青島李滄有這樣一個(gè)百年城中村——曉翁村，十多年來(lái)，這個(gè)城中村的拆遷改造幾經(jīng)提上日程，卻遲遲未能啟動(dòng)，這個(gè)位于地鐵站旁的百年老村，在高樓林立的城市中顯得格外破舊。
▲李滄區(qū)曉翁村內(nèi)景
1、
曉翁村拆遷最新計(jì)劃
關(guān)于曉翁村拆遷的官方說(shuō)法，近年在政府在線(xiàn)問(wèn)政平臺(tái)和媒體訪(fǎng)談中多次出現(xiàn)。早在2023年初，青島市自然資源和規(guī)劃局副局長(zhǎng)滕軍紅就明確表示，曉翁村片區(qū)已列入全市城市更新三年攻堅(jiān)行動(dòng)計(jì)劃，李滄區(qū)政府計(jì)劃于2024年啟動(dòng)曉翁片區(qū)改造的前期研究。2024年12月，李滄區(qū)代理區(qū)長(zhǎng)傅躍鑫在“民生在線(xiàn)”訪(fǎng)談中介紹，過(guò)去兩年李滄區(qū)已有戴家、長(zhǎng)澗、十梅庵、東南渠4個(gè)城中村啟動(dòng)改造并進(jìn)展良好，但剩余的板橋坊、曉翁村、曲戈莊、河北4個(gè)城中村，因各種原因暫未啟動(dòng)。傅區(qū)長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)將秉持“成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)”的原則，適時(shí)啟動(dòng)剩余城中村的改造工作。
▲曉翁村現(xiàn)狀
由此可見(jiàn)，截至2024年底，曉翁村的拆遷啟動(dòng)時(shí)間仍未有明確的官方確定日期，只是被列入規(guī)劃并等待條件成熟。 到了2025年，這一情況似乎依舊未有實(shí)質(zhì)改變。在4月29日的一次在線(xiàn)交流中，有網(wǎng)友再次詢(xún)問(wèn)“曉翁村何時(shí)能拆遷？”時(shí)，青島市規(guī)劃局副局長(zhǎng)薛洪利的答復(fù)，還是建議咨詢(xún)李滄區(qū)城市建設(shè)管理局，稱(chēng)需待李滄區(qū)政府明確拆遷改造計(jì)劃后，規(guī)劃部門(mén)才能按程序開(kāi)展工作。言下之意，目前具體啟動(dòng)時(shí)間尚未敲定，最終要看李滄區(qū)的部署。
2、
曉翁村改造難，為何遲遲未拆？
李滄區(qū)的城中村改造，在青島是出了名的進(jìn)度慢、難度大。剩余尚未拆遷的曉翁村與板橋坊、曲戈莊、河北四個(gè)城中村，共同點(diǎn)是改造難度極大，在全區(qū)甚至全市都算 “釘子戶(hù)”式的存在。
產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，歷史遺留問(wèn)題多
曉翁村內(nèi)房屋的權(quán)屬情況復(fù)雜，很多房產(chǎn)證性質(zhì)不一，村民家庭析產(chǎn)分戶(hù)情況繁雜。這使得摸清產(chǎn)權(quán)、達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議變得異常困難。李滄區(qū)政府早在2017年的答復(fù)中就坦陳，曉翁村片區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)和分戶(hù)問(wèn)題較多，改造難度大。這些歷史遺留問(wèn)題需要大量時(shí)間調(diào)查、梳理，成為改造路上的第一道坎。
收益平衡難，缺乏資金和開(kāi)發(fā)商興趣
由于曉翁村原有建筑密度高、人口不少，但改造受到規(guī)劃限制，項(xiàng)目很難實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。換句話(huà)說(shuō)，征地拆遷補(bǔ)償成本高，而改造后出售房產(chǎn)的收益有限，開(kāi)發(fā)商介入缺乏盈利空間，資金缺口讓社會(huì)資本望而卻步。此前曾有開(kāi)發(fā)企業(yè)介入測(cè)算，但因成本無(wú)法平衡最終知難而退。李滄區(qū)官方也在2024年承認(rèn)，剩余幾個(gè)城中村之所以未啟動(dòng)，就是由于“盈虧平衡有缺口”，簡(jiǎn)單講就是賠錢(qián)買(mǎi)賣(mài)沒(méi)人干。
曾受凈空限制，規(guī)劃遲遲批不下來(lái)
