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大家好，我是蘇北哥！今天是4月18日，農(nóng)歷三月二十一日，我們今天繼續(xù)來聊南京房價問題~

01.

一批河西南小區(qū)房價目前已是2字頭，不知道的且想撿漏的粉絲趕緊看看是哪家？

昨天文章北哥拋出一個觀點(diǎn)，文章發(fā)布后在微信后臺得到了粉絲們的一致贊同，那就是南京房價變動最能牽動買房人的情緒。

房價上漲時，尤其是接連上漲，月月攀升，買房人的情緒就會變得焦慮不安，從淡定到躁動再到焦慮，只需要南京房價上漲1%個點(diǎn)就能輕松辦到！北哥作為一線的房產(chǎn)博主，這種感受最為深刻，真切！以往南京房價下跌的時候，粉絲們都很淡定，如今南京房價5連漲了，咨詢買房計劃的人就多了，“北哥，房價連漲5個月了，接下來還會漲嗎？”；“房價接下來再漲下去，是不是可以入手買房了”。

看到?jīng)]？其實這就是GC去年9月提出止跌回穩(wěn)的戰(zhàn)略意義，要想樓市真正觸底回暖，不僅要止跌，還要回升，這里順便提一句。近期《中房報》一篇名為《貿(mào)易戰(zhàn)下推動樓市企穩(wěn)回升不能“摸魚”》的文章中，已經(jīng)明確了GC對于房地產(chǎn)市場的基調(diào)已經(jīng)從去年的“止跌回穩(wěn)”升級為“企穩(wěn)回升”

這樣下去，估計房價接下來繼續(xù)上漲將是大概率事件！

不過呢！北哥也有一種實用的買房觀點(diǎn)，那就是專注自己個體的買房需求，將宏觀的房價走勢當(dāng)做一種參考數(shù)據(jù)。畢竟我們當(dāng)下買房，除了解決實際的居住自用需求，還有一點(diǎn)關(guān)鍵需求就是如何買到相對保值的房產(chǎn)，以及如何淘到底價房源，也就是成功撿漏。

要知道房價的上升和下跌，都是一種勢能，擁有一定的慣性，不是說整體房價上漲了，所有小區(qū)價格都上漲了，還有相當(dāng)一批小區(qū)在整體上漲的房價走勢中，價格繼續(xù)下跌。

但是值得注意的是，如果接下來如果真的“企穩(wěn)回升”，房價走勢呈現(xiàn)倒U型的拋物線，那么如今這些下跌小區(qū)，也就是最適合的底部撿漏對象。

最近一批河西南房源吸引了不少人的眼光！被譽(yù)為“星八客”之一的五礦崇文金城房價曝“新低”！一套A區(qū)低樓層111㎡3房2廳2衛(wèi)房源，掛牌總價為320萬。這是什么概念呢，也就是說這套房源的掛牌單價僅為2.88萬/㎡

不過這套房源業(yè)主明說了“一口價”，也就是說2.88萬/㎡掛牌價格就是最終成交價，同時也說明了這套房源將是2025年五礦崇文金城首套2字頭成交房源。

根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，這套房源當(dāng)初報價338萬，如今業(yè)主自降18萬，便不愿再降，料想的確已經(jīng)是底價！然而目前五礦崇文金城A區(qū)成交均價還保持在36028元/㎡。

3月份成交房源單價甚至都高達(dá)3.6萬+/㎡，如此來看這套2.88萬/㎡五礦崇文金城A區(qū)3房，的確是“撿漏”價格了

而且從今年的房價走勢來看，五礦崇文金城A區(qū)的房源成交價格是在上漲的，今年1月同小區(qū)房源成交單價為3.49萬/㎡，等于近兩個月以來，該小區(qū)房價已經(jīng)漲了2000元/㎡，如此看來這套2.88萬/㎡掛牌房源更是偶然性的個例，也是絕佳的撿漏機(jī)會！

同時從五礦崇文金城A-E五個小區(qū)組團(tuán)來看，其中D區(qū)房價最高，目前還保持著將近4萬/㎡成交單價，而房價最低的B區(qū)最新房源成交單價也在3.2萬+/㎡

