“老齡化真的加速到來了！”近日，記者實地走訪北京一養(yǎng)老社區(qū)時，項目管理層感慨稱。
機(jī)構(gòu)報告數(shù)據(jù)顯示，2024年，我國60歲及以上人口31031萬人，占全國人口的22.0%。根據(jù)官方對人口老齡化發(fā)展曲線預(yù)測，到2035年左右，我國60歲及以上老年人口將突破4億，在總?cè)丝谥械恼急葘⒊^30%，進(jìn)入重度老齡化階段。
面對如此龐大的老年群體，行業(yè)各方真的準(zhǔn)備好了嗎？當(dāng)下，受家庭結(jié)構(gòu)小型化、獨(dú)居化等影響，以子女為依托的傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老，已不能滿足多樣化的養(yǎng)老需求，很多家庭開始轉(zhuǎn)變?yōu)榫蛹?、社區(qū)、機(jī)構(gòu)等多元養(yǎng)老融合模式，居家養(yǎng)老是重點(diǎn)，機(jī)構(gòu)服務(wù)同樣不能忽視。
在這片行業(yè)“藍(lán)?！敝?，房企作為最早一批入局者之一，有的因盈利壓力選擇退出，有的則站穩(wěn)了養(yǎng)老服務(wù)市場，并開始探索輕資產(chǎn)拓展模式，在行業(yè)洗牌中尋找新路徑。不過，無論行業(yè)供需兩端如何演變，“讓老人有尊嚴(yán)地變老”，仍是這場變革的核心命題。
不像養(yǎng)老院的“享老社區(qū)”
從北京市區(qū)驅(qū)車一個多小時，便能到達(dá)順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)，這里位于潮白河畔、風(fēng)景怡人，附近有不少主打高端改善的別墅群，也是投建運(yùn)營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的理想場所。近日，記者實地探訪了當(dāng)?shù)匾患?a class="keyword-search" >養(yǎng)老社區(qū)——椿萱茂·和園長者社區(qū)，看到當(dāng)代老人晚年生活的另一種樣本。
和園長者社區(qū)是北京首個A61養(yǎng)老用地項目，早在2015年時，北京首次出讓經(jīng)營性養(yǎng)老用地，經(jīng)過56輪激烈競拍，最終被首創(chuàng)城發(fā)購得。隨后，首創(chuàng)城發(fā)引入遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的高端養(yǎng)老品牌椿萱茂，開始進(jìn)行合力開發(fā)、籌建、運(yùn)營，后續(xù)項目于2021年7月正式開業(yè)。
整體望去，“和園”并不像一家傳統(tǒng)意義上的“養(yǎng)老院”，該社區(qū)由七棟學(xué)院風(fēng)的建筑圍合而成，與周邊的別墅居民區(qū)融為一體。臨街首層是公共服務(wù)區(qū)，進(jìn)入大門做完消毒后，進(jìn)入眼簾的是城市咖啡廳般的空間，唯一不同的是，坐在這里的，大多是白發(fā)蒼蒼的老人。
戴著助聽器的楊爺爺，正在大廳里看報、練字，雖然已九十多歲高齡，但他看起來依然精神氣十足，穿著以前工作單位的工裝，能寫得一手好字?！皸顮敔斠郧敖邮懿涣俗○B(yǎng)老院，孩子帶他來這里試住幾天后，他直接跟孩子說，不用來接回家了?！币晃还ぷ魅藛T回憶稱。
在這里，楊爺爺這樣的老人不在少數(shù)，從最初排斥住“養(yǎng)老院”、到發(fā)現(xiàn)新的晚年生活，心理上經(jīng)歷了很大轉(zhuǎn)變。工作人員解釋稱，和園屬于持續(xù)生活退休社區(qū)（CLRC），倡導(dǎo)長者的快樂社交、自我實現(xiàn)、健康生活，讓老人真正“老有所為”，實現(xiàn)從“養(yǎng)老”到“享老”的轉(zhuǎn)變。
