，山區(qū)150㎡。
2.特殊規(guī)定：市轄區(qū)（蓬江、江海、新會）及部分縣級市結(jié)合本地實際調(diào)整上限，如江海區(qū)單戶宅基地面積上限為100㎡。
3.建筑面積與層高
總建筑面積：一般控制在300㎡以內(nèi)（蓬江、江海、新會）。
建筑層數(shù)與高度：多數(shù)地區(qū)限建3層，總高度不超過14m（含梯間），部分區(qū)域如恩平市中心城區(qū)外允許總高18m。
6.樓間距與風貌管控
新村住宅正向間距需大于6m，側(cè)向間距不少于4m；舊村結(jié)合實際調(diào)整。
建筑外飄構(gòu)件（如陽臺、飄窗）需嚴格限制尺寸，確保符合用地紅線。
二、市級標準與省級標準的異同
相同點：均遵循“一戶一宅”原則，面積按地形分類執(zhí)行省級標準（平原80㎡、丘陵120㎡、山區(qū)150㎡）。
差異點：
面積上限：部分市轄區(qū)（如蓬江）將平原地區(qū)標準放寬至100㎡。
建筑高度：省級未明確具體限高，江門市細化至11.2-18m不等，恩平市因風貌管控更嚴格。
歷史遺留處理：江門市對1987年前超面積宅基地允許有條件確權(quán)登記。
三、地方標準（各區(qū)縣）
市轄區(qū)
蓬江區(qū)
（已失效）《蓬江區(qū)“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記實施細則》
宅基地面積≤100㎡，總建筑面積≤300㎡；建筑限高14m，頂層梯間高度＜2.2m。
江海區(qū)
《關(guān)于做好農(nóng)村宅基地審批管理工作的函》（江農(nóng)農(nóng)函〔2020〕47號）
《關(guān)于做好農(nóng)村宅基地審批管理工作的通知》江海農(nóng)水〔2022〕131號
宅基地≤100㎡，建筑限3層，總高≤11.2m（首層4m，二層以上3.6m），頂層可設(shè)高度＜2.2m、面積≤頂層25%的梯間。
新會區(qū)
《江門市新會區(qū)自然資源局關(guān)于印發(fā)新會區(qū)加快推進“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作實施方案的通知》（新自然資〔2020〕167號）
《新會區(qū)農(nóng)村宅基地和農(nóng)房建設(shè)管控實施細則（征求意見稿）》2024
面積：宅基地≤100㎡，總建筑面積≤300㎡；建筑總高≤12m（不含梯間），頂層可設(shè)高度＜2.2m、面積≤頂層25%的梯間。
飄出：只可在住宅正面設(shè)置飄出寬度≤1.5m的外飄陽臺。
間距：正向間距＞6m，側(cè)向間距不得≥4m?？衫米≌瑐?cè)向間距設(shè)置不低于1個/戶的停車位。
縣級市
臺山市
《臺山市“三舊”改造實施辦法》臺府〔2023〕9號
《臺山市“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作重點》
宅基地≤120㎡，建筑需符合鎮(zhèn)街限高及土地利用規(guī)劃。
開平市
《解讀開平市農(nóng)村宅基地關(guān)鍵問題（一）》2021
開平市宅基地≤120㎡，翻建需重新審批，嚴格執(zhí)行“建新拆舊”。
鶴山市
《鶴山市農(nóng)村宅基地管理指引》2021
宅基地≤120㎡，建筑≤4層，總高≤15m；頂層梯間和功能用房建筑面積≤頂層25%，高度＜2.2m。
農(nóng)房建筑正射投影不得超出宅基地用地紅線，窗檐、滴水位不計算正射投影面積，但不得超出0.2m。
恩平市
《恩平市農(nóng)房風貌管控提升指引》
宅基地≤120㎡，總建筑面積≤500㎡；
恩平中心城區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地：建筑總高度≤21m；
中心城區(qū)外農(nóng)村宅基地：總高度≤18米（包括頂層樓梯間、蓄水池等高度），首層層高3.0-4.2m，屋面形式可結(jié)合太陽能光伏發(fā)電設(shè)施等綜合設(shè)置。。
地方標準對比：
相同性：均以省級標準為基準，強調(diào)“一戶一宅”和面積分類管控。
差異性：縣級市（如臺山、開平）面積上限普遍高于市轄區(qū)；恩平市因風貌管控更注重建筑高度和外觀協(xié)調(diào)性，屋面可設(shè)置太陽能光伏發(fā)電設(shè)施等綜合設(shè)置。
四、翻建與擴建
1.審批要求
原址翻建、擴建需重新申請審批，提交施工圖紙，經(jīng)村委會公示后報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準57。
必須履行“建新拆舊”，竣工后3個月內(nèi)拆除舊房（惠州市規(guī)定可參考）。
2.建設(shè)規(guī)范
不得擅自變更規(guī)劃圖紙，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用需辦理審批手續(xù)。
五、超面積情形及處罰標準
超面積后果
超出部分不予確權(quán)，登記時標注為“未批準部分”，拆遷時可能無補償。
歷史遺留問題（如1987年前建成）可分類處理，需補繳費用或整改。
違法處罰
未批先建、超面積占用宅基地的房屋視為違建，責令拆除且不補償。
六、其他補充
申請條件：需為本村集體經(jīng)濟組織成員，禁止城鎮(zhèn)居民購買或繼承宅基地。
確權(quán)登記：2020年前建成的房屋可分類確權(quán)，需符合歷史政策標準。
數(shù)據(jù)來源
1.省級依據(jù)：
《廣東省土地管理條例》（2022）第四十二條
《廣東省實施〈土地管理法〉辦法》第三十六條
《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法（送審稿）》（草案/征求意見稿）
《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（粵農(nóng)農(nóng)規(guī)〔2020〕3號）
《嶺南新風貌.廣東省農(nóng)房設(shè)計方案圖集》
2.市級依據(jù)：
市級核心依據(jù)：
《加快處理江門市市區(qū)農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記發(fā)證有關(guān)歷史遺留問題的意見》江自然資〔2020〕474號）
市級其他依據(jù)：
《江門市自然資源局關(guān)于印發(fā)江門市加快推進“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作實施方案的通知》（江自然資〔2020〕143號）
《江門市“光伏+建筑”風貌管控指引和圖集（第一版）》
3.各區(qū)縣宅基地管理實施細則（詳見正文引用依據(jù)）
阿宇注：以上標準可能存在動態(tài)調(diào)整，僅供參考，具體政策以當?shù)刈钚挛募皩嵺`為準。
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