保利世博天悅售樓處電話：400-1010-064?是位于上海市浦東新區(qū)雪野路999弄的高端濱江住宅項(xiàng)目，憑借其優(yōu)越的地理位置和稀缺的江景資源，成為上海內(nèi)環(huán)區(qū)域的熱門豪宅項(xiàng)目。
項(xiàng)目緊鄰黃浦江，距離江邊僅約150米，擁有270°全景視野，可欣賞江景、南浦大橋等。項(xiàng)目總建筑面積約27萬(wàn)平方米，涵蓋14棟住宅樓，戶型面積約155-400㎡，均價(jià)約16.6萬(wàn)-18.3萬(wàn)元/㎡，總價(jià)2200萬(wàn)-8545萬(wàn)元不等。項(xiàng)目配備近2600㎡高定會(huì)所，提供100%高凈值式生活，容積率僅2.0，綠化率35%，車位配比1:2，物業(yè)費(fèi)15元/㎡，交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝，一期交房時(shí)間為2025年9月30日。
【保利世博天悅】售樓處營(yíng)銷中心??：400-1010-064全新洋房加推，一房一價(jià)已出，詳情請(qǐng)私信，175～195～400㎡一線江景豪宅不容錯(cuò)過！絕版一線沿江住宅產(chǎn)品
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【保利世博天悅】
售樓處營(yíng)銷中心??：400-1010-064
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保利世博天悅的出現(xiàn)，不僅僅是豪宅本身，它更是上海這座城市獨(dú)有文化的體現(xiàn)，是歷史與現(xiàn)代完美結(jié)合的產(chǎn)物。它所代表的不只是一塊地產(chǎn)，而是一種國(guó)際化大都市的生活態(tài)度和審美觀。我們期待保利世博天悅將如何書寫上海豪宅市場(chǎng)的新篇章，以及它將如何影響著未來居住者的生活方式。
敲出上面這行標(biāo)題我都覺得不真實(shí)
原本跟各位說的新政后市場(chǎng)文見也說的是節(jié)后
但當(dāng)我看到銷售們朋友圈炫各種成交數(shù)據(jù)的時(shí)候
當(dāng)我嘗試走進(jìn)售樓處卻發(fā)現(xiàn)位子不夠坐的時(shí)候
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10月3日上海張江金茂府售樓處
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當(dāng)我看到沙盤邊又回歸開盤般人聲鼎沸的時(shí)候
10月4日上海時(shí)代之城售樓處
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我原本旅游的心又被拉回來了，也許分布在上海各個(gè)地方的售樓處也是這個(gè)國(guó)慶的風(fēng)景之一
逆流而上 (Live),阿如那
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豪宅盤、改善盤以2-3倍流速快速去化
上海核心區(qū)位的項(xiàng)目我選擇了保利世博天悅和前灘公館
前者套均總價(jià)在2290-6523萬(wàn)元/套、前灘公館套均總價(jià)在978-1714萬(wàn)元/套
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保利世博天悅的客戶接待處位于負(fù)一層
穿過大廳經(jīng)過旋轉(zhuǎn)樓梯向下走的時(shí)候就能漸漸聽到人聲越來越嘈雜
果然這里的每張桌子都坐了人，往往是中年青年兩代人圍著銷售緊張交談
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穿過洽談區(qū)右拐進(jìn)沙盤區(qū)域，我站著的十幾分鐘里差不多平均3組帶看不間斷
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保利銷售跟我說從9月30日開始客戶到訪量開始跳漲
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從原本的每周十幾組客戶變成每天十幾組，到我去的10月3號(hào)這天差不多半天就有十幾組客戶
銷售也直白說這個(gè)國(guó)慶平均每天去化都有7-8套，這個(gè)成交量相當(dāng)于新政前一周的去化量
成交量翻番的背后是客戶對(duì)于下定的堅(jiān)決
有的客戶甚至取消度假連夜從揚(yáng)州返滬直奔售樓處下定，還沒完全展開這些銷售就非常抱歉跟我說需要離開，因?yàn)槲液竺孢€有兩組客戶在等
接著我又來到前灘公館
這里的售樓處不在項(xiàng)目而是一幢寫字樓里面，一樓還擺放著原本開發(fā)商為了制造國(guó)慶氣氛而做的造勢(shì)活動(dòng)物料，現(xiàn)場(chǎng)來看也沒用上，因?yàn)榭蛻舳贾北?樓售樓處
拐進(jìn)里面的客戶接待中心，每張桌子都坐著攜家?guī)Э诘目蛻?，公區(qū)的水果和蛋糕更替頻率也格外快，我站的十分鐘的時(shí)間，清空了兩批
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這里最先變化的也是到訪量，9月29日新政出臺(tái)后幾乎是第二天售樓處的客戶就開始變多，有的是自己搜索的地址找來的，有的是復(fù)看的老客戶
