3000平米的物業(yè)，如果從一開始就沒有約定“租期屆滿后業(yè)主方將采用網(wǎng)上公開競(jìng)價(jià)方式確定再出租”、承租人享有優(yōu)先租賃權(quán)，而是只租兩年就不再出租物業(yè)，就不會(huì)有人投入巨資裝修場(chǎng)地、競(jìng)拍時(shí)給出每年100萬元的租金來租賃物業(yè)；
然而，廈門某產(chǎn)業(yè)園（下稱“產(chǎn)業(yè)園”），突然在今年2月案涉場(chǎng)地期滿后，單方面撕毀合同，無故違約收回場(chǎng)地，該公司負(fù)責(zé)人甚至還聲稱，收回來不知道做什么，就是不用（空置）也不關(guān)承租人的事；
至此，一宗正常的商業(yè)行為，演變成吊詭的“寧愿資產(chǎn)閑置國(guó)資流失，也要趕走商戶”的事件……
租賃物業(yè)經(jīng)營(yíng)餐廳18年，兩年前再度中標(biāo)續(xù)租，投入巨資裝修后突生變故
九龍?zhí)淋浖@店，是有著38年歷史的廈門老字號(hào)餐飲企業(yè)九龍?zhí)敛惋嫾瘓F(tuán)公司（下稱“九龍?zhí)凉尽保┑年P(guān)聯(lián)企業(yè)。案涉餐廳由廈門市漁夫人餐飲公司（下稱“漁夫人餐飲公司”）公開競(jìng)價(jià)中標(biāo)，租賃產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)，經(jīng)營(yíng)餐廳已有18年。
2021年底，雙方租約到期之前，因疫情等原因，產(chǎn)業(yè)園修改了出租規(guī)則，將之前的5年一招租，變成了一年一招標(biāo)，以公開招標(biāo)的方式繼續(xù)對(duì)外租賃案涉場(chǎng)地。漁夫人餐飲公司參與競(jìng)標(biāo)，再次拿下案涉場(chǎng)地續(xù)租經(jīng)營(yíng)。
2023年，產(chǎn)業(yè)園再次修改出租規(guī)則，將合同改為兩年一簽。同年2月份，漁夫人餐飲公司再次參與網(wǎng)上競(jìng)標(biāo)，以年租金、管理費(fèi)約100萬元的價(jià)格拿下案涉場(chǎng)地續(xù)租經(jīng)營(yíng)。
產(chǎn)業(yè)園出租年限變成一年一簽、兩年一簽，這對(duì)產(chǎn)業(yè)園而言，保障了租金市場(chǎng)價(jià)格利益的最大化，但同時(shí)卻增加了承租方的不穩(wěn)定性和額外風(fēng)險(xiǎn)。
故此，為保障雙方公平原則，在2022年和2023年兩次中標(biāo)的《租賃合同中》中，租賃期限條款均有約定：“合同租期屆滿后，甲方將采用網(wǎng)上公開競(jìng)價(jià)方式確定承租方，如乙方有續(xù)租意向，請(qǐng)自行關(guān)注鷺創(chuàng)匯網(wǎng)站上相關(guān)公告。若乙方未參與競(jìng)標(biāo)或未中標(biāo)的，乙方同意按照本合同第九條約定歸還租賃物?！?/p>
這充分意味著，期限較短的租約，期滿后繼續(xù)采用網(wǎng)上公開競(jìng)價(jià)的方式繼續(xù)對(duì)外出租，只要承租人有意續(xù)租，完全可以通過參與公開競(jìng)標(biāo)的方式來實(shí)現(xiàn)續(xù)租，這對(duì)原承租人享有優(yōu)先租賃權(quán)的機(jī)會(huì)，在合同中、法律意義上保障了實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)。
然而，在今年2月，九龍?zhí)廉a(chǎn)業(yè)園店店突然收到產(chǎn)業(yè)園不再續(xù)租的通知，這對(duì)承租人漁夫人餐飲公司來說，無疑是一個(gè)意外的重大打擊。
無故中斷公開招標(biāo)，以斷水?dāng)嚯娤嗝{迫承租人退場(chǎng)
2024年12月31日，產(chǎn)業(yè)園在毫無征兆的情況下，向漁夫人餐飲公司發(fā)了一份《通知書》，單方提出于租期屆滿的2025年2月28日終止合同，不再續(xù)簽。并要求漁夫人餐飲公司租期屆滿當(dāng)天，將租賃房屋恢復(fù)原貌、清空物品和場(chǎng)地進(jìn)行移交。
