文/北京進(jìn)深 林振興
帝都人民萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，昨日朝陽(yáng)百億地王曝冷，以底價(jià)首場(chǎng)；但次日，通州土拍卻上演了一場(chǎng)龍虎斗。
4月29日，通州梨園6007地塊一共拍了215輪，可用“酣暢淋漓”四字來(lái)形容，甚至出現(xiàn)了多次同時(shí)舉牌的場(chǎng)景。
共有四家房企前來(lái)應(yīng)戰(zhàn)，每一家都真金白銀地繳納了1.272億元的保證金，共計(jì)超5個(gè)小目標(biāo)，這放在銀行躺上一天都有好多利息。
在土拍沒(méi)開(kāi)始前，梨園地塊就提前釋放出了火藥味。連在北京沒(méi)有在售新盤的能建城發(fā)和中鐵建地產(chǎn)，都重新殺回帝都。
招商蛇口、中鐵建地產(chǎn)和能建城發(fā)，先后公開(kāi)了對(duì)北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)FZX-0303-6007地塊的招標(biāo)計(jì)劃。
它們出手一個(gè)比一個(gè)闊綽。招商是在3月25日，投資估算2.23億元；中鐵建是在4月15日，投資估算2.26億元；能建城發(fā)是在4月24日，投資估算2.47億元。
一塊地未拍之前，就出現(xiàn)3家房企發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃，十分罕見(jiàn)。
提前招標(biāo)，開(kāi)發(fā)商是要付出真金白銀；如果土拍失敗，這意味部分費(fèi)用打水漂，所以每家必須放手一搏。
等到正式開(kāi)拍時(shí)，又多了一張拿地新面孔，參與四人殺。
它是一家安徽房企——蕪湖康潤(rùn)房地產(chǎn)，由江蘇怡康控股集團(tuán)100%持股，背后老板是俞淵瓊和王媛。
江蘇怡康為常州老牌房企，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)、兼顧商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、酒店運(yùn)營(yíng)管理、住宅小區(qū)物業(yè)管理、幼教事業(yè)等綜合性集團(tuán)公司，布局了常州、徐州、溧陽(yáng)、蚌埠、蕪湖等城市，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積超200萬(wàn)平方米。
在北京，好久沒(méi)看見(jiàn)民企單槍匹馬來(lái)?yè)尩亓?，俞老板勇氣可嘉?1天前，通州八里橋地塊也炸出了央企 民企（中國(guó)金茂 東亞新華）組合。
據(jù)小道消息，蕪湖康潤(rùn)是龍湖的“馬甲”。
它背后股東怡康是龍湖的老搭檔，曾一起開(kāi)發(fā)過(guò)南京的龍湖怡康舜山府，以及在運(yùn)河新城開(kāi)發(fā)了龍湖怡康湖城大境項(xiàng)目。去年2月，怡康控股集團(tuán)高層遠(yuǎn)赴重慶，對(duì)龍湖重慶公司進(jìn)行實(shí)地考察。
土拍開(kāi)場(chǎng)就出現(xiàn)了強(qiáng)烈的火藥味，參與競(jìng)價(jià)的四家開(kāi)發(fā)商競(jìng)相提價(jià)。
64萬(wàn)元的階梯價(jià)，讓這場(chǎng)土拍顯得異常激烈。前期舉牌速度非?？?，100輪舉牌用了不到半小時(shí)。
與八里橋土拍大戰(zhàn)判若兩人，招商蛇口在這場(chǎng)土拍中沒(méi)有選擇默默觀戰(zhàn)，全程屬它和中鐵建地產(chǎn)舉牌舉得最歡，廝殺得最狠。
后半段，能建城發(fā)殺出來(lái)，參與三國(guó)殺。坐到競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)前排的蕪湖康潤(rùn)，或許在靜觀其變，亦或許在發(fā)微信向背后大boss申請(qǐng)授權(quán)。
沖刺階段，能建城發(fā)也默默退出，剩下招商蛇口和中鐵建地產(chǎn)肉搏。
最終耗時(shí)1個(gè)小時(shí)20分鐘，中鐵建地產(chǎn)應(yīng)下最高報(bào)價(jià)，以7.755億元摘得通州梨園6007地塊，溢價(jià)率21.94%，樓面價(jià)3.58萬(wàn)元/㎡，超過(guò)了本月初成交的八里橋河景地塊（3.12萬(wàn)元/㎡）。
