來源|西北商業(yè)地產(chǎn)匯（ID：yingshang_xian）
作者|陳晶
頭圖來源|西安發(fā)布，為西安地鐵8號(hào)線站臺(tái)
“地鐵一響，黃金萬兩”。地鐵作為大城市最重要的公共交通工具之一，大大改善了人們的日常出行，優(yōu)化了城市空間結(jié)構(gòu)、讓區(qū)域經(jīng)濟(jì)釋放出活力。而以地鐵為導(dǎo)向的TOD商業(yè)，因天然流量加持從而變?yōu)槌鞘猩畹摹氨貍漤?xiàng)”。
2024年12月26日，號(hào)稱西安“最強(qiáng)單線”的地鐵8號(hào)線通車。西安商業(yè)敘事由中軸線時(shí)代踏進(jìn)“軸線和環(huán)線并軌”的時(shí)代，借勢(shì)地鐵迎來新的發(fā)展契機(jī)。
妥妥的“商業(yè)路線王”
惠及10個(gè)商圈，20+商業(yè)體
地鐵8號(hào)線作為西安唯一一條環(huán)線，線路貫穿雁塔、新城、灞橋、未央、蓮湖等5個(gè)行政區(qū)以及高新區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞國際港、經(jīng)開區(qū)、大興新區(qū)等5個(gè)開發(fā)新區(qū)，全長49.9公里，設(shè)站37座，其中換乘站18個(gè)，與既有線路高效連接，縮短了地下網(wǎng)絡(luò)通達(dá)全城的時(shí)間和空間。
在西安地鐵史上，8號(hào)線創(chuàng)下了“線路最長”“設(shè)站最多”“換乘之王”“覆蓋面最大”等多宗記錄。開通首日客流達(dá)到了73.3萬人次。官方預(yù)測(cè)3年內(nèi)客運(yùn)量將達(dá)到88.69萬人次/天，遠(yuǎn)期將突破176萬人次，堪稱西安地下網(wǎng)絡(luò)中“最繁忙的線路”。
“潑天流量”經(jīng)由設(shè)站點(diǎn)，流向途徑的商圈和商業(yè)項(xiàng)目，激發(fā)消費(fèi)潛“利”。從城東到城西，再到城南和城北，8號(hào)線串起包括大明宮商圈、土門商圈、大雁塔商圈、高新商圈和大興商圈在內(nèi)的10個(gè)商圈，助攻新老商圈的繁榮與發(fā)展。
圖示黃色線路為西安地鐵8號(hào)（環(huán)）線
地鐵導(dǎo)流效應(yīng)使得每一個(gè)站點(diǎn)自帶流量，惠及周邊商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)階成TOD商業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，8號(hào)線沿線站點(diǎn)500米范圍內(nèi)，串聯(lián)起23家重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，涵蓋購物中心、商業(yè)街區(qū)、城市更新及非標(biāo)商業(yè)，不乏新潮又日常的老城根GPark、城南巨無霸的立豐城LE CITY、“一連五站”的幸福林帶商業(yè)、“生命之樹”出圈的西安萬象城等代表商業(yè)。
這種由地鐵帶動(dòng)的人流效應(yīng)，給沿線商業(yè)帶去前所未有的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也是一把“雙刃劍”，既能虹吸外部人流，也能因項(xiàng)目自身實(shí)力不佳，導(dǎo)致客流外溢。從現(xiàn)有地鐵沿線的商業(yè)運(yùn)營狀況來看，這種“冰火兩重天”的情況絕不罕見，有些商業(yè)項(xiàng)目借勢(shì)地鐵，人氣火爆；而也有商業(yè)體人氣慘淡、運(yùn)營艱難。
項(xiàng)目搭上了地鐵的快車，并非踏入高枕無憂的終點(diǎn)站。如何把地鐵客流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的消費(fèi)流量，是當(dāng)下地鐵商業(yè)必須破解的課題。西安地鐵8號(hào)線的交通便利兌現(xiàn)后，一場(chǎng)由"軌道經(jīng)濟(jì)"引發(fā)的商業(yè)格局重構(gòu)已拉開序幕。