可以看的出來，今年的五礦崇文金城整體的房價走勢都是向上走的。因為去年10月份，五礦崇文金城B區(qū)有也有一套房源成交單價只有2.9萬/㎡

除了五礦崇文金城的這套抄底價“撿漏房源”，目前河西南還出現(xiàn)了一批2字頭房源。北哥帶大家一起梳理一下。

佳兆業(yè)城市廣場三期

該小區(qū)應(yīng)當(dāng)給予十分的關(guān)注，4月上旬該小區(qū)成交了一套2字頭單價房源，不過這是一套特殊戶型。197.39㎡的頂樓復(fù)式房源，585萬成交，折合成交單價僅2.96萬/㎡

佳兆業(yè)城市廣場三期實景

如果想撿漏的粉絲，持續(xù)關(guān)注佳兆業(yè)三期，說實話佳兆業(yè)三期的頂樓復(fù)式戶型，單價一直不算高，上一次成交還在去年的5月份，當(dāng)時197.78㎡戶型的成交單價是在3.13萬/㎡

海峽城一期云瓏灣

4月4日-9日期間，海峽城一期云瓏灣一套106.06㎡3房2廳房源，以296萬總價成交，折合成交單價只2.79萬/㎡，可謂創(chuàng)該小區(qū)房價新低

海峽城云瓏灣此前的成交案例還發(fā)生在去年年底，當(dāng)時房源成交單價在30162元/㎡

海峽城三期云璽灣

4月4日-9日期間，海峽城三期云璽灣一套142.33㎡4房2廳房源，并且包含車位，成交總價399萬，折合成交單價為2.8萬/㎡

與此同時，4月1日一套102.3㎡3房高樓層房源，成交總價296萬，折合成交單價為2.89萬/㎡

魯能公館

4月5日前后，星八客之一的魯能公館成交一套房源，戶型面積為141㎡1樓的4房2廳2衛(wèi)，成交總價410萬，折合成交單價為2.9萬/㎡

然而目前魯能公館的其他房源成交價格還保持在3.6萬+/㎡，甚至3.7萬+/㎡的高位

而這一套2字頭成交房源顯然也是一個偶然案例！

升龍?zhí)靺R瓏悅

大概4月7日前后，升龍?zhí)靺R一期瓏悅一套84.88㎡2房戶型，以253萬總價成交，折合成交單價為2.98萬/㎡，

而升龍?zhí)靺R瓏悅今年1-3月份的房源成交單價一直保持在3萬/㎡以上，3月份一套151㎡大4房成交單價甚至在3.5萬/㎡以上。

升龍?zhí)靺R二期瓏尚房價更高，4月初最新成交房源單價甚至達(dá)到3.78萬/㎡

三期瓏熙3月份最高房源成交單價也超過了3.7萬/㎡

四期瓏臺3月份最高房源成交單價達(dá)到3.71萬/㎡

可見，升龍?zhí)靺R1-4期房價都在上漲，這套2字頭房價成交房源也是個例。

02.

河西南二手房哪家最保值？誰是“抗跌王”？

昨天文章中，北哥清楚的指出一個觀點(diǎn)，也是眼下在南京買二手房的不二法門！那就是一定要買保值能力強(qiáng)，抗跌性強(qiáng)的二手房。

以前的樓市上行市場，那是水漲船高，哪家小區(qū)的保值率強(qiáng)，增值能力強(qiáng)，根本看不出來；可如今不一樣了，市場可以用“水落石出”來形容，在這種大環(huán)境中，哪家小區(qū)的保值能力強(qiáng)，就容易一分高下了！

購房圈的頂級高手都在買保值力強(qiáng)的房子！沒錯這就是北哥說的名人名言！希望成功買房的你一定不要忘記！為什么如今第四代住宅新房樓盤，動輒800-900百萬，甚至上千萬總價，一開盤就被全部搶光，沒有其他的原因，就是因為產(chǎn)品升級了。未來四代宅是市場主流，更加保值。所以頂級圈層，盡快處理了手上的“舊房”，甚至3套換1套，出手押寶四代宅、新豪宅！

不用懷疑！這就是眼下市場的行情真相！正所謂離開房產(chǎn)本身的價值談買房，就是耍流氓！這話無論到什么時候都不會過時！那么我們來看下河西南眾多次新房小區(qū)，誰最保值、誰的抗跌性更強(qiáng)！