記者在現(xiàn)場看到，除了楊爺爺所在的休憩區(qū)，社區(qū)公共空間內(nèi)還有圖書館、棋牌室、書法室、舞蹈室、健身區(qū)、健康中心等，大廳里不少老人在伴著音樂跳舞，書法室有老人在專心練字，健身區(qū)也有人在智能設(shè)備上活動身體，走廊則遍布著老人精心制作的手工藝品、書畫作品。
從公共空間走出來，便來到瞬間“消音”的居住區(qū)，樓棟之間是布滿綠植的花園區(qū)，室內(nèi)配置則按照適老化標(biāo)準(zhǔn)，床頭、馬桶邊、浴室等位置都安裝了一鍵呼叫系統(tǒng)，洗手臺采用輪椅可推進(jìn)的設(shè)計，櫥柜也有可向下低拉的扶手，以滿足老人的日常生活和突發(fā)狀況需要。
表面看上去，和園像一個松弛的老年活動、居住空間，但其背后的工作并不簡單。
據(jù)介紹，從入住開始，工作人員便要對老人進(jìn)行全方位評估，看其屬于“活力健康、獨(dú)立自主、健康促進(jìn)、照料/照護(hù)1-4級”的哪類，對應(yīng)入住到“活力生活區(qū)、生活照料區(qū)、失智照護(hù)區(qū)”，并在社交娛樂、健康管理、科學(xué)膳食等方面，對老人進(jìn)行針對性照顧，同時定期重新評估、調(diào)整方案。
“這是一項看起來復(fù)雜、實際也很復(fù)雜的工作。”工作人員表示，社區(qū)對不同人群所需要的服務(wù)，全部進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，同時照顧到個體需求，隨時監(jiān)測其身體動態(tài)和健康狀況，這需要足夠的人力來完成；項目還配有紅外感應(yīng)和智慧系統(tǒng)，能隨時監(jiān)測異常行為，以輔助人力工作。
老年人觀念正在改變
和園長者社區(qū)背后的椿萱茂，是遠(yuǎn)洋集團(tuán)2012年推出的養(yǎng)老品牌，從北京第一家老年公寓、到如今的持續(xù)生活退休社區(qū)，椿萱茂目前形成了CLRC長者社區(qū)（持續(xù)生活退休社區(qū)）、CB老年公寓（協(xié)助型照護(hù)公寓）、CBN護(hù)理院三種業(yè)務(wù)模式，運(yùn)營總床位超11000個。
遠(yuǎn)洋入局養(yǎng)老行業(yè)時，正是房企前赴后繼涌入的時候，當(dāng)時企業(yè)或開發(fā)“養(yǎng)老地產(chǎn)”、或?qū)ＷB(yǎng)老服務(wù)，加上險資、外資等各類機(jī)構(gòu)，行業(yè)一時入局者眾多。而自創(chuàng)立之始，椿萱茂的定位便是做真正的養(yǎng)老服務(wù)，而不是“養(yǎng)老地產(chǎn)”，以此打造純市場化的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。
椿萱茂養(yǎng)老運(yùn)營管理有限公司副總經(jīng)理陳思表示，“為了快速布局、實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)落地，椿萱茂選擇了租賃適合提供養(yǎng)老服務(wù)的物業(yè)，并進(jìn)行適老化改造后投入運(yùn)營?！?。
據(jù)陳思透露，目前椿萱茂在北京、天津等地的項目，盈利水平是可以的，這背后要靠優(yōu)選物業(yè)、控制成本、提高服務(wù)來達(dá)成，公司在這方面已經(jīng)比較成熟?！梆B(yǎng)老行業(yè)的盈利難問題，其實是指投資回收周期長，需要三到五年才能穩(wěn)定住入住率，而一旦入住率上去，盈利就會非常穩(wěn)定?！?/p>
在養(yǎng)老市場穩(wěn)住腳的同時，椿萱茂也能感受到一些行業(yè)共性問題，比如人才短缺、市場成熟度不高。
