2025.04.22
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導(dǎo)讀：在“盤活存量”政策引導(dǎo)下，超高層地標(biāo)項目的復(fù)工，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場信心得到修復(fù)、風(fēng)險化解取得突破。
作者 |第一財經(jīng) 馬一凡
4月17日，一張新發(fā)出的建筑工程施工許可證顯示，已開工18年仍未建成的“中國結(jié)構(gòu)第一高樓”重啟復(fù)工在即。
4月21日，工程停滯多年的“中國西南第一高樓”也正式啟動復(fù)工，項目直接進入最復(fù)雜、施工難度最艱巨的階段。
中國是全世界摩天大樓最多的國家，全球前十大超高層建筑中，超過一半的項目都位于中國。然而近年來，隨著“摩天大樓熱”退燒、房地產(chǎn)周期下行、開發(fā)商資金面緊張，不少超高層項目的建設(shè)陷入停滯。
近期，一批摩天大樓紛紛迎來關(guān)鍵節(jié)點、好消息頻出——有些項目宣布重啟工程，有些項目則宣布交付在即，即將開啟全球招商。
今年政府工作報告明確提出，要持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房。而坐落在城市核心區(qū)域的超高層，作為重要的城市存量資產(chǎn)，正迎來新的機遇。
業(yè)內(nèi)專家對第一財經(jīng)表示，超高層地標(biāo)項目的復(fù)工，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場信心得到修復(fù)、風(fēng)險化解取得突破，表明政府和企業(yè)在推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展方面的決心，有助于增強購房者、投資者對市場的信心。
“中國結(jié)構(gòu)第一高樓”復(fù)工在即
近期，許多停工許久的超高層摩天大樓正在逐個“復(fù)活”。
4月17日，住建部主管的全國建筑市場監(jiān)管公共服務(wù)平臺發(fā)布了一條建筑工程施工許可證電子證照，該許可證顯示，曾被譽為“中國結(jié)構(gòu)第一高樓”的天津117大廈復(fù)工在即。
根據(jù)該建筑工程施工許可證，天津高新區(qū)軟件和服務(wù)外包基地綜合配套區(qū)中央商務(wù)區(qū)一期（117辦公樓及商業(yè)裙樓）（剩余工程）將于今年4月30日起施工，工期兩年，建設(shè)單位為高銀地產(chǎn)（天津）有限公司，建設(shè)規(guī)模為41.8萬平方米，合同價格為5.69億元。
過往歷史資料顯示，天津117大廈由香港高銀集團投資建設(shè)，因樓層數(shù)達到117層而得名，整個項目（含周邊配套）原計劃投資近100億美元。該項目早在2008年就開工了，與目前的“中國第一高樓”上海中心大廈幾乎是在同一時段開工，當(dāng)年光是完成地下室部分就耗時4年，2012年開始建設(shè)主塔樓，2015年9月實現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)封頂。
結(jié)構(gòu)封頂后的天津117大廈結(jié)構(gòu)高度達596.5米，成為僅次于迪拜哈利法塔的世界結(jié)構(gòu)第二高樓、中國在建結(jié)構(gòu)第一高樓，而當(dāng)時也已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)纳虾Ｖ行拇髲B的結(jié)構(gòu)高度為580米，相比天津117大廈略遜一籌。
不過，命運的齒輪開始轉(zhuǎn)動，兩座摩天大樓迎來了不一樣的結(jié)局。
到了2016年，上海中心大廈就正式落成了，其加上塔冠后的建筑總高度達到了632米，刷新了中國的最高天際線紀(jì)錄。
與此同時，天津117大廈卻因開發(fā)商資金鏈斷裂而施工進展緩慢。
2020年6月，中國信達公告稱，高銀地產(chǎn)（及合作方）方面仍未按照委托貸款協(xié)議的約定償還全部本息，已向有關(guān)法院起訴并申請財產(chǎn)保全，請求被告承擔(dān)本金15億元及利息、罰息、復(fù)利及違約金等共同還款義務(wù)，并對被告名下的資產(chǎn)進行查封、扣押和凍結(jié)。2025年1月，天津市第二中級人民法院裁定受理高銀地產(chǎn)破產(chǎn)清算申請，并指定清算組接管天津117大廈。
117大廈項目最終復(fù)工，與當(dāng)?shù)卣陙矸e極推動項目盤活有很大關(guān)系。2024年3月，在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板，天津市濱海新區(qū)區(qū)委曾表示，天津市各級政府高度重視117項目盤活工作，并盡全力協(xié)助117項目相關(guān)各方解決過程問題，在法治化、市場化的原則下，鼓勵其通過各種途徑尋求117項目的解決路徑和盤活方案，以期盡快實現(xiàn)項目盤活復(fù)工。
