文/上海進(jìn)深 張林霞
上海閔行金虹橋板塊一直以來新房供應(yīng)極為稀缺，備受關(guān)注。
如今，該板塊的古北99（備案名“古北名庭”）項(xiàng)目即將迎來重大動(dòng)作——景觀樓王加推，預(yù)計(jì)5月開盤。此次加推共計(jì)99套房源，戶型涵蓋建面約137㎡、147㎡以及152㎡，多樣的選擇能滿足不同購房者的需求。
古北99是1996年拿地，2018年竣工，建好后租給雅詩閣做公寓對(duì)外出租5年，2024年后重新翻新做新房出售。
該項(xiàng)目位于古北新區(qū)，為珠江投資上海公司建造的第五個(gè)高端產(chǎn)品，此前推廣名為“珠江鉑世古北里”，后被合生創(chuàng)展接手。
古北，作為上海首個(gè)國際社區(qū)，依托虹橋開發(fā)區(qū)而建，從誕生起就被定位為豪宅社區(qū)，主要居住人群為海外人士、外國專家以及港澳臺(tái)同胞等，是上海極具代表性的涉外社區(qū)。
近年來，古北板塊新房市場幾乎處于“斷供”狀態(tài)，這使得區(qū)域內(nèi)二手房價(jià)格水漲船高。當(dāng)下，板塊內(nèi)在售二手房掛牌均價(jià)已超13萬/㎡，比如一路之隔的古北中央公園掛牌均價(jià)14萬/㎡，成交均價(jià)12-13萬/㎡。部分次新房低樓層的最新成交價(jià)更是逼近20萬/㎡。
在這樣的市場環(huán)境下，古北99價(jià)格優(yōu)勢顯著，在房地產(chǎn)市場中備受矚目，成為眾多購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。
整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃用地9.6萬㎡，總建筑面積約21萬㎡，其中住宅約9.6萬㎡，商業(yè)約0.7萬㎡。產(chǎn)品類型豐富多樣，涵蓋了高層住宅與聯(lián)排別墅。
高層住宅建面約133-154㎡，主力戶型為2-3房，總價(jià)區(qū)間約為1300-1900萬；聯(lián)排別墅主力面積300-419㎡，容積率低至0.86。
項(xiàng)目整體容積率約1.2，樓間距超50米，集中宅間綠化超5000㎡。目前項(xiàng)目為準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，預(yù)計(jì)2025年9月交房。
值得注意的是，古北99雖說號(hào)稱是準(zhǔn)現(xiàn)房，今年9月就能交付，但相比新建的新房，能省掉至少兩年的過渡期成本。按照古北99的出租行情估算，這期間差不多能省下72-85萬。而且準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)勢在于所見即所得，后期大概率不會(huì)出現(xiàn)維權(quán)的情況。
但實(shí)際上，該項(xiàng)目早在2018年就已建成，至今已有7年，屬于次新房，此前還曾用于出租。開發(fā)商所謂的翻新，僅僅是對(duì)一樓大堂、電梯廂等公共區(qū)域進(jìn)行了改造，房屋內(nèi)部依舊維持著陳舊的狀態(tài)。
據(jù)說項(xiàng)目用料扎實(shí)，外立面采用天然黃金麻石材，已經(jīng)實(shí)景呈現(xiàn)。全干掛石材的配置，在當(dāng)今市場確實(shí)已經(jīng)是豪宅標(biāo)準(zhǔn)。
小區(qū)還自帶1.2萬方的會(huì)所，涵蓋恒溫泳池、私宴餐廳、健身房、兒童培訓(xùn)、咖啡休閑、多功能廳。
和優(yōu)越的公區(qū)相比，古北99在戶型和內(nèi)裝方面的短板較為突出。由于項(xiàng)目建成已有7年之久，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念與當(dāng)下流行趨勢相比，存在明顯滯后。
并且，2梯3戶的梯戶比，從電梯間走出時(shí)，會(huì)給人一種濃濃的出租公寓氛圍，缺乏高端住宅應(yīng)有的品質(zhì)感與專屬感。
此前，該項(xiàng)目作為出租房源時(shí)，屋內(nèi)裝修呈現(xiàn)出酒店賓館風(fēng)格，如今看來較為老氣。
購房者面臨兩種選擇：一是接受現(xiàn)有的裝修，交房后自行承擔(dān)拆除重裝；二是額外購買“裝修包”來翻新房屋內(nèi)部。每平方米高達(dá)7000元，若購買一套面積稍大的房子，僅“裝修包”就要額外花費(fèi)100多萬元。
裝修不夠物業(yè)來湊，古北99在物業(yè)服務(wù)方面還算可以，小區(qū)由縵合物業(yè)負(fù)責(zé)，其采用的是源自高端酒店的縵系無邊際服務(wù)體系。
這種服務(wù)體系以細(xì)致周到、涵蓋面廣著稱，能為業(yè)主提供全方位的貼心服務(wù)。除了基礎(chǔ)的無邊際服務(wù)外，古北99還為業(yè)主量身打造了一系列私屬增值服務(wù)。
此外，還有寵物托管，方便業(yè)主外出時(shí)照顧寵物；私人定制全球旅游方案，可謂服務(wù)多樣化。
古北99在戶型設(shè)計(jì)上存在一定問題，150平左右的面積僅規(guī)劃了三房，從空間功能性來看，難以滿足家庭結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜或有多樣化居住需求的用戶。
雖說該戶型的每個(gè)房間面積較為寬敞，一定程度上提升了居住的舒適度，但令人遺憾的是，有兩個(gè)房間朝北。
130平左右的戶型是中間套，非南北通，一個(gè)暗衛(wèi)，北側(cè)的次臥采光差，廚房空間狹長逼仄采光極差。
項(xiàng)目開發(fā)主體上海宏興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，早在1993年6月14日便已成立。公司注資3000萬美元，屬于港澳臺(tái)法人獨(dú)資企業(yè)，其股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，由中祥有限公司100%持股。
現(xiàn)任公司法定代表人是趙英凱，還擔(dān)任公司董事長兼任總經(jīng)理。
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