01
通州梨園6007地塊隔壁的6001地塊，就是近期剛開(kāi)盤的招商云璟攬閱項(xiàng)目。
最近銷售小姐姐向媒體吐槽，老有過(guò)來(lái)市調(diào)的開(kāi)發(fā)商友人，關(guān)鍵是接待市調(diào)的耽誤賣房。
招商蛇口的確是拿下6007地塊，最有勝算的那家。前不久的八里橋地塊，就是被它以27個(gè)小目標(biāo)收入囊中。
在帝都，房企拿下相鄰地塊的做法，其實(shí)十分普遍，不僅是為了深耕區(qū)域，更是為了護(hù)盤。
如果鄰居地塊被其它對(duì)手拿到，那必然引起價(jià)格戰(zhàn)。招商蛇口自己拿下就不同了，可以做云璟攬閱二期。
此次，招商蛇口為何要放棄梨園地塊？
或許是因?yàn)?，云璟攬閱基本賣完了，不怕被背刺。
3月2日，招商云璟攬閱開(kāi)盤，首推230套房源，認(rèn)購(gòu)了11.46億元，去化率高達(dá)90.43%。按照官宣銷售額，它相當(dāng)于開(kāi)盤就收回了地價(jià)款（9.92億元）。
亦或許，是招商想去其他區(qū)域拿地，畢竟海淀、朝陽(yáng)一波又一波好地即將上架。
但也不排除，未來(lái)中鐵建地產(chǎn)會(huì)與招商蛇口攜手共同開(kāi)發(fā)梨園地塊。
招商方面回應(yīng)稱，他們對(duì)其他房企入局并不抵觸，大家都看好通州未來(lái)的發(fā)展，一起把區(qū)域炒熱實(shí)現(xiàn)共贏是最優(yōu)解。
中鐵建地產(chǎn)上一次在京拿地，還是三年前，聯(lián)手大悅城地產(chǎn)在昌平北七家打造了宸悅國(guó)際，目前已經(jīng)售罄。
02
在帝都，不少房企開(kāi)始另辟蹊徑，避開(kāi)城六區(qū)，跑去通州搶地了。
通州有北京城市副中心的名頭，占盡了地利人和。
北京印發(fā)平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理技術(shù)要點(diǎn)，城市副中心（通州區(qū)）可參照?qǐng)?zhí)行?；蛟S基于這一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商來(lái)通州拍地的積極性變得更高。
但歸根結(jié)底，這幾家房企打到了“有你沒(méi)我”的激烈程度，是因?yàn)槔鎴@6007地塊不僅價(jià)格誘人，而且素質(zhì)極佳。
梨園6007地塊是一塊“變性”之地。
在2024年9月份，它原來(lái)叫0133多功能用地，用地性質(zhì)為F3其他類多功能用地，容積率3.08，是為梨園村村民委員會(huì)回購(gòu)準(zhǔn)備的，單價(jià)11236元/平方米。
后來(lái)改頭換面，搖身一變成為6007地塊，R2二類居住用地，獨(dú)自現(xiàn)身于第二輪商品住宅供地清單中。
通州梨園6007地塊隨編號(hào)一同調(diào)整的還有：
1、用地規(guī)模：由1.29公頃調(diào)降至1.27公頃；地上建面則由3.99萬(wàn)平方米調(diào)降至2.16萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將供應(yīng)200套住宅；
2、建筑高度：取消60米上限，統(tǒng)一調(diào)整至45米限高；這樣看來(lái)最高也只到15層，樓棟排布起來(lái)很從容。
3、容積率：隨之發(fā)生巨大變化，由原來(lái)的3.08，驟降至1.7。
比云璟攬閱2.17的密度還低，在整個(gè)通州，這個(gè)容積率的純住宅用地不多。而且位置也不錯(cuò)，距離地鐵1號(hào)八通線梨園站直線距離約800米。
出讓文件中，關(guān)于通州梨園6007地塊的建筑設(shè)計(jì)提出了若干要求：
外墻材料宜采用真石漆、面磚等材料，鼓勵(lì)采用干掛式外墻材料。鼓勵(lì)建筑立面采用節(jié)能效果較好的外墻材料，東西向主要房間外窗應(yīng)采用外遮陽(yáng)構(gòu)造。
建筑色彩上依據(jù)上位規(guī)劃，規(guī)劃范圍位于暖色相、低艷度、中明度色彩控制區(qū)，配套建筑可適度提高艷度、降低明度。
鼓勵(lì)坡頂和屋頂綠化，允許平頂以退臺(tái)或構(gòu)件簡(jiǎn)單處理。
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