城市地標(biāo)建筑紛紛官宣“好消息”
天津117大廈的復(fù)工并不是個案。
4月21日上午十時零八分，一塊巨型鋼柱的順利起吊，拉開了“西南第一高樓”成都綠地蜀峰468超高層項目全面重啟的序幕。項目開發(fā)商綠地集團官宣了這一消息，并稱2027年上半年可達到竣工交付條件。
追溯起“西南第一高樓”的過去，也有十幾年的歷史了。2010年，綠地集團以14.8億元競得蜀峰468地塊，計劃打造高度468米的超高層項目。
自2019年起，項目因資金鏈問題逐步陷入停工，主塔樓高度停留在444.3米。
2024年，綠地集團方面稱，項目成功引入了中國五冶集團作為合作方，推進項目新階段建設(shè)。
在五冶集團積極努力下，今年春節(jié)后項目終于獲得新的施工許可證——3月4日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在其官網(wǎng)中一下子發(fā)出5張綠地蜀峰大廈（蜀峰468項目）的施工許可證，涉施工面積達到45.67萬平方米，總金額38.66億元。
綠地方面稱，成都綠地中心主塔樓蜀峰468超高層既是我國西南第一高樓，也是世界排名前十的超高層建筑。該項目目前的進度為：T1核心筒已建至100F（444米）、外框鋼構(gòu)94F（417米）、外框砼澆筑至81F（366米），項目剩余工程量為整個塔樓建造體系中技術(shù)方案最為復(fù)雜、施工難度最為艱巨的階段。
綠地稱，隨著綠地蜀峰468超高層進入提速施工、封頂沖刺的建設(shè)階段，后續(xù)項目將推進全球招商。
除了這些正在重啟復(fù)工的超級地標(biāo)，今年春節(jié)后，不少超高層項目紛紛迎來關(guān)鍵節(jié)點。
由綠地開發(fā)的另一個超高層項目——“華中第一高樓”武漢綠地中心，已經(jīng)進入了全球招商階段。今年2月9日，武漢綠地中心官方賬號發(fā)布一則消息稱，該項目交付在即，全球租售工作開啟。
武漢綠地中心項目位于武昌濱江商務(wù)區(qū)，于2011年動工。最初，綠地曾有一個雄心勃勃的計劃——要讓武漢綠地中心總高度達到636米，超過上海中心大廈。不過，后來項目經(jīng)歷了“降高”，最終建筑高度為475米（海拔高度500米），但依然是“華中之巔”。
2019年，項目建設(shè)方中建三局曾向綠地集團發(fā)出“工程聯(lián)系函”，該項目因與總包間的款項問題而短暫停工。此后，項目一直在抓緊建設(shè)，在2020年新冠疫情發(fā)生后，該項目作為武漢第一批復(fù)工復(fù)產(chǎn)的項目，以原施工進度不變?yōu)槟繕?biāo)向前推進。
今年4月9日，重慶在建第一高樓也迎來新進展，陸海國際中心（重慶100項目）宣布其外立面幕墻工程全部完工。
這個項目的建設(shè)也已經(jīng)歷時18年，中間受到了房地產(chǎn)市場波動、企業(yè)自身發(fā)展因素等影響，曾一度更換開發(fā)商。
項目最早由瑞安房地產(chǎn)于2007年左右啟動開發(fā)，并且完成了住宅、寫字樓和公園綠化等部分建設(shè)，2017年底項目改由萬科接手，塔樓部分復(fù)工。該項目塔樓部分總高約458米，位列全球已建成及已封頂建筑高度第18位。
建成后的陸海國際中心總建筑面積約52萬平方米，業(yè)態(tài)包括超甲級辦公樓、綜合型購物中心重慶印象城、奢華云端酒店重慶100天際悅榕莊及重慶100觀光層等。
除此以外，4月9日，409米的浙江第一高樓——寧波中心大廈宣告交付啟用，成為浙江省首座突破400米的超級地標(biāo)；4月17日，“廈門和美中心”玻璃幕墻順利封頂，這座總建筑高度266米的“廈門島外第一高樓”開啟了廈門城市天際線的新篇章。
“盤活存量”激發(fā)新機遇
近期復(fù)工、封頂、交付的超高層項目，多數(shù)源自于十多年前的項目簽約與土地出讓。
當(dāng)年，很多地方政府對超高層概念非常青睞，部分地方官員意識到，超高層不僅可以節(jié)約土地資源，而且可以塑造成城市名片，提高城市影響力、促進城市招商。因此，有不少城市曾出臺過鼓勵建設(shè)超高層建筑的政策。
而當(dāng)時的開發(fā)商為了拿到較低的土地價格、獲取更多的出租面積，便加入了那場超高層“軍備競賽”，各地城市天際線不斷刷新。
但是到了2020年前后，超高層建筑的熱度明顯降溫。2020年，住建部、國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于進一步加強城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》，提出要嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”。
2021年，“限高令”進一步加碼。住建部、應(yīng)急管理部發(fā)布關(guān)于加強超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知，通知指出，各地要嚴(yán)格管控新建超高層建筑，城區(qū)常住人口300萬以下城市不得新建250米以上建筑；城區(qū)常住人口300萬以上城市嚴(yán)格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑。