這里的看房人數(shù)也從一周接近十幾組到一天的近百組的驟變，甚至有的客戶臨時(shí)取消了國(guó)慶假期鉆到售樓處站在沙盤這邊比對(duì)和咨詢
銷控表上的房源也在快速被去化，去化流速更是來到近三月峰值
保利世博天悅和前灘公館并不是點(diǎn)狀現(xiàn)象
萬(wàn)科中興傲舍、縵云上海、綠發(fā)浦江園、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院......這些核心區(qū)域高端樓盤都在這個(gè)國(guó)慶收獲頗豐，來訪量和成交量都來到近三月峰值
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02
不過變化更大的是外環(huán)外剛需盤
說實(shí)話我沒想到這點(diǎn)，不是沒想到成交的上浮，而是沒想到新政后最火的是這個(gè)維度的樓市
離開內(nèi)環(huán)中環(huán)，我最先來到的位置是中外環(huán)
首選的板塊是普陀桃浦，這兩年桃浦的集中供應(yīng)以及各路房企的神仙打架也讓整個(gè)板塊產(chǎn)品力成為中產(chǎn)改善選擇之一
而這里的新盤也都處于尾盤將清的狀態(tài)，新政也將這個(gè)速度提升了好幾倍，有點(diǎn)像高中歷史老師形容戰(zhàn)場(chǎng)上的秋風(fēng)掃落葉
但讓我更沒想到的還是再往外環(huán)走的剛需盤的表現(xiàn)
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這類新盤我去了兩個(gè)
一個(gè)西北方嘉定南翔的時(shí)代之城，另一個(gè)浦東三林的招商臻境
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尤其是時(shí)代之城，還沒走進(jìn)售樓處就看到靠窗坐滿了客戶
10月4日時(shí)代之城售樓處
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?保利世博天悅官方售樓處??：400-8787-740?
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走進(jìn)去所有圓桌都坐滿了人，客群偏年輕，桌子不夠用的時(shí)候，兩路客戶拼坐一張桌，沙盤邊、樣板間的客流量大的有點(diǎn)像過年前的菜市場(chǎng)，就有這么夸張
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10月4日時(shí)代之城89平樣板間
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銷售說自己也有點(diǎn)懵，28號(hào)之前還很清閑，然后一下子客戶全來了
這里每天去化速度達(dá)到15-20套，現(xiàn)在3天大概就能出清新政前1個(gè)月的去化量
銷售用自己經(jīng)驗(yàn)揣測(cè)說需求一直在、無(wú)非是差點(diǎn)信心差點(diǎn)資格差點(diǎn)錢，現(xiàn)在政策全解決了
真這樣么，我?guī)е@個(gè)疑問又去了另一個(gè)外環(huán)外的招商臻境
到這已經(jīng)是下午3-4點(diǎn)，沙盤邊客戶流水般一撥接一撥
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銷售跟我說新政后售樓處到訪量翻番不止
去化速度也從9月的日均2套，跳漲到國(guó)慶的日均6-7套
天色將晚也不妨礙客戶紛紛落座下定簽合同，以往的猶豫似乎瞬間煙消云散
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其實(shí)這類外環(huán)外新盤的逆勢(shì)跳漲背后有著更深層面的市場(chǎng)邏輯
首先社保3年改1年意味著更多年輕人有了上車資格
年輕人不是一定買在外環(huán)外，但年輕人就算在家人支持下能撬動(dòng)的總價(jià)段也大概率鎖定內(nèi)中環(huán)老破小或者外環(huán)外新房
尤其政策鎖定的范圍沒變依然是全市二手和外環(huán)外新房
這兩項(xiàng)疊加能買的就是外環(huán)外新房
那這時(shí)候越靠近外環(huán)外的新房項(xiàng)目就越吃香
這時(shí)候這些區(qū)域的品質(zhì)新房就吃香了
而這也是時(shí)代之城這類項(xiàng)目能在新政后幾天內(nèi)突然爆火的背后的底色
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03
最讓我意想不到的是臨港
臨港作為這次新政重點(diǎn)輻射地，臨港的限購(gòu)被進(jìn)一步放開
原本相對(duì)全市更為寬松的限購(gòu)政策現(xiàn)在被執(zhí)行為
可增購(gòu)1套
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但這是臨港，政策真的會(huì)有用么，為此我也坐了兩小時(shí)車去了趟
到那驚呆了
這里的銷售跟我說新政來之前這里每天差不多20-30組客戶，最后成交1-3套
而10月3日這天他們售樓處來了近百組客戶，成交了20-30套
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10月4日中建玖合售樓處
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銷售跟我說以往他們每位銷售每天對(duì)接1-2組客戶
