觀點(diǎn)網(wǎng) 從目前業(yè)績看，綠地在化解地產(chǎn)“舊傷”的同時探索新路。
4月28日晚間，綠地控股披露了2024年業(yè)績情況。從數(shù)據(jù)看，2024年營業(yè)收入2406.4億元，同比下滑33.2%；歸屬于上市公司股東的凈利潤-155.52億元，同比下滑62.75%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤-136.86億元，同比下滑33.68%。
營業(yè)收入變動是受行業(yè)低迷影響，綠地控股的房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模、基建產(chǎn)業(yè)營收規(guī)模同比均有較大幅度下降，這是其兩大核心業(yè)務(wù)。
利潤下滑體現(xiàn)這兩年綠地不斷化解地產(chǎn)“舊傷”。在2023年，綠地曾計提百億減值，2024年繼續(xù)計提較大額度減值和信用損失。
從目前看綠地仍在爬坡路上，報告中披露，根據(jù)會計準(zhǔn)則和公司執(zhí)行的會計政策，綠地對按照相關(guān)規(guī)定計提減值和信用損失，影響該公司2024年度合并報表利潤總額減少85.09億元。
繼續(xù)計提減值
報告期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然低迷，綠地控股房地產(chǎn)項目共結(jié)轉(zhuǎn)收入1062億元，比上年同期減少42.44%，占主營業(yè)務(wù)收入比例為45.19%，毛利率13.07%，同比下降2.80個百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
基建業(yè)務(wù)也在下滑，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1071.51億元，同比下降26.45%，毛利率4.7%。截至2024年12月31日，綠地控股大基建板塊在建項目總金額為6652億元，其中房屋建設(shè)業(yè)務(wù)4760億元，占比72%；基建工程1559億元，占比23%。
期內(nèi)，基建業(yè)務(wù)新簽合同1500億元；沿太行高速安陽段、滬陜高速擴(kuò)建工程等7個高速公路項目通車，南京云錦博物館、曹娥江清風(fēng)船閘等重大工程交付；推進(jìn)南京地鐵11號線、京杭運(yùn)河諫壁船閘、塞內(nèi)加爾3800套住房等重點(diǎn)工程。
綠地控股2024年錄得的其他收入（金融、消費(fèi)）為303.49億元，同比下滑23.86%，毛利率為5.17%。
利潤受多方面影響。報告期內(nèi)，綠地控股投資收益-17.58億元，比去年同期減少36.77億元，主要原因有：受市場持續(xù)下行、公司加快盤活去化等因素影響，年內(nèi)處置長期股權(quán)投資產(chǎn)生的投資收益同比減少19.74億元，股權(quán)變動涉及剩余股權(quán)按公允價值重新計量產(chǎn)生的利得同比減少10.32億元；債券回購利得同比減少8.54億元。
資產(chǎn)減值帶來的影響是最大的。根據(jù)會計準(zhǔn)則和公司執(zhí)行的會計政策，在資產(chǎn)負(fù)債表日，綠地控股對應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、預(yù)付賬款、存貨、貸款、固定資產(chǎn)、長期股權(quán)投資和商譽(yù)等進(jìn)行減值測試和賬齡分析，并按照相關(guān)規(guī)定計提減值和信用損失。
2024年度，綠地共計提各類信用減值損失22.18億元，其中計提壞賬損失20.97億元，主要包括：應(yīng)收賬款計提壞賬損失12.62億元，其他應(yīng)收款按新金融工具準(zhǔn)則“預(yù)期信用損失”三階段模型計提壞賬損失8.62億元。
報告期內(nèi)，因房地產(chǎn)、基建市場尚未走出困境，綠地控股計提資產(chǎn)減值損失62.91億元，其中計提存貨跌價損失52.81億元，計提商譽(yù)減值損失8.43億元。計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及信用損失影響該公司2024年度合并報表利潤總額減少85.09億元。
值得關(guān)注的是，2023年，綠地就曾計提資產(chǎn)減值損失137.72億元及信用減值損失12.5億元，致該年度利潤大幅下滑。
另外，綠地亦披露了2025年一季度情況，一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入356億元，地產(chǎn)完成去化金額121.4億元，實(shí)現(xiàn)回款103.4億元；基建累計新簽合同419億元。
地產(chǎn)谷底爬坡
綠地集團(tuán)于公告中指出，2024年前三季度，樓市短暫復(fù)蘇后依舊動能不足。而在9月26日中央政治局會議首次明確表態(tài)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，疊加存量房貸利率下調(diào)等利好消息，市場信心提振較為明顯，四季度房地產(chǎn)市場取得了階段性的止跌。
總體而言，全年房地產(chǎn)市場行情仍然較為低迷。
這也體現(xiàn)在綠地控股的銷售上。觀點(diǎn)新媒體獲悉，在房地產(chǎn)方面，綠地房地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)主要包括住宅和商辦兩大類。住宅項目開發(fā)完成后基本用于出售；商辦項目除大部分出售外，也有部分保留用于出租及商業(yè)、酒店運(yùn)營。
從房地產(chǎn)項目銷售情況看，2024年，綠地控股實(shí)現(xiàn)合同銷售面積654萬平方米，比上年同期減少38.2%；其中住宅占比59%，商辦占比41%。
實(shí)現(xiàn)合同銷售金額639.26億元，比上年同期減少42.7%，其中住宅占比50%，商辦占比50%。