最嚴(yán)“限高令”的到來，及時剎住了城市的摩天大樓比拼熱，一眾超級地標(biāo)項目不得不面臨“削頂”之困。
而近5年來，又因開發(fā)商資金鏈問題，不少超級地標(biāo)陷入停工困境。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對第一財經(jīng)表示，超高層項目一般都位于大城市的最核心地段或者新建設(shè)的城市副中心，地段特別好。地方政府在審批這些項目的時候，經(jīng)濟情況一般來說比較不錯，房地產(chǎn)市場紅火，拿地開發(fā)商的資金情況也不錯。整個拿地加建安成本，少則100億元，多則兩三百億。不過，經(jīng)濟是有周期的，房地產(chǎn)市場也有周期性，而超高層項目的建設(shè)，往往要經(jīng)歷一個非常長的過程，開發(fā)周期相比普通的30多層甲級寫字樓來說要長得多，至少要5年甚至更長的時間。
張宏偉認(rèn)為，在超高層這種超級漫長的開發(fā)周期中，開發(fā)商自己的收入和資金面情況，會隨著經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)周期波動，一旦高峰期拿地、建了一半，撞上房地產(chǎn)周期下行，開發(fā)商的資金鏈就容易斷裂。而這種超高層建筑的業(yè)態(tài)，往往是寫字樓、豪華酒店或者酒店式公寓，不是傳統(tǒng)住宅。如果以傳統(tǒng)住宅為主，那么在這種地段優(yōu)勢加持下，還是比較容易出售的。寫字樓和酒店資產(chǎn)一般都是需要自持、運營的，所以超高層對于開發(fā)商來說，是公司沉淀資金的“吞金獸”。
為何今年許多項目都被盤活了？
“一般來說，當(dāng)這樣的城市中心地標(biāo)項目資金鏈出了問題，政府出于城市形象等因素考慮，都會協(xié)助項目進行盤活，這種工作從爛尾的第一時間就在進行了。只不過在過去幾年可能找不到合適的接盤人、談不出具體的解決方案，而到了今年，由于政策層面利好頻出，能夠?qū)椖窟M行債務(wù)重組或者兌現(xiàn)盤活利好，由于一系列利好政策，地方政府能夠找到具有雄厚資金的接盤方來支持項目，這是很關(guān)鍵的?！睆埡陚ケ硎?。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜表示， 今年以來多地超高層建筑復(fù)工與政府工作報告中提到的房地產(chǎn)“盤活存量”密切相關(guān)，2025年政府工作報告明確提出要盤活存量用地和商辦用房，超高層建筑作為城市存量資產(chǎn)的重要組成部分，其復(fù)工是盤活存量資源、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的具體體現(xiàn)。
柏文喜認(rèn)為，超高層建筑的復(fù)工對樓市信心有積極影響，以成都蜀峰468項目為例，其復(fù)工標(biāo)志著房地產(chǎn)市場信心得到修復(fù)，風(fēng)險化解取得突破，表明政府和企業(yè)在推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展方面的決心，有助于增強購房者、投資者對市場的信心，進而帶動周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展，提升整體樓市的活躍度。
“現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)非常需要信心，信心不足影響著行業(yè)發(fā)展，比如前幾年民營開發(fā)商爆雷導(dǎo)致住宅項目不能按時交付的問題就影響了行業(yè)的信心，超高層項目的復(fù)工和順利交付，確實能給行業(yè)帶來一些信心回歸?！睆埡陚フf道。
不過，由于體量巨大，超高層項目的重啟與入市仍面臨許多未知考驗。柏文喜表示，隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和城市化進程的推進，核心城市的超高層建筑仍具有一定的市場需求，但超高層建筑面臨著建設(shè)成本高、運營難度大等問題，在商辦空置率較高的城市，超高層項目將面臨建成后的出租壓力，幾十萬平米投放需要較長消化周期。
張宏偉則表示，開發(fā)商在盤活項目后具備退出機會，目前很多金融機構(gòu)、投行、保險等還是在關(guān)注著這種城市核心地段資產(chǎn)，關(guān)鍵需要將資產(chǎn)的債務(wù)重組問題處理干凈。張宏偉預(yù)判，接下來可能會經(jīng)歷貨幣寬松周期，未來的三到五年，經(jīng)濟總體來說將是一個平穩(wěn)的上行周期，寫字樓的租售只要運營得當(dāng)，還是有非常多的機會與空間。
微信編輯| 蘇小
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