此后，產(chǎn)業(yè)園又于2025年1月，向漁夫人餐飲公司發(fā)出了《租賃合同到期終止及騰空?qǐng)龅氐耐ㄖ返榷喾萃ㄖ?，要求九龍?zhí)廉a(chǎn)業(yè)園店在租約期滿時(shí)騰空案涉租賃房屋。同年2月，產(chǎn)業(yè)園又發(fā)出《提示函》，聲稱漁夫人餐飲公司若不騰退，將斷水?dāng)嚯娞幚怼?/p>
對(duì)此無端變故，漁夫人餐飲公司的負(fù)責(zé)人連女士表示十分費(fèi)解。因?yàn)榘凑諔T例和合同約定條款“租賃到期后，產(chǎn)業(yè)園將采用網(wǎng)上競(jìng)標(biāo)的方式將案涉物業(yè)拿出來招投標(biāo)”，公開透明的操作，且是價(jià)高者得，如今畫風(fēng)突變又是什么原因呢？
為此，漁夫人餐飲公司于2025年2月28日租期屆滿當(dāng)天，向產(chǎn)業(yè)園發(fā)出了一份《對(duì)〈租賃合同到期終止及騰空?qǐng)龅氐耐ㄖ档漠愖h》函。在該《異議》函中，漁夫人餐飲公司就產(chǎn)業(yè)園沒有依照合同約定如期發(fā)布招標(biāo)公告、公司投入巨額固定裝修投資、50余名員工的出路等民生問題，與其進(jìn)行了書面溝通。
令漁夫人餐飲公司遺憾的是，該公司的異議函，并沒得到產(chǎn)業(yè)園的正面回應(yīng)，反而得到的回答是，就是不租給漁夫人餐飲公司了。
為了驅(qū)趕漁夫人餐飲公司離場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)園于2025年4月1日，切斷了對(duì)九龍?zhí)廉a(chǎn)業(yè)園店的供水系統(tǒng)；4月7日，又切斷了電源，繼續(xù)對(duì)漁夫人餐飲公司進(jìn)行施壓。針對(duì)產(chǎn)業(yè)園違反合同約定，單方斷水?dāng)嚯姷男袨?，漁夫人公司兩次向警方報(bào)案，要求對(duì)斷水?dāng)嚯娦袨檫M(jìn)行調(diào)查。
因水電被切斷，漁夫人餐飲公司無奈之下，只能租賃發(fā)電機(jī)高價(jià)發(fā)電、運(yùn)水，來保障餐廳的運(yùn)營(yíng)，保障50多名員暫時(shí)還不會(huì)失業(yè)。
產(chǎn)業(yè)園不惜違約，違背商業(yè)邏輯，以國(guó)資流失為代價(jià)，驅(qū)趕租戶離場(chǎng)為哪般？
就斷水?dāng)嚯姷男袨?，產(chǎn)業(yè)園給出的理由是，合同期滿未騰空，構(gòu)成對(duì)其房屋的非法侵占。但是，在雙方簽訂的合同中，有明確約定：合同租期屆滿后產(chǎn)業(yè)園須采用網(wǎng)上公開競(jìng)價(jià)方式確定承租方，除非漁夫人公司放棄競(jìng)標(biāo)未競(jìng)標(biāo)未果，才按照合同約定歸還租賃物。
顯而易見，按照合同約定與契約精神，孰是孰非一目了然：產(chǎn)業(yè)園先是違約，接著斷水?dāng)嚯娪稚嫦舆`法了。
根據(jù)雙方合同約定條款以及《中華人民共和國(guó)民法典》第七百三十四條第二款規(guī)定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。產(chǎn)業(yè)園以斷水?dāng)嚯娒{迫租戶離場(chǎng)，意味著在違反“期滿繼續(xù)網(wǎng)上公開招標(biāo)”的約定之外，同時(shí)還剝奪了漁夫人餐飲公司的優(yōu)先承租權(quán)。這對(duì)漁夫人餐飲公司來說，兩年前的重資產(chǎn)裝修改造投入，還未收回成本，就被收回了場(chǎng)地。
漁夫人餐飲公司負(fù)責(zé)人連女士表示，產(chǎn)業(yè)園強(qiáng)行收回場(chǎng)地，不僅造成我方巨額投資的重大損失，另一方面，也對(duì)50多名員工的生存出路，50多個(gè)家庭的民生問題造成沖擊。
另?yè)?jù)可信的消息稱，產(chǎn)業(yè)園目前的物業(yè)空置率約為50%，也就是說，園區(qū)的招商引資情況并不好。
