最近樓市陸續(xù)開始回暖，但有一個地方的數(shù)據(jù)卻讓我太震驚
就是距離北京市區(qū)僅30公里的：燕郊
和昆山、惠州一樣，這幾年環(huán)一線城市日子都不太好過
市場信息預(yù)估數(shù)據(jù)，僅供參考
但對比高峰期，昆山、惠州房價普跌30-50%左右
燕郊整體下跌超過65%，是所有環(huán)一線城市里跌幅最大的
從2017年巔峰期的均價3.4萬/㎡，來到了目前的1.2萬/㎡
據(jù)說個別小區(qū)甚至跌去7成以上
我找出了幾個成交量較好的小區(qū)，發(fā)現(xiàn)最大跌幅為76%
看見這個數(shù)字忍不住倒吸一口涼氣，這已經(jīng)不是腰斬了，膝蓋以上幾乎全無
而且這種痛楚對燕郊的房東來說，已經(jīng)持續(xù)很久了
哪怕當(dāng)下這個小陽春也有些無力
數(shù)據(jù)來源：貝殼
包括前兩年，甚至還傳出過“免費送房、不要首付”的新聞，引起一波不小的輿論
曾經(jīng)的環(huán)一線神話、“全國第一睡城”，如今一步步跌落神壇
燕郊，大概就是這類城市在如今樓市生存困境下最極致的樣本和寫照
不過為了驗證是否真有這么夸張，以及這種環(huán)境下當(dāng)?shù)厝苏鎸嵣顮顟B(tài)又是怎么樣的
我決定出發(fā)北上，實地去一趟燕郊
01
什么最能詮釋燕郊環(huán)一線的生活，我想是從這里的通勤開始的
行政上燕郊?xì)w于河北但地緣緊挨北京，于是國貿(mào)上班、河北睡覺，成了燕郊在世人眼中最大標(biāo)簽
去之前我對兩地之間的距離還沒有太大感覺，直到坐在出租車上司機提醒一句“出北京了”
打開地圖一看，僅僅一河之隔
河對岸就是通州，哪怕到北京市區(qū)也不過30多公里
也因為這樣的距離導(dǎo)致了燕郊最大現(xiàn)狀：睡城
但和擁有11號線地鐵的昆山不同，目前燕郊到北京還沒有通地鐵
主要通勤工具就是公交和自駕
一些大型社區(qū)附近基本都有直達(dá)CBD的公交站
比如住著超過10萬人的福城上上城五期
門口的814路終點站就在大北窯，也就是今天的國貿(mào)CBD
不堵車的情況下全程大概1個小時零4分，但這種情況遇到早晚高峰基本是不存在的
較低的房租和生活成本讓燕郊常年保持過量的通勤人口，擁堵成為每天的常態(tài)
2024年燕郊常住人口87萬，加上外來人口總數(shù)110萬，而其中大概有10幾萬每天都固定在“燕郊—北京”兩點一線的奔忙
當(dāng)?shù)厮緳C告訴我早上6點開始公交站隊伍能排上一百米
燕郊人排隊乘坐直達(dá)北京朗家園的公交
尤其進(jìn)京檢查站附近擁堵非常嚴(yán)重
走京平高速到北務(wù)收費站附近，車輛大概停留了2分鐘
掏出身份證的那一刻，我真正感受到燕郊不屬于北京，這里依然是河北省廊坊市
而數(shù)十萬進(jìn)京通勤者，每天早上都要經(jīng)歷一次這樣的動作
這些無疑又加劇了燕郊通勤的不便和無奈
而這些通勤者選擇燕郊，也并不是一場雙向奔赴
只是考慮到比北京更便宜的房租和更低的生活成本
走在燕郊內(nèi)部肉眼可見依然是濃濃的縣鄉(xiāng)風(fēng)，道路盡頭甚至?xí)霈F(xiàn)這樣的龐然大物
同時人口混雜，除了東城白領(lǐng)還有全國各地跟隨年輕人而來的老年人、兒童，以及北京的網(wǎng)約車司機、裝修工人、小商販等聚集在這里
白天道路公園老人居多，年輕人早出晚歸，也無力為燕郊創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價值
如今的燕郊看上去已經(jīng)淪為普通意義上的環(huán)一線睡城
而一座新城承載了上百萬的過量人口，卻無法因此收獲更多的經(jīng)濟(jì)效益，就相當(dāng)于消耗大量城市資源去供養(yǎng)一些注定要離開的人
這種情況下，樓市不容樂觀似乎也變得非常合理了，但跟隨中介轉(zhuǎn)了四五個小區(qū)之后
我發(fā)現(xiàn)自己還是低估了燕郊樓市的真實困境
02
毫不夸張地說，燕郊房東的心理防線已經(jīng)被市場擊穿
午后正值北方太陽兇猛的時刻，跟隨中介我站在了當(dāng)下燕郊成交量第一的小區(qū)門口
福城上上城五期
比陽光更刺眼的是這里的成交數(shù)據(jù)
鏈家顯示福城五期掛牌1252套（截至4月30日10：00）
而據(jù)中介透露小區(qū)月均成交30套左右，已經(jīng)算市場最好的數(shù)據(jù)了，很多小區(qū)甚至只有個位數(shù)
算了下掛牌成交比42：1，如此懸殊的比例背后，意味著如今燕郊大部分房子非常難賣
有的已經(jīng)掛牌2年甚至更久，整體流動性很低
我看的第一套86平兩房，中介說從2023年開始至今沒賣掉
像這樣的房子小區(qū)內(nèi)數(shù)不勝數(shù)
也不只這一個小區(qū)，整個燕郊情況都差不多
而且就算房東愿意大幅降價，也少有人能迅速接盤
社區(qū)品質(zhì)還不錯的天洋城，一套85㎡兩房4月份已經(jīng)調(diào)了三次價格