曉翁村地處李滄區(qū)西部，附近多年來(lái)存在滄口機(jī)場(chǎng)的凈空高度限制。早些年，低空限高導(dǎo)致該片區(qū)無(wú)法建設(shè)高層樓房，如果拆遷改造只能蓋多層、小高層，容納的回遷房有限，村民安置困難，開(kāi)發(fā)收益也更低。直到滄口機(jī)場(chǎng)搬遷提上議程，這一硬約束才逐步消除。然而凈空限制的解決并不意味著立即開(kāi)工，片區(qū)控規(guī)調(diào)整、土地利用規(guī)劃審批等程序性工作也需要時(shí)間。官方透露截至2024年末，曉翁村所在片區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃仍未批復(fù)，客觀(guān)上制約了項(xiàng)目實(shí)質(zhì)推進(jìn)。
綜合來(lái)看，產(chǎn)權(quán)、資金、規(guī)劃三大難題疊加，使曉翁村拆遷改造成為一道“老大難”問(wèn)題：群眾有強(qiáng)烈意愿，政府有美好規(guī)劃，但現(xiàn)實(shí)條件一時(shí)難以滿(mǎn)足，只能一推再推。
3、
村民的無(wú)奈與期盼
拆遷遲遲不啟動(dòng)，最直接受影響的就是還居住在村里的村民們。曉翁村至今仍保留著上世紀(jì)的村落風(fēng)貌：低矮的平房、狹窄的巷道、雜亂的環(huán)境，與周邊現(xiàn)代化的高樓小區(qū)形成鮮明反差。由于改造預(yù)期懸而未決，不少房屋多年失修，村民也不愿投入大筆資金翻修老宅，導(dǎo)致整個(gè)村莊破敗不堪。
▲曉翁村現(xiàn)狀
曉翁村里有些年久失修的老房子已經(jīng)坍塌，成為名副其實(shí)的危房。雨天漏雨、冬天漏風(fēng)的狀況在一些老屋時(shí)有發(fā)生，村民只能臨時(shí)搭棚堵漏，居住安全令人擔(dān)憂(yōu)。 除了房屋破舊，村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境同樣令人頭疼。街道坑洼不平，排水管網(wǎng)老化，經(jīng)常出現(xiàn)積水和堵塞；垃圾雜物隨意堆放，環(huán)境“臟亂差”曾一度飽受詬病。村民們對(duì)此也頗多怨言：“啥時(shí)候拆遷？總不能讓我們一直住在這破地方吧！”
4、
期待城中村改造新模式
曉翁村拆遷難，除了自身因素，還離不開(kāi)外部大環(huán)境的影響。這里所說(shuō)的大環(huán)境，主要就是近年來(lái)青島乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。城中村改造往往需要引入社會(huì)資本、通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)平衡成本，因此樓市的冷暖直接關(guān)系改造推進(jìn)的快慢。
回顧過(guò)去幾年，中國(guó)樓市經(jīng)歷了過(guò)熱到降溫的過(guò)程。青島市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在調(diào)控中逐漸回歸理性，新房成交放緩、土地拍賣(mài)遇冷的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。對(duì)于像曉翁村這樣的改造項(xiàng)目，如果是在樓市紅火、開(kāi)發(fā)商競(jìng)相拿地的時(shí)期，或許很容易就吸引投資推進(jìn)。但偏偏近年市場(chǎng)低迷，開(kāi)發(fā)商普遍資金鏈緊張、拿地意愿不強(qiáng)，政府要找到愿意承擔(dān)曉翁村改造的企業(yè)并非易事。
一位業(yè)內(nèi)研究人士指出，新一輪城中村改造需要“靈活的改造方式”，并非過(guò)去那種純粹的大拆大建模式。這意味著，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，政府可能需要更多財(cái)政投入或創(chuàng)新改造模式，而不能完全指望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盈利來(lái)驅(qū)動(dòng)。
青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)負(fù)責(zé)人也曾表示，對(duì)舊村改造要充分論證改造方式，既要考慮拆除重建，也可探索保留改造并舉的途徑。這番表態(tài)意味深長(zhǎng)：也許未來(lái)曉翁村的改造，并不會(huì)是傳統(tǒng)商品房開(kāi)發(fā)的套路，而可能融入保障房建設(shè)或政府主導(dǎo)改造的新模式。
▲曉翁村現(xiàn)狀
曉翁村的拆遷改造，牽動(dòng)著千余名村民的安居夢(mèng)想，也關(guān)系著李滄區(qū)城市更新的最后一塊拼圖。如今，隨著政策的推動(dòng)和問(wèn)題的逐步解決，我們有理由相信，這個(gè)百年老村終將迎來(lái)華麗蝶變的一天。
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