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作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

價(jià)格下探是否止住了？真實(shí)的深圳樓市現(xiàn)狀如何？

最近以深圳本地業(yè)務(wù)為主的中介平臺(tái)，公布了一張深圳樓市一季度的成交流量表。

樂(lè)有家研究中心以網(wǎng)簽活躍度為監(jiān)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)50個(gè)小區(qū)進(jìn)行了二手房成交價(jià)格變化的對(duì)比。

這張表很好地反映出當(dāng)下深圳樓市的狀態(tài)——

1、成交樓盤，大多是原本成交就活躍的樓盤；

2、成交均價(jià)上漲樓盤占比超過(guò)了一半；

3、成交活躍度，相比去年同期，活躍度更高；

4、成交活躍的樓盤，基本以網(wǎng)紅盤或區(qū)域標(biāo)桿樓盤為主。

總的來(lái)說(shuō)，深圳樓市正經(jīng)歷階段性的歷史時(shí)刻。

“以價(jià)換量”放緩

從樂(lè)有家研究中心公布的2025年一季度網(wǎng)簽累計(jì)程度來(lái)看，今年一季度網(wǎng)簽量top50的小區(qū)中，有7個(gè)是去年一季度深圳全市過(guò)戶量top10名單中的小區(qū)。

去年一季度，中洲中央公園、梅林一村、鼎太風(fēng)華三個(gè)小區(qū)沒(méi)有進(jìn)入今年一季度的網(wǎng)簽量top50小區(qū)的行列。

今年一季度網(wǎng)簽套數(shù)最多，成交最活躍的是位于南山區(qū)的華潤(rùn)城潤(rùn)府，一季度累計(jì)網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到了95套，成交均價(jià)約13.18萬(wàn)/平。

相比去年4季度的成交均價(jià)約12.87萬(wàn)/平，環(huán)比上漲了2.4%，按照日均成交活躍度來(lái)看，一季度華潤(rùn)城潤(rùn)府差不多是每天成交網(wǎng)簽一套。

去年一季度華潤(rùn)城潤(rùn)府雖然沒(méi)有進(jìn)入累計(jì)網(wǎng)簽量top10小區(qū)名單，但進(jìn)入了南山區(qū)二手住宅過(guò)戶量TOP10名單，累計(jì)網(wǎng)簽套數(shù)為27套，成交均價(jià)約12.95萬(wàn)/平，同比上漲了1.77%。

而去年一季度深圳全市網(wǎng)簽最活躍的是位于南山的龍珠花園。

但對(duì)比累計(jì)網(wǎng)簽套數(shù)，價(jià)格更貴的華潤(rùn)城潤(rùn)府網(wǎng)簽套數(shù)是接近1.6倍。

今年一季度網(wǎng)簽累計(jì)第二的是位于寶安區(qū)的桃園居，共計(jì)74套，去年一季度也是桃源居網(wǎng)簽累計(jì)套數(shù)位居第二。

但去年一季度桃源居累計(jì)網(wǎng)簽是55套，而成交均價(jià)方面，去年一季度桃源居為4.27萬(wàn)/平，今年一季度則為3.73萬(wàn)/平，環(huán)比下降2.8%，同比下降12.64%。

除了top2兩個(gè)小區(qū)，2025年一季度網(wǎng)簽累套數(shù)top50的小區(qū)中，百仕達(dá)花園、半島城邦、萬(wàn)科四季花城、領(lǐng)航城、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)網(wǎng)簽量也相對(duì)更多。

2025年一季度位于羅湖的百仕達(dá)花園，累計(jì)網(wǎng)簽量為53套，成交均價(jià)約5.75萬(wàn)/平，2024年一季度累計(jì)網(wǎng)簽量為51套，成交均價(jià)約5.81萬(wàn)/平，環(huán)比增加3.4%，同比下降1.03%；

2025年一季度位于南山的半島城邦累計(jì)網(wǎng)簽量為43套，成交均價(jià)約11.21萬(wàn)/平，2024年一季度累計(jì)網(wǎng)簽量為42套，成交均價(jià)約12.44萬(wàn)/平，環(huán)比上漲1.2%，同比下降9.89%；

2025年一季度位于龍崗的萬(wàn)科四季花城累計(jì)網(wǎng)簽量為51套，成交均價(jià)約4.5萬(wàn)/平，2024年一季度累計(jì)網(wǎng)簽量為41套，成交均價(jià)約4.8萬(wàn)/平，環(huán)比下降3%，同比下降6.25%；