戶型觀景都是上等，客廳兩房朝南，還是難得的落地窗，正對小區(qū)中心園林
但中介告訴我15天帶看了近100次卻沒有一個成交
同樣遭遇的還有靠近潮白河的美林灣小區(qū)
一套三開間朝南的88平兩房，年后也降了3次，一再突破心理底價
對房東來說，每天醒來就要面對中介的不斷勸說，“再掛低一點，房子才好賣”
不過事實上中介也說不準(zhǔn)底價到底在哪
因為這套房子一周內(nèi)同時有3組客戶在看，但每一個買家都在等待那個最低價
另一方面如果賣不動想轉(zhuǎn)租賃，又很難租出高價
拿我前面看過的福城五期為例，之前這里常住人口5萬、流動人口高達(dá)7萬，撐起了一個巨型租賃市場
但90平大2房租金只有1500元左右
且不說和北京五環(huán)外差距巨大，就算對比昆山也不算出挑
花橋金鷹商圈的兩室一廳都能租到1800-3000元/月
圖源：昆山房
相對較低的房租是燕郊吸引北京白領(lǐng)的巨大優(yōu)勢，但如今也成了堵住房東們退路的又一塊石頭
而且說實話相比房貸，租金并不能緩解多少壓力
我算了下就算各項數(shù)值拉滿，不少房東每月還款也在4000元左右
更何況那些買在高位的房東月供至今還在一萬以上
于是被困燕郊的房東們很多都撐不住了
踩盤當(dāng)天遇到的幾位房東，要么有了孩子著急置換，原有的房子就掛出來賣，要么已經(jīng)準(zhǔn)備離開燕郊了，低價脫手是他們對燕郊的最后一次期待
也因此出現(xiàn)了房子越掛越多、越來越難賣的循環(huán)
03
所以燕郊為什么會形成今天這樣的局面
一天一夜實地看下來，我對燕郊最大印象就是這里是一個借力而生的新城
從2008年北京房價暴漲，大量購房者向東轉(zhuǎn)移涌入燕郊，到2010年燕郊認(rèn)定為國家級高新區(qū)，承接北京企業(yè)轉(zhuǎn)移
這期間房價也從一開始的3000元/㎡，翻漲到7000元/㎡左右
尤其2016年燕郊迎來一個最大借力點：通州
本質(zhì)上，燕郊樓市正是通州規(guī)劃之下迅速膨脹的產(chǎn)物
圖源：《北京城市總體規(guī)劃(2016年—2035年)》
2016年北京總體規(guī)劃通州為城市副中心
這一年通州房價飆漲至4萬/㎡以上
數(shù)據(jù)來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考
而僅僅一河之隔的燕郊憑借獨特地緣優(yōu)勢，吸引了大量投資客進(jìn)場，加上30萬通勤人口創(chuàng)造了海量的市場需求
短短一年燕郊房價迅速翻倍
我在某平臺找到一張房價走勢圖，盡管統(tǒng)計數(shù)值或有差異，趨勢卻是一致的
房價不僅猛猛破萬，還直接站上了近三萬的水平
數(shù)據(jù)來源：安居客，僅供參考
2017年春天，燕郊房價一度達(dá)到3.5萬/㎡直通巔峰時刻
很多條件不錯的新盤甚至開出了4.5萬/㎡的單價，整個市場一房難求
樓市的快速膨脹，讓所有人仿佛看到了一個光明的未來
但各位別忘了2016年還有另一個關(guān)鍵詞“房住不炒”
事實上燕郊這座新城本身也不具備抗壓性
所以2017年3月22日，廊坊市一紙條文終結(jié)了這場短暫輝煌
圖源網(wǎng)絡(luò)
這次史上最嚴(yán)的限購政策斬斷了投資客的路，迅速引發(fā)房價震蕩
自此燕郊樓市走下神壇
加上通州規(guī)劃還有很長的路要走，目前最先起勢的也是行政功能而不是產(chǎn)業(yè)功能
沒有產(chǎn)業(yè)，就意味著對自己及周邊樓市的輻射力度十分有限
因此燕郊房價也一路下跌
后來的事情各位大概也有所耳聞，雄安新區(qū)橫空出世，能級直接跨過之前十余年的國家新區(qū)，成為和深圳特區(qū)媲美的存在
燕郊更被搶走了風(fēng)頭，樓市逐漸被遺忘
從傳奇神話到一地雞毛，燕郊為我們呈現(xiàn)了一座“睡城”在樓市起伏中的真實狀態(tài)
04
但既然外界力量靠不住，那內(nèi)在呢？
這個問題剛好也是燕郊的另一個痛點，缺乏內(nèi)生力量
尤其對比其他環(huán)一線城市，燕郊的無力感更明顯
前不久同事喬不絲去過環(huán)滬的昆山，對比高點當(dāng)?shù)胤績r跌了三到四成，最近還有回暖的跡象，但燕郊卻沒有
背后最大的區(qū)別就是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)
昆山已經(jīng)當(dāng)了20年的全國百強縣第一，GDP早破了5000億
圖源：昆山發(fā)布
雖然前幾年受上海需求外溢影響，樓市火得風(fēng)生水起，但本質(zhì)上昆山并不是靠上?；驑鞘邪采砹⒚?/p>
它最堅固的地方是工業(yè)
直接跟各位分享2個數(shù)據(jù)吧，一是2024年昆山規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值12398億元，連續(xù)4年破萬億
另一個是外資引入情況，昆山一己之力聚集了全國近1%的到賬外資
