深圳市福田區(qū)一小區(qū)驚現大量“房中房”亂象經南都暗訪曝光后，迅速成為輿論焦點。報道揭露的80平方米住宅被分割為8間帶獨立衛(wèi)生間的“房中房”、消防設施形同虛設等亂象，直指城市安全治理短板。昨日上午，屬地街道辦聯(lián)合物業(yè)管理公司前往涉事小區(qū)展開排查工作。
福田二房東“魔改”出租屋是深圳眾多老舊小區(qū)“房中房”亂象的一個案例，而一場針對新建超高層住宅的逐利式改造，正在坪山區(qū)君勝熙玥灣花園小區(qū)(以下簡稱“熙玥灣”)隱秘進行。這個交付僅一年半的40層超高層住宅，有部分樓層在層層轉租后，被運營人以整層為單位大規(guī)模改造，原本六套住宅被“開膛破肚”改成20戶。
違法改造
超高層房屋廚房陽臺改為臥室
暮春的坪山河畔，落花逐水，綠草如茵，熙玥灣花園小區(qū)依景而建，但入住新居不久的齊女士(化名)和她的鄰居們卻無心賞景，她們所在小區(qū)的一整棟樓疑似被實施大規(guī)模違規(guī)改造，廚房、陽臺變臥室、私增衛(wèi)生間、整層6戶改為20戶，燃氣管道移位，混凝土承重構件主筋裸露，整棟超高層建筑涉嫌發(fā)包給第三方改造成群租商業(yè)項目。
百余戶業(yè)主密集通過12345、i深圳等平臺投訴。坪山街道辦在多次現場處置中“無明確回復是否有違規(guī)違法情況”，僅以口頭“建議”叫停施工，而懸在高空的消防與建筑安全隱患，仍在相關部門的沉默和業(yè)主的憤怒中滋長。這場觸碰安全紅線的改造如“懸頂之劍”，何時才能解除？
熙玥灣小區(qū)于2024年交房，備案價格為3.9萬元每平方米，毛坯房交付后不久即卷入違規(guī)改建風波。據齊女士介紹，該小區(qū)一共6棟樓，開發(fā)商為君勝控股集團有限公司，物業(yè)服務公司是深圳市君勝物業(yè)服務有限公司，引發(fā)爭議的樓棟為該小區(qū)回遷房3棟，該棟為40層超高住宅，每層3梯6戶，共包含多個權利人，其中深圳市坪山六聯(lián)股份合作公司占比最大，擁有其中137套。
齊女士向南都投訴稱，六聯(lián)股份公司作為委托方將該棟房屋整體出租給深圳市金世添華置業(yè)有限公司，后者作為承租方，將房屋改造工程分包給三家承包商，違規(guī)將其“篡改”為房中房出租。其拍攝的現場視頻顯示，位于該棟22層的CDEF四個相鄰的3房住宅單位被打通后，切割成16個獨立套間，AB兩個戶型則被改造成4套房，單層6戶單元經改造后驟增至20個獨立套間，不少房間堆放了大量施工材料，有墻體結構被打穿。
另根據業(yè)主提供的改造戶型圖，原來的廚房、餐廳均被改成臥室，甚至陽臺也被隔成一個房間。齊女士懷疑這套房敲掉了部分承重結構，“這不是正常改造，是系統(tǒng)性破壞”，齊女士透露，每間房都配有一個儲物間，疑似改成衛(wèi)生間，已經完成了水電布局。
房屋格局存在變動
根據《商品房屋租賃管理辦法》第八條規(guī)定，出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規(guī)定的最低標準。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。
業(yè)主拍攝的視頻顯示，15C和15D同樣被打通，兩戶中間的墻體鋼筋被敲斷后出現裸露的情況，類似情況還出現在22B、23F的內部改造中。有業(yè)主認為施工方打掉了承重墻，但遭到坪山區(qū)住建局的否認，回復稱并無此事。
在20B、20C、20D的門口，業(yè)主發(fā)現大量即將用于改造內部房間的排水管。還有業(yè)主在19A戶內看到，入戶電箱接入更多密密麻麻的分表電線，部分房間接入水管。