2025年一季度位于寶安的領(lǐng)航城累計(jì)網(wǎng)簽量為49套，成交均價(jià)約5.16萬(wàn)/平，2024年一季度累計(jì)網(wǎng)簽量為41套，成交均價(jià)約5.74萬(wàn)/平，環(huán)比上漲0.7%，同比下降10.1%；

2025年一季度位于龍崗的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)累計(jì)網(wǎng)簽量為47套，成交均價(jià)約5.31萬(wàn)/平，2024年一季度累計(jì)網(wǎng)簽量為41套，成交均價(jià)約5.56萬(wàn)/平，環(huán)比上漲0.4%，同比下降4.5%。

所以可以看到，同一個(gè)小區(qū)成交活躍度，相比去年同期是更高了，但是在小區(qū)成交均價(jià)更低的基礎(chǔ)上。

從樂(lè)有家研究院記錄的一季度深圳小區(qū)成交流量情況來(lái)看，50個(gè)網(wǎng)簽量排前的小區(qū)，有30個(gè)小區(qū)環(huán)比去年第四個(gè)季度是上漲了的，且超過(guò)5%漲幅的小區(qū)有8個(gè)。

說(shuō)明深圳樓市“9.29”政策的尾部效應(yīng)不錯(cuò)，且相比去年四季度，成交活躍的小區(qū)議價(jià)空間有所收窄。

而出現(xiàn)在網(wǎng)簽top50監(jiān)測(cè)表上的小區(qū)，以典型小區(qū)或網(wǎng)紅小區(qū)為主。

如華潤(rùn)城潤(rùn)府，是南山核心區(qū)的標(biāo)桿小區(qū)，桃源居是寶安區(qū)的超大體量網(wǎng)紅小區(qū)，鴻榮源壹城中心是龍華區(qū)的超大綜合體小區(qū)，再比如僑香村，是福田可取得完全產(chǎn)權(quán)的典型經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。

所以，目前深圳樓市正經(jīng)歷短暫的價(jià)格回暖，“以價(jià)換量”的主旋律有所緩解。

雖然深圳二手房一季度表現(xiàn)亮眼，二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)到14309套，是深圳樓市近4年同期數(shù)據(jù)最好的一次。

但亮眼的數(shù)據(jù)背后，是踩在鋼絲的二手房市場(chǎng)。

一方面，4月是傳統(tǒng)的成交淡季，加上二手房錄得量進(jìn)一步維持在7萬(wàn)套以上，各個(gè)片區(qū)的掛盤均價(jià)繼續(xù)下探，二手房帶看量回落，所以市場(chǎng)正面臨新一輪的博弈。

根據(jù)樂(lè)有家門店數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2025年的第13周（3月24日—30日），二手住宅的周度看房量出現(xiàn)比較明顯的回落，雖然第16周（4月14日—20日）門店帶看量環(huán)比上漲反彈了27%，但對(duì)比2月17日—3月23日的門店帶看高峰是有所下降的。

作為檢測(cè)二手房市場(chǎng)活躍度最直接的數(shù)據(jù)，看房的客戶回落，說(shuō)明過(guò)去的樓市刺激利好，在購(gòu)房群體中已經(jīng)消化得差不多，買方市場(chǎng)的情緒回落，購(gòu)房群體買房顯得沒(méi)有那么緊迫了。

最明顯的，深圳二手房4月1日—21日，二手住宅網(wǎng)簽累計(jì)為4105套，對(duì)比3月二手住宅的數(shù)據(jù)，差了將近兩千套，按照目前的成交節(jié)奏，大概率4月的整體網(wǎng)簽量達(dá)不到3月的高度了。

這就意味著，市場(chǎng)重新進(jìn)入一種博弈的狀態(tài)。

另一方面，隱藏在深圳樓市的暗冰逐漸浮出水面。

最近有一位大廠工作的業(yè)主在社交平臺(tái)上表露心跡，由于錯(cuò)投了曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的鼎益豐理財(cái)，正面臨著資產(chǎn)一夜縮水，加上炒股虧損，經(jīng)營(yíng)貸即將到期，伴侶失業(yè)，有了孩子，各種經(jīng)濟(jì)壓力疊加在一起，不得不在2025年初，將名下2020年購(gòu)置的一套價(jià)值800萬(wàn)龍華中心房產(chǎn)，以虧損200多萬(wàn)的情況下折價(jià)賣掉。