環(huán)線效應(yīng)日益凸顯
商業(yè)如何轉(zhuǎn)化成“商業(yè)留量”？
TOD商業(yè)如何駕馭"流量雙刃劍"？8號(hào)線的開通，會(huì)引發(fā)現(xiàn)有商業(yè)和未來項(xiàng)目哪些自發(fā)革新？我們注意到，部分沿線商業(yè)已經(jīng)行動(dòng)起來，通過定位重塑、業(yè)態(tài)重組、場(chǎng)景創(chuàng)新與數(shù)字化運(yùn)營，自主求變，探索正向反饋路徑。
//西安立豐城LE CITY
站點(diǎn)：山門口
西安立豐城LE CITY處于西安泛高新區(qū)，總建筑面積近31萬㎡，原定位全西安人“幸福生活場(chǎng)”，2020年開業(yè)時(shí)恰逢地鐵圍擋施工，隨后經(jīng)歷了三年疫情、經(jīng)濟(jì)下行、周邊競爭激烈等外部因素困擾，直至地鐵8號(hào)線的開通，項(xiàng)目由新團(tuán)隊(duì)接管后，才迎來轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
新團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了重新規(guī)劃，將定位升級(jí)成“TOD城市運(yùn)動(dòng)社交引力場(chǎng)”，打破購物中心零售優(yōu)先的格局，重構(gòu)“玩＞吃＞買”序列，將體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比提升至27%，打造社交屬性以及情緒價(jià)值體驗(yàn)為核心的全新商業(yè)模式。聚焦家庭運(yùn)動(dòng)、娛樂體驗(yàn)、兒童成長、特色餐飲等消費(fèi)場(chǎng)景，打造集“運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、生活場(chǎng)、娛樂場(chǎng)”于一體的第三生活空間。
伴隨地鐵8號(hào)線的開通，山門口站實(shí)現(xiàn)與B2層無縫接駁，疊加辦公樓和酒店投入使用，形成“商業(yè)-辦公-旅居”閉環(huán)，令立豐城LE CITY真正成為多功能TOD綜合體。
立足地鐵流量入口，西安立豐城LE CITY沿著調(diào)改路徑，深化“TOD城市運(yùn)動(dòng)社交引力場(chǎng)”定位，通過TOD模式的高效聯(lián)動(dòng)、多維的場(chǎng)景破圈以及體驗(yàn)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新布局，構(gòu)建“全齡友好、全時(shí)體驗(yàn)”商業(yè)模型。
以“運(yùn)動(dòng)+”激活社交，擁有全球最高室內(nèi)攀巖館“夢(mèng)起攀巖”及西北最大抱石攀巖館，室內(nèi)網(wǎng)球、匹克球、室內(nèi)泳池、健身、舞蹈等，并提出“家庭運(yùn)動(dòng)中心”概念，將專業(yè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)景與親子互動(dòng)深度融合，通過“運(yùn)動(dòng)場(chǎng)景+情緒價(jià)值”的雙重輸出，成為西安都市人釋放壓力的能量場(chǎng)。
以“娛樂+”撬動(dòng)流量，引進(jìn)高參與度和體驗(yàn)性的游樂項(xiàng)目，如兒童游樂、搖滾嘻哈livehouse、馬術(shù)俱樂部、電競中心等新型年輕娛樂方式，從而給商場(chǎng)帶來更充足的人氣和消費(fèi)的機(jī)會(huì)。
