樓市里見多了開發(fā)商吹噓“升級優(yōu)化”，可你聽過把房子的層高往下降還叫優(yōu)化的嗎？最近青島城陽的北岸華府項(xiàng)目二期就干了這么一出：所有樓棟層高集體縮水5厘米！小高層從3.05米降到3.0米，大高層從2.95米降到2.9米，硬是把層高給“優(yōu)化”低了。更神奇的是，趁著層高變矮，7號樓還悄悄加蓋一層。這一騷操作瞬間引爆了房產(chǎn)群和網(wǎng)友評論區(qū)：“別人家改善盤層高都往3米+整，你倒好，反向操作？！”
▲城陽北岸華府和錦安路萬達(dá)廣場現(xiàn)狀
1、
層高縮水5厘米為哪般？
北岸華府029地塊（項(xiàng)目二期）最近的規(guī)劃調(diào)整公示，把買房人看懵了——層高每層降了足足5厘米，還美其名曰“優(yōu)化”。根據(jù)公示細(xì)則，小高層住宅層高由原來的3.05米降為3.00米，大高層住宅由2.95米降為2.90米。別小看這區(qū)區(qū)5厘米，對于樓盤設(shè)計(jì)可是影響不小：節(jié)省出來的總高度恰好讓7號樓多蓋出一層。開發(fā)商這一系列“神操作”，表面上說是響應(yīng)市場需求調(diào)整戶型，但層高變矮的反常舉動還是讓人摸不著頭腦。
▲城陽北岸華府規(guī)劃變更透視圖
要知道，當(dāng)下樓市的主流趨勢可是提升層高、改善居住舒適度。不少新盤紛紛宣傳自家層高“3米起步”，生怕標(biāo)配2.8米被嫌棄寒酸。大家都在往上夠3米+，北岸華府卻反向降維，不少購房者紛紛表示難以理解：“層高不是應(yīng)該越改越高、越舒適嗎？怎么反而越改越矮了？”
從常理看，提高層高意味著更好的采光通風(fēng)和居住體驗(yàn)，是改善型樓盤吸引客戶的賣點(diǎn)之一。北岸華府二期如今卻搞出個(gè)“矮化”戶型，不禁讓人懷疑這背后另有文章：開發(fā)商這么干圖啥？難道真是為了那幾厘米省點(diǎn)建筑成本？還是另有苦衷？
2、
新規(guī)將至，趕打時(shí)間差？
有業(yè)內(nèi)人士分析，北岸華府層高突然縮水，時(shí)間點(diǎn)非常微妙。因?yàn)樽》亢统青l(xiāng)建設(shè)部即將于2025年5月1日起正式實(shí)施《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，其中就明確提出住宅層高標(biāo)準(zhǔn)提高到“不低于3米”，作為“好房子”建設(shè)的新硬性指標(biāo)。這是國家層面首次對住宅層高設(shè)定強(qiáng)制下限，可謂意義重大——3米將成為新房的起步線。這條新規(guī)一出，據(jù)說不少開發(fā)商連夜改圖紙以應(yīng)對標(biāo)準(zhǔn)提升。畢竟一旦5月新規(guī)落地，未來報(bào)建的住宅項(xiàng)目每層至少3米，以前那種層高2.8米的設(shè)計(jì)將不被批準(zhǔn)。
對開發(fā)商來說，這無疑意味著成本和設(shè)計(jì)上的雙重挑戰(zhàn)：層高提到3米，樓棟總高受限的情況下可建樓層可能變少，賣的房子套數(shù)也會縮水；或者為了保住樓層數(shù)，只能把建筑做高，結(jié)構(gòu)和材料成本隨之上漲。而趕在新規(guī)生效前完成規(guī)劃變更，就成了一些項(xiàng)目打出的“時(shí)間差”算盤——先按照老標(biāo)準(zhǔn)把方案定下來，避開3米紅線的約束。
▲北岸華府029地塊，目前仍是空地
北岸華府二期的層高調(diào)整正好踩在新規(guī)實(shí)施的前夕，不得不讓人聯(lián)想：開發(fā)商很可能是為了搶在政策生效前鎖定一個(gè)相對寬松的標(biāo)準(zhǔn)。如果等新規(guī)范實(shí)施后再報(bào)批，那么所有樓棟都必須按3米層高設(shè)計(jì)，不僅每層造價(jià)會提高，原本想多加的樓層也未必加得上去了。如今他們提前把層高定在2.9~3.0米之間，規(guī)避了“不得低于3米”的硬要求，相當(dāng)于繞開了將來的更高成本門檻和設(shè)計(jì)束縛。從這個(gè)角度看，這波操作倒是精明地躲了一下新規(guī)的槍。