“這個行業(yè)確實很苦，掙的都是辛苦錢?！贝惠婷B(yǎng)老運(yùn)營管理有限公司總經(jīng)理助理劉星星表示，尤其是全行業(yè)的一線服務(wù)團(tuán)隊，整體呈現(xiàn)“三低三高”的狀態(tài)，即學(xué)歷水平低、薪酬待遇低、職業(yè)認(rèn)同低，同時平均年齡高、工作強(qiáng)度高、流動性高，能持續(xù)穩(wěn)定做養(yǎng)老的團(tuán)隊非常稀缺。
市場成熟度不高，則體現(xiàn)在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率提升較慢，機(jī)構(gòu)大規(guī)模地降價也不可持續(xù)，背后還是因為國人養(yǎng)老觀念還不夠成熟，只有在絕對剛需時才考慮機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。另一方面，與其他行業(yè)不同，養(yǎng)老行業(yè)的品質(zhì)和服務(wù)，很難被量化體現(xiàn)，更無法借助價格去對比，只有體驗才能感受到。
為了搶占市場，部分剛需養(yǎng)老機(jī)構(gòu)會打“價格戰(zhàn)”，先通過低價吸引入住，再借助降低人工成本等開銷，來平衡自己的“賬本”。而這帶來的后果便是，低價養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的人員配比非常低，老人難以得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)；物業(yè)硬件上也“縮水”，公共活動空間低，無法滿足老人生活需要。
行業(yè)考驗與競爭之下，一些曾經(jīng)的入局者正在退場。陳思表示，當(dāng)前養(yǎng)老行業(yè)在供應(yīng)端正越來越集中，曾經(jīng)供應(yīng)端是開發(fā)商多、外資機(jī)構(gòu)多，現(xiàn)在部分開發(fā)商在后撤收縮，行業(yè)主力逐漸集中于保險公司、地方國資康養(yǎng)集團(tuán)，很多城投公司、甚至是基建類公司也要布局養(yǎng)老。
供應(yīng)端洗牌的同時，養(yǎng)老行業(yè)的需求端也在變化?！拔覀冎鸩礁惺艿?，老齡化真的加速到來了?！标愃急硎荆?dāng)下有支付能力和意愿的人在變多，不同年齡段的老人，對養(yǎng)老的需求也在變化，有的愿意旅居、有的需要健康管理、有的則更偏后端照護(hù)，對品質(zhì)服務(wù)的需求也在提升。
輕資產(chǎn)項目在涌出
雖然養(yǎng)老行業(yè)面臨不少考驗，但在從業(yè)者看來，這是實打?qū)嵉摹俺栃袠I(yè)”。
“我們跟各類專業(yè)院校都有對接，現(xiàn)在越來越多的年輕人愿意做養(yǎng)老這件事；在管理團(tuán)隊上，也有很多酒店團(tuán)隊等在考慮轉(zhuǎn)型，有更多的人愿意加入?！标愃急硎?，除了人員層面，政策也在逐步打通養(yǎng)老行業(yè)的“投融管退”渠道，不少機(jī)構(gòu)都表達(dá)出對養(yǎng)老的投資意愿。
另一個積極因素是，當(dāng)下很多城市的核心資產(chǎn)在涌出，過去它們可能是產(chǎn)業(yè)園、長租公寓，現(xiàn)在也在考慮轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老，需要專業(yè)的團(tuán)隊合作，進(jìn)行盤活、改造、運(yùn)營；另一方面，很多地方國資出于民生目的入局養(yǎng)老行業(yè)，但市場化運(yùn)營經(jīng)驗不足，同樣需要相應(yīng)機(jī)構(gòu)來合作。
“現(xiàn)在有大把的項目，有機(jī)會做養(yǎng)老。”陳思表示，因此椿萱茂也在著重發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。去年底，椿萱茂與石家莊裕華城投、福美實業(yè)簽署了合作協(xié)議，為石家莊兩項目提供咨詢顧問、籌開支持、運(yùn)營管理支持等輕資產(chǎn)服務(wù)，并授權(quán)項目使用“椿萱蕙”品牌，這是遠(yuǎn)洋養(yǎng)老業(yè)務(wù)首次開放品牌使用權(quán)。