先從河西南魚背的五大豪宅盤開始看起！

說實在的五家樓盤比較起來，還是葛洲壩南京中國府（長江尊?。?/strong>的抗跌保值性很強(qiáng)，項目于2019年11月首開，當(dāng)時新房售價6.4萬/㎡，如今該小區(qū)二手房成交均價還能達(dá)到6.3萬/㎡，6年時間房價下跌幅度只有區(qū)區(qū)的1.5%，幾乎算是房價平進(jìn)平出，可算是南京豪宅圈里的定海神針

3月份中國府還成交了兩套房源，成交單價均在6萬/㎡以上，其中一套189.4㎡大平層，成交單價6.27萬/㎡，總價1188萬，另一套190㎡大平層，總價達(dá)到1205萬，成交單價達(dá)6.34萬/㎡

魚背五大豪宅之中融創(chuàng)濱江one的保值能力最低，項目2020年11月首開，當(dāng)開開盤價格5.5萬/㎡，如今小區(qū)二手房成交均價僅4.69萬/㎡，跌幅達(dá)到17.2%。

濱江ONE3月份成交一套192㎡3房大平層，905萬成交，單價正好是4.69萬/㎡

另外萬科翡翠濱江的房價值得一提。

2020年11月首開，首開均價5.54萬/㎡，如今二手房成交均價5.31萬/㎡，跌幅只在4.3%！

不僅如此萬科翡翠濱江4月份房價有上漲趨勢，4月9日該小區(qū)一套189㎡大平層，1200萬成交，單價達(dá)到6.33萬/㎡，已經(jīng)超過當(dāng)年新房開盤價近8000元/㎡

然而魚背豪宅比較起來，目前保值能力最強(qiáng)的還屬華僑城天鵝堡，2019年8月首開，新房價格3.75萬/㎡，如今二手房成交均價達(dá)到4.56萬/㎡，不僅沒跌，反而有21.6%的房價漲幅。

天鵝堡實景

3月份天鵝堡一套227.75㎡的高層房源，1040萬成交，單價達(dá)到4.56萬/㎡。難怪天鵝堡業(yè)主敢于低價掛牌，原因是當(dāng)年買入價就不高。所以想撿漏河西南豪宅的，天鵝堡是一個不錯的選擇。

魚背另外兩個改善小區(qū)：綠地華僑城海珀星暉、金地中心風(fēng)華，雖說房媒說兩盤近年來房價跌了不少，但其實對比當(dāng)年新房開盤價，其實不僅沒虧，反而二手房還超過了當(dāng)年新房開盤價。海珀星暉的漲幅在11-20%，該小區(qū)最近房價上漲也是很明顯，一期小區(qū)一套146㎡4房，成交單價甚至已經(jīng)突破4萬/㎡

二期小區(qū)頂樓復(fù)式戶型成交單價甚至高達(dá)4.5萬+/㎡，所以說海珀星暉業(yè)主根本一點(diǎn)沒虧

金地中心風(fēng)華如今的二手房成交均價對比當(dāng)年新房開盤價，漲幅在8%左右，3月份該小區(qū)房源成交單價在3.84萬/㎡

再來看河西南“星八客”

如今8家小區(qū)之中，和當(dāng)年新房售價相比，二手房價格出現(xiàn)下跌的有2家小區(qū)，一個是五礦崇文金城，上文已經(jīng)說過，目前該小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)2.88萬/㎡單價掛牌房源。

另一個是招商雍和府，目前二手房成交均價在3.49萬/㎡，相比2017年執(zhí)行的河西南新房3.5萬/㎡紅線價格相比，幾乎持平。跌幅在0.2%。3月份招商雍和府成交了一套89㎡小三房，總價315萬，單價正好是3.5萬/㎡

而相比當(dāng)年新房，大多數(shù)星八客小區(qū)二手房價格是高于當(dāng)年開盤價格的，其中正榮潤峯漲幅最高，如今二手房成交均價已經(jīng)達(dá)到4.13萬/㎡，漲幅達(dá)到18%。3月份該小區(qū)最高成交單價已經(jīng)突破4.3萬/㎡，保值能力很強(qiáng)。