以“生活+”留住時(shí)光，基于已有的零售、餐飲需求，完善親子成長中心、潮流零售、米其林/黑珍珠餐廳、商務(wù)餐飲、星級(jí)酒店等業(yè)態(tài)，構(gòu)建了一個(gè)覆蓋全齡、全時(shí)、全需的都市生活生態(tài)圈。
地鐵通車了，多家首店落地……立豐城LE CITY通過TOD模式的高效聯(lián)動(dòng)、多維的場(chǎng)景破圈以及體驗(yàn)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新布局，構(gòu)建“全齡友好、全時(shí)體驗(yàn)”商業(yè)模型，逐步把“引領(lǐng)區(qū)域消費(fèi)”的愿景變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。若持續(xù)優(yōu)化業(yè)態(tài)組合與運(yùn)營效率，有望成為西安“地鐵商業(yè)”改造的又一樣本。
//幸福林帶商業(yè)
站點(diǎn)：幸福林帶北-萬壽路-韓森寨-萬壽南路-西等駕坡
坐落在西安市城東幸福路與萬壽路之間的幸福林帶，全長5.85公里，平均寬度210米，總面積約1843畝，綠化覆蓋率達(dá)85%，匯集了市政設(shè)施、公建配套、公益場(chǎng)館、自然資源及綜合商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，是全球最大的地下空間綜合利用工程和國內(nèi)最大城市景觀林帶。
近80萬㎡的地下空間里，開辟出23個(gè)下沉廣場(chǎng)和34個(gè)形似“雨滴”的中庭。街區(qū)內(nèi)每百米設(shè)置一個(gè)開放空間，將陽光、空氣、綠意引入地下。8號(hào)線開通后，“出地鐵即進(jìn)公園”，幸福林帶商業(yè)與5個(gè)站點(diǎn)共通，有效改善了以往動(dòng)線過長、業(yè)態(tài)分散的問題，配合超大地下停車場(chǎng)，讓消費(fèi)者更便捷可達(dá)。
與此同時(shí)，幸福林帶商業(yè)圍繞“西安首個(gè)呼吸式商業(yè)街區(qū)”的定位，打造一個(gè)功能復(fù)合的場(chǎng)域。日常通過邊經(jīng)營-邊招調(diào)改造的方式，逐步煥新商業(yè)場(chǎng)景。自去年開始，街區(qū)各個(gè)主題廣場(chǎng)逐漸落地網(wǎng)紅橋、涂鴉墻、彩虹樓梯、鋼琴樓梯、MBTI主題打卡點(diǎn)、CASA藝術(shù)空間、中國國家地理展等美陳打卡點(diǎn)和藝術(shù)展，升級(jí)改造無動(dòng)力設(shè)施的林下樂園，增強(qiáng)“客流量”在街區(qū)內(nèi)的逗留時(shí)長。
CASA藝術(shù)館和中國國家地理展
幸福林帶林下樂園和涂鴉墻
2025年，幸福林帶商業(yè)將進(jìn)一步聚焦親子友好、運(yùn)動(dòng)友好、寵物友好、藝術(shù)賦能等方向，持續(xù)拓展契合環(huán)境和消費(fèi)趨勢(shì)的業(yè)態(tài)品類，豐富消費(fèi)者的生活方式選擇。2月西安幸福林帶景區(qū)達(dá)到國家3A級(jí)旅游景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，成為“國家3A級(jí)旅游景區(qū)”，令“公園+”商業(yè)的文旅度假潛能得以釋放。
我們注意到，西安地鐵8號(hào)線的開通不僅激發(fā)了現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目調(diào)改想象力，更對(duì)即將入市的“新秀”們提出了更高要求，以龍湖西安長樂天街和西安體育之窗·NMC中心為代表的未開業(yè)項(xiàng)目，希望通過差異化定位與創(chuàng)新策略實(shí)現(xiàn)破圈。
//龍湖西安長樂天街
站點(diǎn)：幸福林帶北