群租房改造引發(fā)的衍生安全問題令人擔憂。據齊女士反映，經違規(guī)改造后，原設計每層6戶、整棟230戶的住宅樓，通過房中房隔斷竟被改造成每層一二十戶，預計總入住量將達七八百戶，超出建筑設計標準三倍有余。大量外來租住人員涌入，將導致現有停車位嚴重不足，直接違反購房合同約定的1:1車位配比條款。齊女士表示:“樓下就是老人日間照護中心和小區(qū)幼兒園，一旦發(fā)生坍塌或火災等重大公共安全事故，我們其他業(yè)主的生命安全如何保障?這種改造簡直是埋‘定時炸彈’。”
隱患初現
房屋結構遭破壞引群租爭議
時間回到2024年12月3日，君勝熙玥灣回遷房3棟被業(yè)主發(fā)現存在整棟被改造為群租房的跡象，報建圖紙與實際施工差異顯著。業(yè)主在政府平臺投訴“違法拆除承重結構、違反消防規(guī)定及群租”問題，一場圍繞房屋改造合規(guī)性的維權拉鋸戰(zhàn)就此拉開。
3天后，物業(yè)服務公司在業(yè)主服務群轉發(fā)街道辦回復：現場并未發(fā)現承重墻結構拆改情況，但該棟裝修工程于12月6日起暫停施工。這樣的回復顯然不能消除業(yè)主的不安，因為根據業(yè)主上樓掌握到的裝修情況，3棟CD戶型，及EF戶型打通并且重新分隔，現場每一戶臥室或客廳主梁被砸壞并且露出主筋及箍筋，齊女士透露，12月6日，坪山區(qū)住建局工作人員在電話回應業(yè)主投訴時稱，只是改變了室內布局，且人均面積未低于6平方米，不算群租房。
“像115平的四房改成了五房，但只有一個衛(wèi)生間，只是戶內修改是沒有問題的，而群租房會增改多個衛(wèi)生間。如果沒有違反規(guī)定，出租是可以的?！睂τ诤罄m(xù)處理，該工作人員告知將督促物業(yè)服務公司加強巡查。
墻體鋼筋被敲斷后出現裸露
四次協(xié)調
未解糾紛，引發(fā)執(zhí)法信任危機
面對相關部門的回應，業(yè)主們表示不接受，這明顯跟他們拍攝到的情況相悖，12月7日，業(yè)主要求承租方深圳市金世添華置業(yè)有限公司開放現場查看，但遭到拒絕，警方介入后隨即召開首次協(xié)調會，業(yè)主提出查看現場、恢復原狀、結構鑒定及停工訴求，街道辦承諾12月9日通報進展，但多次拖延答復。
經業(yè)主強烈呼吁，街道辦于12月12日召開第二次協(xié)調會。會上，街道辦稱巡查人員及結構專家未發(fā)現“承重結構拆改”，僅承認22、23層存在格局變動。業(yè)主代表當場質疑：根據自行拍攝的視頻證據，CD、EF戶型被整體打通，主梁保護層破損、鋼筋外露。齊女士表示，“我們業(yè)主太老實了，當時只提交了22、23層視頻，街道辦就順坡下驢只查這兩個樓層，掩蓋了其他樓層違規(guī)事實”，會上，業(yè)主提出包括第三方鑒定、恢復原狀、停工控停等七項訴求，并要求12月14日現場查驗。
15C和15D同樣被打通
然而，約定的查驗日演變成一場僵局。承租方起初要求業(yè)主“不得拍照”，后又追加“禁止攜帶手機”。業(yè)主拒絕后，雙方矛盾激化。在多方推動下，12月14日，最終促成坪山區(qū)住建局、坪山街道辦事處等多個部門領導參與的第三次協(xié)調會，會上確定安排次日現場勘查，12月15日，業(yè)主代表終于踏入爭議樓層。他們目睹儲藏間被改為衛(wèi)生間、廚房變臥室，裸露的鋼筋印證了此前的擔憂。
街道辦當場承諾12月16日發(fā)布紅頭文件停工，并啟動結構鑒定。然而次日，業(yè)主等來的是一份“內部建議停工”的非公開文件。街道辦解釋稱，文件僅針對六聯(lián)股份公司，“不能對外公示”。
爭議在12月20日第四次協(xié)調會激化。六聯(lián)股份公司提出“客廳改陽臺、玻璃隔斷”等新方案，業(yè)主指出其違反《深圳市建筑設計規(guī)則》，但坪山住建局仍予認可，引發(fā)業(yè)主對執(zhí)法公正性的質疑。
業(yè)主質疑
多部門“權責推諉”？監(jiān)管“失靈”？
監(jiān)管權限爭議成為博弈的又一個關鍵點，在面對業(yè)主追問時，街道辦稱“小散工程管理辦法已取消，街道無執(zhí)法權，無法強制停工或處罰”。業(yè)主反駁:整棟裝修遠超“小散工程”范疇，且改造涉及水電消防設施變更卻未提交評估，“備案審查本身就不合規(guī)”。