陳思解釋稱，椿萱茂的輕資產(chǎn)拓展業(yè)務(wù)，在具體收費(fèi)模式上包括前期定位的咨詢費(fèi)、工程管理過程中的服務(wù)費(fèi)、項目籌開期的支持費(fèi)、可選擇性的品牌授權(quán)費(fèi)，以及后期運(yùn)營階段的支持費(fèi)用?！霸诰唧w合作模式上，都可以變通，比如與業(yè)主方進(jìn)行收入綁定等，當(dāng)前整體市場機(jī)會很多。”
在椿萱茂的戰(zhàn)略規(guī)劃中，咨詢服務(wù)、項目代建、委托運(yùn)營、人才培養(yǎng)、銷售代理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，屬于主營業(yè)務(wù)外的增長業(yè)務(wù)，未來會重點(diǎn)發(fā)力；同時，該公司還在發(fā)展線上智慧服務(wù)、機(jī)構(gòu)到店服務(wù)、居家上門服務(wù)等智慧康養(yǎng)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，居家養(yǎng)老市場未來同樣存在產(chǎn)業(yè)機(jī)會。
而之所以能把品牌打出去、將輕資產(chǎn)等業(yè)務(wù)跑通，歸根到底有賴于椿萱茂對養(yǎng)老服務(wù)能力的積累。
椿萱茂養(yǎng)老運(yùn)營管理有限公司副總經(jīng)理文波波表示，養(yǎng)老服務(wù)的高端不是指裝修多高端，而在于養(yǎng)老理念和專業(yè)技術(shù)。最早公司便到國外學(xué)習(xí)，引入日本的介護(hù)支援技術(shù)、美國的“失智照護(hù)”管理方法，對養(yǎng)老服務(wù)而言，更重要的是要給老人生活的享受，向人性化服務(wù)邁進(jìn)。
比如“失智照護(hù)”，該服務(wù)因護(hù)理難度大，照護(hù)成本高，被看作養(yǎng)老服務(wù)品牌的“試金石”，目前僅國內(nèi)頭部運(yùn)營商有專業(yè)的認(rèn)知癥照護(hù)能力。椿萱茂打造了失智照護(hù)非藥物解決方案“憶路同行”，引入了與失智長輩有效溝通方式、提高其生活質(zhì)量、延緩記憶衰退的認(rèn)可療法。
再比如其健康管理層面，在椿萱茂居住的長輩，所有健康信息都可以在線上平臺同步，子女可以隨時查看，數(shù)據(jù)有異常時會自動報警。“有位老人自己身體沒感覺，但我們的醫(yī)生通過數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)變化，建議其拿著近三個月的記錄到醫(yī)院檢查，最終在病情早期及時發(fā)現(xiàn)?！?/p>
億翰智庫表示，近年來，隨著政府持續(xù)強(qiáng)化居家養(yǎng)老服務(wù)能力、行業(yè)監(jiān)管力度持續(xù)加強(qiáng)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)正在由量向質(zhì)轉(zhuǎn)變，并進(jìn)一步向失能失智照護(hù)需求傾斜。同時，新老人群體正由“養(yǎng)老”變?yōu)椤跋砝稀?，注重多層次、高品質(zhì)、個性化需求滿足。養(yǎng)老服務(wù)在市場化改革后，大量專業(yè)養(yǎng)老品牌占據(jù)市場運(yùn)營主體，后續(xù)“國家隊”與專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)同合作、跨界聯(lián)合，將成為重要模式。
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