龍湖西安長樂天街地處城東幸福林帶板塊，與城市綠廊、軌道交通實(shí)現(xiàn)交匯，因同地鐵8號(hào)線幸福林帶北站銜接，是西北首個(gè)天街TOD旗艦項(xiàng)目，集總部經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、生態(tài)、居住等功能為一體，區(qū)域覆蓋超130萬活力客群。
項(xiàng)目體量上擁有10.3萬㎡，定位“城東百姓煙火中心”，計(jì)劃引入近300家優(yōu)選品牌，同時(shí)項(xiàng)目結(jié)合屬地及周邊特色，打造“城市客廳”、“石徑里巷”等特色空間，為消費(fèi)者提供更多的共享區(qū)域，體驗(yàn)休閑、放松的生活場(chǎng)景。
//西安體育之窗·NMC中心
站點(diǎn)：省體育館站
體育之窗·NMC中心位于西安高新區(qū)唐延路和科技八路東南角，與地鐵6號(hào)線、8號(hào)線的省體育館站無縫銜接，是西安首個(gè)沉浸式文體旅綜合體。該項(xiàng)目按照“站、城、人一體化”的TOD4.0模式開發(fā)，總建筑面積7.3萬平方米。
由于正對(duì)陜西省體育訓(xùn)練中心，項(xiàng)目創(chuàng)造性地將購物中心與體育和文旅鏈接。業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)理念上充分考慮運(yùn)動(dòng)和商業(yè)之間的互動(dòng)關(guān)系，以“文化藝術(shù)”和“體育運(yùn)動(dòng)”作為內(nèi)核，引入西北唯一國際標(biāo)準(zhǔn)真冰場(chǎng)、“銀河系”主題藝術(shù)中庭主題空間以及多個(gè)時(shí)尚品牌。
陜旅集團(tuán)已與北京華聯(lián)（SKP）簽約，聚焦于“文化、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)”這三大主題，從業(yè)態(tài)布局、主題空間、運(yùn)營創(chuàng)新等多個(gè)維度出發(fā)進(jìn)行深度合作。雖然雙方尚未透露最終的品牌名單，但實(shí)力強(qiáng)悍的SKP，將為商業(yè)運(yùn)營體系以及品牌調(diào)控提供保障。結(jié)合陜旅集團(tuán)的文化藝術(shù)類資源，導(dǎo)入文化、藝術(shù)、賽事等“軟實(shí)力”，提升體驗(yàn)式消費(fèi)，強(qiáng)化“文化+運(yùn)動(dòng)”特色，利用地鐵便捷性拓展客源范圍。
地鐵8號(hào)線以日均百萬人次的客流潛能，開啟沿途商業(yè)運(yùn)營的新想象——"流量入口"效應(yīng)為沿線項(xiàng)目注入活力，而"區(qū)域價(jià)值提升"則推動(dòng)多中心商業(yè)格局加速成型。
然而，流量紅利并非萬能解藥，商業(yè)項(xiàng)目還需在"地鐵經(jīng)濟(jì)"的競速賽中構(gòu)建核心競爭力：西安立豐城LE CITY強(qiáng)化體驗(yàn)打造運(yùn)動(dòng)社交引力場(chǎng)，幸福林帶用綠色走廊激活文商旅居平衡消費(fèi)鏈，長樂天街通過品牌場(chǎng)景融合帶來煙火氣，體育之窗·NMC中心借力體育IP打造文體消費(fèi)目的地，通過差異化定位、體驗(yàn)創(chuàng)新、精準(zhǔn)運(yùn)營，將客流轉(zhuǎn)化為消費(fèi)力。
從地鐵站口到消費(fèi)場(chǎng)域的轉(zhuǎn)化，唯有將客流數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為用戶洞察，將交通便利升級(jí)為情感黏 性，才能真正釋放"地鐵商業(yè)"的乘數(shù)效應(yīng)。
800歲老街逆襲，年客流2000萬+，
開街3年獲30+項(xiàng)榮譽(yù)，集齊旅游休閑、夜間消費(fèi)、
非遺旅游三大“國字號(hào)”金字招牌……
重慶十八梯是如何做到的？
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