針對消防隱患，坪山住建局稱“由施工單位咨詢消防部門”，市監(jiān)局坪山監(jiān)管局則明確房屋拆改、消防通道被堵塞等不屬于該局職責范圍。根據相關規(guī)定，該局不予受理，建議市民向住房建設部門或12345反映。
12月31日，街道辦承諾按原戶型恢復施工并申報許可，物業(yè)服務公司公告稱房屋結構“檢測無安全問題”，但業(yè)主質疑報告未公開、監(jiān)管流于形式。
齊女士強調，整棟改造為經營性用房未履行《中華人民共和國民法典》第二百七十九條“須經利害關系業(yè)主一致同意”的規(guī)定，程序合法性存疑。
記者暗訪
聯(lián)系人稱報備流程可“變通” 有人稱“七月可租單間”
近日，南都記者來到熙玥灣3棟暗訪，記者從40層一路往下查看，整棟樓內基本處于全面停工的狀態(tài)，走廊堆放的建材清理完畢，多數房屋大門緊鎖。當南都記者以租客身份去問物業(yè)服務中心有無房子出租，相關人員告知，3棟有套間改成了單間，但是有業(yè)主抵制所以停工了，“股份公司正在向市里相關部門申請復工，順利的話今年六七月份會有單間出租?！?/p>
值得注意的是，在熙玥灣3棟23B門口，張貼著《坪山區(qū)小散工程和零星作業(yè)開工備案證明書》，該證明書寫著總投資10萬元，建筑面積83.38方米，但無任何單位落款及蓋章。
門口張貼的裝修施工許可證
南都記者撥打該施工單位聯(lián)系人的電話，稱想要把在自己手中的一個套間隔成單間出租，當記者表露出怕過不了審批流程的顧慮時，對方不以為然地告訴記者，報備流程可以“變通”“你按照正常流程報備，但是可以偷偷改嘛”，當記者追問裝修押金風險，對方輕描淡寫道，“房間都改造好了，押金干脆不要，賠給物業(yè)好了嘛”。而記者進一步詢問道，你不是手上還有熙玥灣的工程在做，這個工程什么時候完工?師傅回答，君勝熙玥灣花園的裝修工程預計8月份完工。
記者發(fā)稿前，齊女士告訴記者，4個月過去了，3棟仍未按照約定動工恢復原狀。她表示，“業(yè)主們擔心對方不會善罷甘休，可能會繼續(xù)推進改造計劃，大家都不確定3棟最終會被改造成什么模樣。”
律師觀點
涉事改造工程已觸碰多重法律紅線
在坪山君勝熙玥灣花園這場牽動超百戶業(yè)主神經的“房中房”改造風波中，法律層面的爭議與監(jiān)管漏洞更是讓問題變得復雜難解，廣東天梭律師事務所合伙人萬江南指出，涉事改造工程已觸碰多重法律紅線:若施工過程中存在破壞建筑主體結構或擅自改變房屋使用功能的行為，依據《深圳市房屋安全管理辦法》第四十一條，建設單位或業(yè)主作為房屋安全責任人需承擔限期恢復原狀、繳納高額罰款等法律責任，主管部門可對單位處以5萬至10萬元罰款。而回遷房整體改造為經營性用房的行為，更直接違反《中華人民共和國民法典》第二百七十九條關于“住改商”需經利害關系業(yè)主一致同意的強制性規(guī)定——這一條款在深圳福田、南山等區(qū)執(zhí)行中，普遍要求整棟樓業(yè)主書面同意方能實施。
萬江南認為，2024年修訂的《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第七十九條已明確禁止擅自改變物業(yè)使用性質，然而坪山區(qū)相關部門對“住改商”監(jiān)管細則的缺位，與執(zhí)法過程中對結構安全鑒定、消防規(guī)范審查等關鍵環(huán)節(jié)的模糊處理，暴露出基層治理體系與超大城市精細化管理的深層矛盾。當施工方輕描淡寫聲稱“賠押金也要改”時，折射出的不僅是市場主體對法律威嚴的漠視，更是監(jiān)管鏈條上多重失守的嚴峻現實。
南都調研 總第659期
南都深圳新聞中心深調查工作室出品 受訪者供圖
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