觀點網(wǎng) 香港報道 香港房屋市場正在經(jīng)歷持續(xù)挑戰(zhàn)——私人住宅賣地減少，公營房屋建筑開支飆升，資助房屋的角色和必要性亦受輿論審視，種種不利因素浮現(xiàn)。
團結(jié)香港基金副總裁兼公共政策研究院執(zhí)行總監(jiān)葉文祺認為，未來政府需要調(diào)整過去依賴土地的收入來源，并用平價地吸引新興產(chǎn)業(yè)和人才，以提高利得稅收入。
4月24日，團結(jié)香港基金發(fā)表《香港房屋趨勢導(dǎo)航2025》報告，顯示未來5年私人住宅及公營房屋的年均落成量分別將達到17100及37700伙，已達《長遠房屋策略》目標。
報告表示，未來5年私人住宅供應(yīng)呈“先高后低”現(xiàn)象，當(dāng)中今、明兩年達約2萬伙后，逐步回落至2027至2029年每年約1.5萬至1.6萬伙水平。而2030至2034年的第二個五年期間，年均落成量應(yīng)介乎15400至19000個單位之間。
至于公營房屋方面，落成量則正步入“收成期”，預(yù)計2025/26至2029/30年度期間，單靠傳統(tǒng)公營房屋年均32100伙，已超越《長遠房屋策略》的3.08萬個單位目標，為《長策》2014年公布以來首次出現(xiàn)，加上簡約公屋正在穩(wěn)步推進，未來5年公營房屋年均落成量將達到3.77萬個。
雖然公屋供應(yīng)充足，公屋輪候時間亦會持續(xù)下降，但團結(jié)香港基金土地及房屋研究主管梁躍昊認為，要在2026/27年度前達成4.5年輪候時間目標，3萬個簡約公屋單位的短期填補作用不可或缺。
報告預(yù)計，未來4年香港房屋委員會的年度建筑開支將增加73%，考慮到未來有一定供應(yīng)緩沖提供空間，建議當(dāng)局應(yīng)重新檢視“插針樓”和地形復(fù)雜的發(fā)展地盤的成本效益，以控制不斷膨脹的建筑開支。
報告亦提到，資助房屋與私人住宅的樓價重疊范圍擴大到100至500萬港元，但只有介乎300至500萬港元的資助房屋單位較易受私樓潛在競爭的影響，而其對應(yīng)潛在客源的月入接近全港家庭入息中位數(shù)，亦占全港住戶數(shù)約18%，故資助房屋仍是其置業(yè)首選，反映資助房屋有存在的必要。
葉文祺續(xù)指，資助出售房屋及資助出租房屋比例，可由現(xiàn)時七三比調(diào)整至六四比或各占一半，同時撥出更多比例予綠表家庭，又形容“首置”物業(yè)已經(jīng)完成歷史任務(wù)，暫無需推出。
團結(jié)香港基金總裁李正儀亦指，房屋市場受到高利率、高建筑成本和貨尾積壓等不利因素影響，市場更趨保守。經(jīng)濟波動下，土地房屋策略更要有前瞻性，讓市場與政策之間靈活配合應(yīng)對挑戰(zhàn)。
至于美國對全球多國加征關(guān)稅的影響，葉文祺認為，貿(mào)易戰(zhàn)對香港未來5年私人住宅落成量影響不大，但如果貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)，可能影響樓市及發(fā)展商投地信心，補地價步伐亦可能放慢。
事實上，私人住宅發(fā)展周期各階段都出現(xiàn)明顯放緩，預(yù)示未來落成量將逐步回落。葉文祺表示，發(fā)展周期延長及其他不利因素，導(dǎo)致近年賣地市場沉寂，減低發(fā)展商提交具競爭力標價的興趣和意愿，建議政府推出配套較好的熟地、面積較小的地盤，并精簡地契條款，以及減少發(fā)展商興建附屬設(shè)施的要求，減低流標機會。
他又指，貿(mào)易戰(zhàn)令股市波動，對市民入市意欲產(chǎn)生影響；人民幣貶值亦不利內(nèi)地買家入市，但市場憧憬美國聯(lián)儲局可能提早減息，甚至加大減息步伐，或利好香港樓市。
在刺激樓市措施方面，葉文祺認為政府大致上招數(shù)盡出，在全面撤辣及擴大按揭成數(shù)后，已幾乎無空間可以繼續(xù)調(diào)整樓市調(diào)控政策。不過，港府可考慮繼續(xù)放寬投資移民門檻，把目前容許購買5000萬元或以上的住宅物業(yè)門檻，下降至購買2000萬元住宅，相關(guān)價位的物業(yè)只占總成交量5%，不會影響本地居民置業(yè)需求。
另外，對于港寫字樓空置率高企問題，葉文祺認為，疫后工作模式轉(zhuǎn)變，習(xí)慣在家工作，對寫字樓需求減低。特區(qū)政府正將香港經(jīng)濟結(jié)構(gòu)逐步轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)商業(yè)用地的需求正逐步下降。
“高峰期賣地收益約一財年1600多億港元，占政府財政收入約兩成七，惟去年已跌至1%。”因此，港府必須承認，未來賣地收益不太可能重返高峰時期，因現(xiàn)時香港希望集中發(fā)展創(chuàng)科等新產(chǎn)業(yè)。
“以前大部分地王都屬商業(yè)地或?qū)懽謽?，惟未來發(fā)展模式需要以較低廉的土地成本吸引創(chuàng)科及新興產(chǎn)業(yè)，因此賣地收入一定少于以前?！?/p>
他建議，應(yīng)調(diào)整財政收入模式，由依賴賣地，調(diào)整至運用土地作為資源去吸引人才及新興產(chǎn)業(yè)，令薪俸稅及利得稅稅收上升，從而令港府財政收入更健康。
又指，新發(fā)展區(qū)如洪水橋原本規(guī)劃有大量商業(yè)地，現(xiàn)時形勢下，可研究是否有條件將部分轉(zhuǎn)為住宅或其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用途。
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