目前還在布局元宇宙、人工智能這些新賽道，可見昆山從來沒有自我定位成衛(wèi)星城、或者睡城，而是完全自主的工業(yè)強縣
包括惠州也是如此
作為廣州第五個萬億工業(yè)大市，惠州石化產(chǎn)業(yè)已成為全球產(chǎn)業(yè)高地，本身底子就不差
還有2個全國百強產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式上已經(jīng)和蘇州、深圳接近
對比之下，過往的燕郊卻一直缺少產(chǎn)業(yè)支撐
客觀地講燕郊并不是沒有產(chǎn)業(yè)，只是沒有像昆山、惠州一樣形成規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)
我沿迎賓路從南到北騎行，肉眼觀感上道路很寬、界面很新
燕郊北部城市界面
但一直到北部科學(xué)城附近，路上車流稀疏，路旁生活配套只有寥寥幾個
周邊基礎(chǔ)建設(shè)還沒完全建好，越往里走人跡、商鋪全無，買瓶水都很困難，整體十分空曠
看得出這里的未來讓人期待，但距離落地反哺階段不知年月幾何
查了下資料發(fā)現(xiàn)目前燕郊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要是承接北京的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，打頭陣的還是央企總部和外企
現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)布局集聚度也相對較低，無法為本地提供大量就業(yè)支撐，生活中這里的人依然要去北京、向外跑才有生路
造成這一局面也有2個原因
一個是特殊地理位置下的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃受限
按照《北京城市副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃(2016年—2035年)》，燕郊所在的北三縣要與通州“協(xié)同發(fā)展規(guī)劃”
《北京城市副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃(2016年—2035年)》
且被定位為“生態(tài)屏障”和“居住配套區(qū)”，而潮白河生態(tài)紅線區(qū)就占了燕郊面積的30%，產(chǎn)業(yè)用地空間嚴(yán)重受限
同時行政分割之下，《規(guī)劃》的落地與執(zhí)行一直混沌不清，所以很長一段時間燕郊發(fā)展都停滯不前
當(dāng)然本質(zhì)上還是過度依賴房地產(chǎn)
雖然燕郊2010年就升級為國家級高新區(qū)，但產(chǎn)業(yè)覺醒上稍稍落后于南邊的大廠縣
當(dāng)大廠靠潮白新城成為北三縣產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊的時候，燕郊還停留在房地產(chǎn)無序開發(fā)的野蠻時期，本地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一
最極端的時候也就是2010-2016年間，燕郊土地出讓收入占財政收入比重超50%
GDP嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)，類似生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（如金融、科技）占比不足10%
所以當(dāng)市場下行投資客退去，燕郊向外無法借力、向內(nèi)力量不足，只能寄生于北京，樓市下行淪為睡城已經(jīng)是必然
05
今天的燕郊成了環(huán)一線城市最極致的縮影
但我們跟各位討論燕郊并不只是在講燕郊
而是當(dāng)下的環(huán)一線城市正在集體經(jīng)歷榮光散盡的階段，毫無疑問這是一個萬分痛苦的過程
但浪潮平息之后，這些城市依然有它存在的意義
就像無論北漂還是滬漂、深漂們，都有安家一線城市的夢想，但因為種種限制只能退而求其次
燕郊、昆山、惠州們給了這些人一個拼盡繁華之后落腳的地方
而我眼中的燕郊也正變得和從前不太一樣
最讓人振奮的地鐵22號線明年即將通車，路過時我踮腳看了看，神威大街站已經(jīng)封頂了
這條北京地鐵會在燕郊經(jīng)過4站，屆時燕郊通往國貿(mào)CBD最快只用半小時
估計明年又有很多人選擇到燕郊開啟新的生活
但曾經(jīng)的房價奇跡大概率不會再出現(xiàn)了
而那些曾經(jīng)買在燕郊的人，并不是都有能力果斷離開，也會因為房子、工作、家人繼續(xù)留在這里
以上為正文，來自余奔雷
這是真叫盧俊公眾號的第6050篇原創(chuàng)文
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