從商業(yè)邏輯的角度來說，漁夫人餐飲公司是按照市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)價(jià)格取得案涉物業(yè)，每年繳納的租金、慣例高達(dá)100萬余元，且九龍?zhí)廉a(chǎn)業(yè)園店在此經(jīng)營(yíng)已有18個(gè)年頭，其母公司也是廈門市的老字號(hào)餐飲品牌，其公司的發(fā)展規(guī)劃也是朝著百年的老店的方向在努力；就案涉餐廳的員工來說，時(shí)間長(zhǎng)的員工跟著老板已經(jīng)打工30多年，短的也有數(shù)年，因此，案涉物業(yè)餐廳經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性，租金給付的安全性，已經(jīng)超越了絕大多數(shù)的餐飲企業(yè)，無論從哪一個(gè)角度來說，產(chǎn)業(yè)園的行為就是在違背商業(yè)邏輯，吊詭無比。
顯而易見，漁夫人餐飲公司的立場(chǎng)，難免會(huì)造成案涉物業(yè)一定時(shí)期的閑置，相應(yīng)的會(huì)造成產(chǎn)業(yè)園數(shù)十萬甚至更高的租金、管理費(fèi)等費(fèi)用的損失。
更讓漁夫人餐飲公司負(fù)責(zé)人連女士憤怒和無奈的是，公司及員工將產(chǎn)業(yè)園違約并涉嫌違法違紀(jì)的情況向上級(jí)部門反映后，由街道出面組織的協(xié)調(diào)談判過程中，產(chǎn)業(yè)園態(tài)度強(qiáng)硬，對(duì)其違約行為不屑一顧，甚至對(duì)著在場(chǎng)多人放言：“就是不租給漁夫人餐飲公司，至于收回后的場(chǎng)地，也不做任何用途”。
法律觀點(diǎn)
關(guān)于本案，法學(xué)界人士還是指出，根據(jù)刑法相關(guān)規(guī)定，國(guó)有公司、企業(yè)的工作人員，由于嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任或者濫用職權(quán)，造成國(guó)有公司、企業(yè)破產(chǎn)或者嚴(yán)重?fù)p失，致使國(guó)家利益遭受重大損失的，涉嫌刑事犯罪；根據(jù)《最高人民檢察院、公安部關(guān)于公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案的追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）》（以下簡(jiǎn)稱《追訴標(biāo)準(zhǔn)》）第十六條規(guī)定，國(guó)有公司、企業(yè)、事業(yè)單位的工作人員，濫用職權(quán)，造成國(guó)家直接經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額在30萬元以上的，應(yīng)予立案追訴。本案中，產(chǎn)業(yè)園是市屬國(guó)有資產(chǎn)，園區(qū)負(fù)責(zé)人不惜代價(jià)，將物業(yè)閑置，以造成致國(guó)有資產(chǎn)流失的方式來驅(qū)離商戶，其行為涉嫌違紀(jì)違法。
還有，針對(duì)產(chǎn)業(yè)園單方違約并斷水?dāng)嚯姷男袨?，漁夫人餐飲公司的法律顧問表示，根據(jù)雙方合同約定的期滿處置條款，只有“合同租期屆滿后產(chǎn)業(yè)園須采用網(wǎng)上公開競(jìng)價(jià)方式確定承租方，除非漁夫人公司放棄競(jìng)標(biāo)未競(jìng)標(biāo)未果，才按照合同約定歸還租賃物”，因此，產(chǎn)業(yè)園單方面違約終止合同，并對(duì)案涉酒樓采取斷水?dāng)嚯姷男袨?，根?jù)《民法典》第五百七十七條，若租賃合同尚未解除，房東單方面斷水?dāng)嚯妼儆谶`約行為。即使雙方就合同約定條款產(chǎn)生糾紛，房東產(chǎn)業(yè)園也應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商或法律途徑解決，無權(quán)擅自中斷基本生活服務(wù)。
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