小區(qū)外墻脫落致居民十級傷殘，居民遂將物業(yè)公司訴至法院，索賠20萬元。
4月25日，澎湃新聞記者從上海市奉賢區(qū)人民法院（以下簡稱上海奉賢法院）獲悉，此前，該院辦理了這樣一起因高空墜物致殘引發(fā)的案例，最終雙方達成調解。
小區(qū)外墻多次脫落，終致居民受傷
上海奉賢法院介紹，原告老姜（化名）是A小區(qū)居民，被告則是A小區(qū)物業(yè)公司。2022年3月27日下午5時15分，老姜就坐于A小區(qū)B樓底層臺階處休息。突然，B樓的瓦磚脫落，砸到地上后反彈，擊中老姜的頸部，導致老姜受傷倒地。
老姜立刻報警，民警到現(xiàn)場調查后確認，磚塊是從B樓建筑物上脫落的。隨后，老姜被送往醫(yī)院，診斷結果為頸椎棘突骨折、胸椎棘突骨折、頸椎間盤突出。
之后，雙方因賠償問題協(xié)商不成，老姜向奉賢法院提起訴訟。在審理過程中，原告申請司法鑒定，鑒定結果為十級傷殘。
司法鑒定書截圖。均為上海奉賢法院供圖
原告老姜認為，物業(yè)公司作為A小區(qū)物業(yè)服務方，對B樓管理不善，導致磚瓦脫落使自己受傷，應當承擔侵權責任，因此要求被告賠償各項損失共計20萬元。
被告物業(yè)公司則辯稱，公司已經(jīng)盡到安全保障義務，且不是實際侵權人，原告應向實際侵權人主張賠償。B樓業(yè)主是該樓所有人和使用人，被告只是管理人，并且定期對樓棟外墻進行有效檢查及維護，履行了合理管理義務和責任。所以應駁回原告全部訴訟請求。
由于原被告所訂立的《物業(yè)服務合同》，并未對小區(qū)外墻維護是否屬于被告物業(yè)服務內容作出明確界定，因此，法院在案件審理過程中，特意前往現(xiàn)場展開調查。
經(jīng)與被告負責人及小區(qū)業(yè)主委員會主任溝通確認，雖然《物業(yè)服務合同》中未明確提及，但在實際操作中，小區(qū)外墻的維護工作全部由被告負責。
被告需在日常巡查時，留意外墻狀況，一旦發(fā)現(xiàn)需要維修的問題，要及時向業(yè)主委員會提交維修方案，并申請動用維修基金，待審批通過后，組織實施維修。
法官進行現(xiàn)場勘查。
法院經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，2022年，小區(qū)內除B樓外，其他三棟樓均出現(xiàn)過外墻起鼓脫落的情況，被告也進行了相應維修。然而，B樓僅在2023年10月事發(fā)后，有過一次外墻維修記錄，在此之前，尤其是事發(fā)前，從未進行過外墻維修。通過現(xiàn)場勘察還發(fā)現(xiàn)，54號樓高層處的外墻目前仍存在破損脫落的情況。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》1253條的規(guī)定，建筑物所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任，即適用過錯推定的歸責原則。
受害人只需證明自己遭受到的損害系建筑物的設施、附著物脫落、墜落所造成的，即已完成初步舉證責任，由所有人、管理人或者使用人對自己沒有過錯承擔舉證責任，否則應承擔侵權責任。
法院認為，在本案中，B樓業(yè)主已通過建立物業(yè)服務合同關系，將B樓外墻的管理、維護工作委托給被告。
鑒于小區(qū)外墻脫落問題較為嚴重，而B樓在事發(fā)前無維修記錄，被告作為B樓的管理人，存在明顯的管理漏洞，未能采取必要的安全保障措施，具有不可推卸的過錯。
最終，經(jīng)過法官釋法說理，雙方自愿達成調解協(xié)議，由被告向原告賠付16萬元，本案案結事了。
在案件審理和調解過程中，被告也認識到作為小區(qū)物業(yè)管理者的責任。經(jīng)過法官建議，被告對小區(qū)內全部樓棟進行了風險排查，并召開業(yè)委會對維修方案進行審議。
庭審現(xiàn)場。
法官說法
上海奉賢法院審判監(jiān)督庭二級法官張銀宇表示，隨著越來越多的高層住宅樓建成時間增長，外墻老化、年久失修，脫落現(xiàn)象頻發(fā)，嚴重威脅公眾“頭頂上的安全”。為有效避免類似案件再次發(fā)生，業(yè)主、業(yè)委會及物業(yè)公司應齊心協(xié)力，共同應對小區(qū)高空墜物問題。
張銀宇表示，小區(qū)全體業(yè)主通過簽訂物業(yè)服務合同，將小區(qū)共有部分的公共安全管理工作托付給物業(yè)公司。因此，物業(yè)公司理應承擔起小區(qū)公共部分的維修和管理職責。
特別是對于老舊高層小區(qū)，要高度重視外墻脫落等安全隱患，采取切實有效的安全保障措施。
定期安排專業(yè)人員，對小區(qū)外墻進行全面、細致的巡視和檢查。一旦發(fā)現(xiàn)外墻有脫落跡象，必須第一時間發(fā)布提示信息，告知小區(qū)居民，并迅速采取防護措施，防止意外發(fā)生。同時，及時制定維修方案，若需動用維修基金，應盡快向小區(qū)業(yè)委會等相關組織提交申請，確保維修工作能夠及時開展。
業(yè)主和業(yè)委會方面，要積極履行監(jiān)督職責，督促物業(yè)公司切實履行管理責任。在物業(yè)公司開展維修、防護工作以及籌集資金時，要給予充分的配合與支持，共同維護小區(qū)的安全環(huán)境。
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