可以算筆賬：層高每增加1厘米，建筑成本就要跟著上漲。據(jù)中國建筑科學(xué)研究院研究估算，層高每增加10厘米，建筑材料、施工和人工成本大約增加￥280元/㎡。如果按提高20厘米算（2.8米提到3.0米），一個(gè)10萬平米的項(xiàng)目成本要增加約2800萬元！反之亦然，少提高甚至降低層高，就等于節(jié)省大筆開支。對資金壓力大的開發(fā)商來說，這可是能省則省的關(guān)鍵細(xì)節(jié)。因此，北岸華府選擇把層高壓一壓，很可能就是為了避免踏入3米門檻后的“增本減利”困境。在新規(guī)正式落地前夕完成變更，一方面設(shè)計(jì)上不用大改重來，另一方面也省下一筆提高層高的額外投入，可謂一舉兩得的權(quán)宜之計(jì)。
▲北岸華府一期現(xiàn)狀
當(dāng)然，從購房者角度看，這種操作無疑損害了居住品質(zhì)預(yù)期。原本國家提高住宅標(biāo)準(zhǔn)是為了讓大家住得更舒服、安全，結(jié)果這個(gè)項(xiàng)目卻為了趕在新規(guī)前備案，硬生生把標(biāo)準(zhǔn)往下降。
3、
“降本增層”背后的真相
除了政策原因，北岸華府層高變更更現(xiàn)實(shí)的動力恐怕是銷售不暢和資金壓力。業(yè)內(nèi)人士分析，項(xiàng)目位置較偏（城陽棘洪灘一帶），地段優(yōu)勢不足；樓盤容積率高、樓棟密集，高層居多，產(chǎn)品定位有點(diǎn)四不像：剛需客嫌總價(jià)高買不起，真改善客又嫌品質(zhì)不夠看不上。如此一來，開發(fā)商回籠資金困難，建設(shè)進(jìn)度也受到影響。北岸華府一期一度面臨停工窘境，工地進(jìn)展緩慢，引發(fā)業(yè)主擔(dān)憂。雖然官方未明說資金鏈問題，但種種跡象表明開發(fā)商資金壓力山大。
▲北岸華府一期現(xiàn)狀
在這種背景下，北岸華府此次規(guī)劃“大調(diào)整”就好理解了：核心目的就是自救。通過調(diào)整戶型和樓層，把難賣的超大戶型削減，改成更受歡迎的中小戶型，而層高每層降5厘米，累計(jì)下來每棟樓少了幾十厘米高度，這點(diǎn)“省”出來的高度乘以樓棟數(shù)，就騰挪出了加樓層的空間。說白了，開發(fā)商是在用降低層高換取銷售面積：房子矮一點(diǎn)沒關(guān)系，多蓋一層把量補(bǔ)上來了。另一方面，層高降低也略微節(jié)約了建造成本。雖然5厘米聽起來不多，但幾十層樓摞起來，總建筑高度降低，對結(jié)構(gòu)材料、立面造價(jià)都會有些許縮減。哪怕每平米節(jié)約個(gè)幾十塊錢成本，加起來也是幾百萬元的開支。對目前資金緊張的開發(fā)商來說，“蚊子腿也是肉”。
▲北岸華府緊鄰建設(shè)中的萬達(dá)廣場
值得注意的是，開發(fā)商這些動作雖然有其苦衷，但對業(yè)主和意向購房者而言卻造成了心理落差。本來沖著“改善”兩字來的客戶，以為能買到層高舒適、品質(zhì)提升的房子，結(jié)果等來一紙公示：層高從3米出頭降到勉強(qiáng)3米不到。這等于是明降品質(zhì)，讓人如何不失望？
反觀市場上別的項(xiàng)目，大家無不在想方設(shè)法提高居住品質(zhì)來吸引客戶。提高層高就是最直接的辦法之一。不少知名房企的在售樓盤都以3米甚至3.1米層高作為賣點(diǎn)宣傳，標(biāo)榜“買改善就要挑高層高”。北岸華府倒好，在二期規(guī)劃上反其道而行之，把層高拉低，在營銷上無疑更處于下風(fēng)?？诒托湃味纫矔?yàn)檫@5厘米大打折扣。一場“優(yōu)化層高”的騷操作，表面上緩解了開發(fā)商的燃眉之急，卻可能在長遠(yuǎn)上損害項(xiàng)目形象——真可謂飲鴆止渴的下下策。
▲北岸華府一期現(xiàn)狀
5厘米的層高之差，折射出樓市寒冬下開發(fā)商的無奈。北岸華府二期這一變更，背離了當(dāng)前改善住房升級的趨勢。希望相關(guān)部門在審議此類規(guī)劃變更時(shí)，能把好房子的標(biāo)準(zhǔn)守住。畢竟，房子是用來住的，舒適度該是真真切切的提升，而不是被“優(yōu)化”掉的那5厘米。
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