而10月3日這天他們每個(gè)人至少得對(duì)接10位-15位客戶，每天十二點(diǎn)左右才下班，平時(shí)難記的銷講內(nèi)容這回成了肌肉記憶
現(xiàn)場(chǎng)客戶多到戶型圖都不夠用，最后換成這種臨時(shí)打印版
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這里的銷售跟我說在929政策框架之外其實(shí)臨港還有自己的政策
82家白名單企業(yè)
在臨港工作的老師和科研企業(yè)等等，這些企業(yè)只要申報(bào)就可以直接解除限購(gòu)，并且還不占用購(gòu)房名額
離開前我的銷售正在幫下位客戶填寫帶看單，抬頭示意的眼睛里滿是血絲
等我臨離開售樓處天已經(jīng)快黑了，但依然還有客戶不斷進(jìn)入
這樣的流量幾乎眷顧了臨港的所有新盤，不遠(yuǎn)處的上實(shí)聽海也是
上實(shí)聽海的銷售跟我說，平時(shí)去化速度在單周8套，也就是單日1套左右，而國(guó)慶以來他們的去化速度在單日4-5套
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前臺(tái)的小姐姐說這幾天的客戶是平時(shí)客戶數(shù)量翻番不止，售樓處下班時(shí)間也從六點(diǎn)延長(zhǎng)到九點(diǎn)
新政后的市場(chǎng)正在發(fā)生劇烈變化，臨港是我最讓我意想不到的
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04
二手市場(chǎng)目前掌握的情況來看也在變化前夜
這次929滬七條內(nèi)容整體來看更為利好二手市場(chǎng)
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而這也成為很多人關(guān)注二手市場(chǎng)的原因，但新政剛發(fā)布還看不到成交數(shù)據(jù)
但我為什么說是變化前夜呢
首先是鏈家的轉(zhuǎn)定單在9.23-9.29這周跳漲了下
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9.29政策是晚上9點(diǎn)出的，但別忘了9.26政治局會(huì)議就開過了，從那以后市場(chǎng)就在等政治局會(huì)議精神在各地細(xì)化方案
如果政治局會(huì)議都能在轉(zhuǎn)定單上有所顯示
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那可想上海929滬七條對(duì)于上海二手市場(chǎng)是怎樣更為劇烈的影響
點(diǎn)狀案例里我已經(jīng)看到鏈家中介發(fā)布的豪宅短短幾日內(nèi)的集中成交
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我自己關(guān)注的仁恒濱江園的幾套性價(jià)比極高房源也在近幾日去化
最后就是看房人數(shù)
我對(duì)比了10月國(guó)慶這幾日的鏈家日均看房人數(shù)，比平時(shí)工作日多
也比過去五年每年10月日均新增看房人數(shù)多
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目前來看新政后對(duì)二手成交量的刺激可能性非常大
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05
這輪成交潮的一些特征和隱約
這些新盤都在日常的客群之外發(fā)現(xiàn)了社保1年的客群入場(chǎng)
而且千萬(wàn)別以為只有年輕人，像張江金茂府因?yàn)楦浇薪拥氖菑埥蛻?，所以這里有部分客戶是因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)社保剛滿1年的客群
同時(shí)讓我萬(wàn)萬(wàn)沒想到的是也是真的有客戶選擇15%的首付
而且也不是年輕人因?yàn)槭赘敦?fù)擔(dān)而選擇的低門檻，而是需要挪錢到股市，而且現(xiàn)在首套利率也只有3%+
但與此同時(shí)當(dāng)我離人聲鼎沸的沙盤越來越遠(yuǎn)的時(shí)候
我也在思考三個(gè)問題
每輪調(diào)控都有自己的有效期，2023年9月1日認(rèn)房不認(rèn)貸有效期大概在2-4周、12月14日的放松普宅限制有效期在2-3周、2024年1月放開外環(huán)外單身限購(gòu)有效期在4-6周、最近這次5月27日放開全市二手單身限購(gòu)有效期來到12周
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那這次呢
其二這次從929滬七條內(nèi)容來看調(diào)控核心還在二手市場(chǎng)
目前二手成交數(shù)據(jù)還沒出來，能確定的只有豪宅成交個(gè)例以及新增看房人數(shù)的增加，并沒有全市二手成交數(shù)據(jù)
而這也帶來目前新政后市場(chǎng)反饋里最大未知
殘酷點(diǎn)說如果二手不回暖，市場(chǎng)很難說回暖這件事
其三這次政策內(nèi)容本身可以看到工具箱里還是留有余地的
你很難判斷這時(shí)候是像廣州那樣徹底放開為好，還是上海這樣留有余地更好
但這又會(huì)不會(huì)成為購(gòu)房者觀望理由，這點(diǎn)還未可知
今天就先說到這，后面如果大家感興趣的話還想為大家梳理篇針對(duì)新政后二手市場(chǎng)
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