數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理
從圖表中可以看出，在近幾年房地產(chǎn)整體市場壓力下，綠地控股銷售額在2021年后開始大幅下降，之后逐年下滑。
銷售下滑的原因在于，2022-2024年，綠地控股新增初步項目（包括數(shù)量、權(quán)益土地面積和權(quán)益建筑面積等）出現(xiàn)斷崖式下降，幾乎依賴存量項目維持運(yùn)營，直接導(dǎo)致可售項目斷檔。
值得關(guān)注的是，近年來伴隨市場觸底，綠地控股重啟拿地。
在新增項目方面，2024年，綠地控股新增房地產(chǎn)項目儲備2個，土地面積15.75萬平方米，權(quán)益土地面積9.77萬平方米；計容建筑面積16.92萬平方米，權(quán)益計容建筑面積10.82萬平方米。
據(jù)了解，在拓展增量業(yè)務(wù)方面，綠地依托自身產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，整合外部資金資源，以小股操盤、新型代建、不良資產(chǎn)重整等輕資產(chǎn)模式，積極拓展增量項目。比如與天津城投等地方平臺公司開展合作，落地了天津國展東B區(qū)項目、雙港工業(yè)項目等；打造城市建設(shè)運(yùn)營集成服務(wù)平臺，落地了泰州姜堰、無錫劉潭等一批代建項目。
2025年以來，綠地控股的銷售情況趨于穩(wěn)定，項目獲取有所增長。
2025年1-3月，綠地控股新增房地產(chǎn)項目儲備3個，分別為黑龍江牡丹江市g(shù)p2025-01地塊（擁有該項目100%權(quán)益）、天津津南國展東B區(qū)首期住宅地塊（擁有該項目40%權(quán)益）和天津津南國展東B區(qū)首期商業(yè)地塊（擁有該項目10%權(quán)益），土地面積合計11.64萬平方米，權(quán)益土地面積7.77萬平方米；計容建筑面積19.98萬平方米，權(quán)益計容建筑面積10.52萬平方米。
此前，一位接近項目人士對觀點(diǎn)新媒體透露，在國展東B區(qū)項目上，高周轉(zhuǎn)的住宅銷售性業(yè)態(tài)，綠地股權(quán)比例相對較高，但不是絕對控股的比例；需要運(yùn)營周期的持有型部分，綠地則是小股操盤負(fù)責(zé)長期運(yùn)營，更多依靠國資的資本和資源，綠地在其中發(fā)揮房地產(chǎn)、基建的主業(yè)資源及運(yùn)營能力。
根據(jù)該公司最新披露的一季報情況，2025年1-3月，綠地控股實(shí)現(xiàn)合同銷售面積151.3萬平方米，比去年同期增長18.5%；實(shí)現(xiàn)合同銷售金額121.43億元，比去年同期減少8.2%，體現(xiàn)出繼續(xù)“以價換量”。
新業(yè)務(wù)模樣
在突破增量方面，綠地控股于報告中提及，一方面是積極提升老賽道，依托自身產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，整合外部資金資源，房地產(chǎn)以相對輕資產(chǎn)的模式，基建產(chǎn)業(yè)通過創(chuàng)新合作方式、拓展新領(lǐng)域項目，落實(shí)一批新的增量項目。
據(jù)了解，近年來，綠地集團(tuán)持續(xù)拓展代建業(yè)務(wù)新賽道，陸續(xù)獲取了無錫星瀾云邸、佛山建投·綠地璀璨天城、常熟琥珀瀾庭、廣州綠地城、南京睦和·睦水香鄰、泰州姜堰陽光·梧桐雅居等代建項目。
另一方面，全力開辟新賽道，依托現(xiàn)有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)和資源條件，進(jìn)一步開拓若干協(xié)同性、帶動性較強(qiáng)的增量業(yè)務(wù)，培育新的增長點(diǎn)。
觀點(diǎn)新媒體獲悉，于2024年，綠地新賽道方面包括成立綠地醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，并與邁瑞醫(yī)療、GE醫(yī)療等頭部企業(yè)開展合作。
比如綠地醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是依托綠地集團(tuán)旗下產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、空間場景及供應(yīng)鏈，加快血液透析中心、醫(yī)療綜合體、醫(yī)療醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等項目籌建落地，進(jìn)一步完善醫(yī)療產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)布局。
據(jù)了解，綠地控股新賽道定下了“四小龍”業(yè)務(wù)，分別為能源產(chǎn)業(yè)、新能源汽車出口業(yè)務(wù)、旅游產(chǎn)業(yè)和大宗貿(mào)易。
其中，在新能源汽車出口業(yè)務(wù)方面，成立綠地新能源汽車出口業(yè)務(wù)平臺，制定三步走戰(zhàn)略，加快打通整車出口鏈路，包括與上汽、奇瑞等國內(nèi)主要車廠建立合作關(guān)系，簽約一批重點(diǎn)車型出口合同。
另外，與中東、東南亞、中南美洲等目標(biāo)市場的下游企業(yè)達(dá)成采購協(xié)議，并加快推進(jìn)海外售后服務(wù)布局。
于4月28日，綠地集團(tuán)與全球多家知名企業(yè)——阿聯(lián)酋本奧米爾集團(tuán)、阿聯(lián)酋元初中東集團(tuán)、馬來西亞亞洲科技愿景集團(tuán)、墨西哥尼羅克集團(tuán)、東帝汶費(fèi)舍太平洋發(fā)展集團(tuán)成功簽約，在整車出口、自用集采、組裝廠共建、維保服務(wù)接入等方面達(dá)成合作，推動中國新能源汽車出海。
山坳上的地產(chǎn) | 跨越地產(chǎn)分水嶺高處的山坳。
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