在上海，一場(chǎng)樓市價(jià)格體系的重塑變革正在上演。
自2024年地價(jià)政策放寬以來(lái)，上海地價(jià)屢創(chuàng)新高。在2024年的七批次土拍中，新楊思西地塊拍出了7.44萬(wàn)/平的樓板價(jià)；而到了今年2月20日，浦東新楊思地塊再次刷新紀(jì)錄，片區(qū)內(nèi)宅地成交樓板價(jià)達(dá)到7.47萬(wàn)/平。
一些核心地塊甚至出現(xiàn)了“面粉價(jià)追平面包價(jià)”的現(xiàn)象。3月，招商匯元璽以13.1萬(wàn)/平的價(jià)格二次開(kāi)盤即售罄，然而不到半年，其一街之隔的斜土路街道xh128D-07地塊就以13.1萬(wàn)/平的樓板價(jià)成交，不僅刷新了區(qū)域單價(jià)紀(jì)錄，更將上海豪宅價(jià)格的上限推向了一個(gè)新的高度。
在許多人印象中，上海市場(chǎng)雖有發(fā)展?jié)摿Γ绱搜该偷膬r(jià)值飆升仍令人始料未及。曾經(jīng)，土地價(jià)格雖處于高位，但仍在市場(chǎng)可預(yù)期的范圍內(nèi)。但是隨著一宗宗“地王”的成交，板塊地價(jià)的不斷被刷新，這不僅僅是簡(jiǎn)單的數(shù)字突破，更標(biāo)志著上海房?jī)r(jià)體系將被重塑。
Part.1
上海正在批量制造地王
在過(guò)去的幾年中，地王現(xiàn)象實(shí)屬罕見(jiàn)，通常每隔數(shù)年或一年才會(huì)出現(xiàn)一次。然而，近半年來(lái)，上海卻頻繁出現(xiàn)地王，幾乎每次土地拍賣都會(huì)誕生新的地王。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自上海土地市場(chǎng)恢復(fù)采用“價(jià)高者得”的拍賣規(guī)則以來(lái)，已有24幅地塊的溢價(jià)率超過(guò)10%，其中更有3幅地塊的溢價(jià)率達(dá)到了40%及以上。
2024年8月7日，綠城以48.048億元的總價(jià)成功競(jìng)得徐匯濱江原小米地塊，溢價(jià)率為30%，樓面價(jià)達(dá)到13.1萬(wàn)/平，一舉成為當(dāng)時(shí)全國(guó)“單價(jià)地王”。
2024年11月27日，華潤(rùn)、越秀和中能建以74426元/平的樓面價(jià)成功競(jìng)得新楊思20B-12地塊，溢價(jià)率為40.37%，創(chuàng)下土拍溢價(jià)率歷史新高，也成功刷新了新楊思板塊的地價(jià)紀(jì)錄。
2024年12月30日，宸嘉發(fā)展以12.6萬(wàn)/平的樓面價(jià)成功摘得龍華街道地塊，溢價(jià)率高達(dá)40%。盡管該地塊的地段和地價(jià)略低于徐匯濱江地王，但7000元/平的裝修標(biāo)準(zhǔn)已創(chuàng)下歷史新高。
今年2月，央企金茂與慶隆聯(lián)合體經(jīng)過(guò)184輪競(jìng)價(jià)后，以89.64億元的價(jià)格成功競(jìng)得虹口嘉興路地塊，該地塊以38.2%的溢價(jià)率、樓面地價(jià)11.74萬(wàn)/平的價(jià)格，成為上海虹口“新地王”。
不僅在公開(kāi)市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)地王，上海的非公開(kāi)市場(chǎng)也誕生了地王。
今年2月25日，上海以協(xié)議方式出讓位于靜安區(qū)的兩宗地塊，其中靜安區(qū)靜安寺社區(qū)C050101單元095-7地塊的出讓價(jià)格為48717萬(wàn)元，樓面價(jià)高達(dá)16.1萬(wàn)/平，成功刷新了2024年8月綠城徐匯斜土街道地塊13.1萬(wàn)/平的紀(jì)錄，成為上海乃至全國(guó)新的單價(jià)地王。
Part.2
土拍正在重塑上海新房?jī)r(jià)格體系
不斷拍高的地價(jià)，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)重塑上海新房?jī)r(jià)格體系。
以浦東新楊思板塊為例，2022年9月，浦發(fā)集團(tuán)以底價(jià)45.37億元摘得新楊思片區(qū)首發(fā)住宅地塊20C-14地塊，地塊成交樓面價(jià)50243元/平，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平。2024年，該地塊新房入市，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為9.9萬(wàn)/平。
2024年11月，新楊思板塊內(nèi)另一宗地塊20B-12地塊出讓，作為片區(qū)內(nèi)首宗不限價(jià)地塊，該地塊溢價(jià)率高達(dá)40.37%，成交樓面價(jià)77409元/平。
兩年時(shí)間過(guò)去，“面粉”的單價(jià)漲了近三萬(wàn)。
面粉漲價(jià)，面包自然也會(huì)更貴。有行業(yè)專家指出，20B-12地塊樓面價(jià)達(dá)到77409元/平，加上7%的不可售面積及5000元/平的裝修標(biāo)準(zhǔn)后，實(shí)際可售樓面價(jià)高達(dá)83542元/平。
今年2月份，項(xiàng)目展廳開(kāi)放，案名定為翡雲(yún)悅府，同時(shí)，業(yè)內(nèi)有消息傳出，預(yù)計(jì)整盤均價(jià)約12.8萬(wàn)/平，小高層部分均價(jià)約10萬(wàn)/平，疊加均價(jià)約14萬(wàn)/平。
近日，該項(xiàng)目首批房源過(guò)會(huì)，項(xiàng)目共推出228套建面約120-140平的公寓，均價(jià)10.72萬(wàn)/平，比先前的預(yù)期價(jià)格每平方米高出7200元，相較于鄰近的新楊思上園項(xiàng)目，每平方米更是高出8200元。
除了新楊思板塊，新房?jī)r(jià)格體系被重塑的還有虹口瑞虹、徐匯濱江、靜安大寧、靜安曹家渡等板塊。
2022年10月，虹口瑞虹板塊的招商虹璽二期以13.5萬(wàn)/平的均價(jià)入市（高層產(chǎn)品均價(jià)約12萬(wàn)/平）；而2025年一街之隔的金茂&慶隆虹口項(xiàng)目放風(fēng)價(jià)已突破17萬(wàn)/平，三年間價(jià)差擴(kuò)大超40%。
2023年10月，靜安大寧板塊的靜安天悅開(kāi)盤，推出206套建面約107平公寓，均價(jià)10.5萬(wàn)/平，而今年，同板塊的中建玖合大寧項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)攀升至16萬(wàn)/平以上，年度漲幅超50%。
2024年3月，徐匯濱江板塊的匯元璽開(kāi)盤，推出48套建面約193-197平大平層，取證均價(jià)13.1萬(wàn)/平；而今年，相鄰的綠城潮鳴東方項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)已劍指20萬(wàn)/平。
2024年時(shí)，靜安曹家渡板塊信達(dá)信安里開(kāi)盤，推出140套建面約92-100平公寓，均價(jià)13.6萬(wàn)/平，而今年，板塊內(nèi)的招商康定壹拾玖項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)飆升至18萬(wàn)/平。
不僅市區(qū)房?jī)r(jià)將被重塑，外環(huán)區(qū)域也不甘示弱。
浦東唐鎮(zhèn)板塊的保利天奕預(yù)計(jì)售價(jià)將達(dá)到7.8萬(wàn)/平，相比之下，該板塊之前的新房售價(jià)僅為7.06萬(wàn)/平；嘉定新城板塊的招商項(xiàng)目預(yù)計(jì)整體售價(jià)約為5.3萬(wàn)/平，而此前該板塊的新房售價(jià)也僅為5.04萬(wàn)/平。
Part.3
產(chǎn)品升級(jí)力挺房?jī)r(jià)
值得注意的是，面對(duì)土地成本的剛性約束，開(kāi)發(fā)商正轉(zhuǎn)向高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略，通過(guò)價(jià)值創(chuàng)造突破成本邊界。
以翡雲(yún)悅府為例，開(kāi)發(fā)商為了提升項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)行了多項(xiàng)產(chǎn)品創(chuàng)新。在外立面設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目采用了大面積的LOW-E玻璃和鋁板，打造出一種與高端客群審美相契合的立面美學(xué)，即所謂的“新一代水晶建筑立面”。
此外，項(xiàng)目還提供了超高的贈(zèng)送面積比，配備了三面全飄窗。裝修標(biāo)準(zhǔn)也從板塊早期的3000元/平提升至5000元/平，具體的裝修品牌包括“國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)”熱水器、“定制”門、嘉格納冰箱、“博世”廚房三件套等，不過(guò)也被部分購(gòu)房者質(zhì)疑“誠(chéng)意欠缺”。
翡雲(yún)悅府的戶型升級(jí)，還包括了極致的收納解決方案——MAX收納體系，該體系涵蓋了玄關(guān)、廚房、衣帽間、衛(wèi)生間、家政收納等多個(gè)生活場(chǎng)景。
再比如康定壹拾玖，項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)中引入了全定制理念，打破了傳統(tǒng)豪宅戶型的固定模式：120平的戶型提供了6種功能組合方案，可以靈活轉(zhuǎn)換為一房至三房，以滿足收藏家、藝術(shù)家、新貴家庭等不同人群的多樣化需求；195平的主力戶型則通過(guò)四開(kāi)間朝南、雙主臥套間、雙陽(yáng)臺(tái)、270°轉(zhuǎn)角廳等設(shè)計(jì)，并以5.8米的面寬向老洋房致敬，滿足了塔尖家庭的多代際需求。
綠城潮鳴東方，項(xiàng)目規(guī)劃打造200-300平濱江大平層，配備私人會(huì)所、空中泳池等頂級(jí)配置；中建玖合大寧項(xiàng)目，地塊內(nèi)的住宅均設(shè)計(jì)為首層架空，且最南端的兩幢樓不僅設(shè)有私人泳池，還在19層采用了懸挑設(shè)計(jì)，以增加使用空間。
這場(chǎng)由土地市場(chǎng)引發(fā)的價(jià)值重構(gòu)，正在重塑上海樓市的定價(jià)邏輯與產(chǎn)品格局。
當(dāng)靜安地價(jià)突破16萬(wàn)，徐匯濱江地價(jià)站上13萬(wàn)，新楊思地價(jià)突破7萬(wàn)，嘉定地價(jià)突破3萬(wàn)……上海房?jī)r(jià)體系或?qū)⒂瓉?lái)新一輪價(jià)值重估。如何在價(jià)格攀升與產(chǎn)品創(chuàng)新間尋求平衡，將成為開(kāi)發(fā)商突圍的關(guān)鍵。
熱門跟貼