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為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：林芳，自然人。被告：張鵬，自然人。

（二）案件事實(shí)

2023 年 4 月 29 日，林芳與張鵬簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定林芳將位于北京市一號(hào)房屋以3525000 元售予張鵬，采用全款交易方式。合同明確，張鵬應(yīng)于2023 年 4 月 29 - 30 日支付定金 10 萬(wàn)元，過(guò)戶前 3 個(gè)工作日支付 3375000 元，雙方于 2023 年 9 月 30 日前辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。若張鵬拒絕購(gòu)房或逾期履行超15 日，需按房屋總價(jià) 20% 支付違約金。

合同簽訂后，張鵬支付定金10 萬(wàn)元，但未按約支付后續(xù)房款。2023 年 6 - 9 月，雙方多次就房屋銷售困難、價(jià)格調(diào)整等問(wèn)題溝通協(xié)商無(wú)果。9 月 30 日，張鵬以自有房屋未售出導(dǎo)致資金不足為由，在微信群發(fā)送《解約函》提出解除合同，并愿以10 萬(wàn)元定金作為補(bǔ)償。林芳不同意，要求按合同支付 70.5 萬(wàn)元違約金。10 月，林芳向法院提起訴訟。

（三）雙方主張

原告主張：張鵬無(wú)故解約構(gòu)成根本違約，要求其支付違約金70.5 萬(wàn)元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。違約造成的損失包括房屋差價(jià) 60 萬(wàn)元、可期待利益損失及租金損失 48000 元。

被告辯稱：① 解約因市場(chǎng)下行導(dǎo)致自有房屋滯銷，屬不可抗力；② 定金過(guò)高，要求返還 7 萬(wàn)元，且約定違約金過(guò)高，僅愿補(bǔ)償租金損失 25000 元；③ 要求林芳舉證實(shí)際損失，認(rèn)為房屋不存在貶值。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

被告解除合同是否構(gòu)成違約？

原告主張的70.5 萬(wàn)元違約金是否合理，是否應(yīng)調(diào)整？

原告實(shí)際損失應(yīng)如何認(rèn)定？

三、案件分析

（一）合同效力與違約認(rèn)定

雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效。被告未按約支付購(gòu)房款，且以自有房屋未售為由單方解約，不符合合同約定的解除條件，構(gòu)成根本違約。原告通過(guò)訴訟主張權(quán)利，合同于起訴狀副本送達(dá)被告之日（2023 年 10 月 30 日）解除。

（二）違約金調(diào)整依據(jù)

法律規(guī)定：根據(jù)《民法典》第五百八十五條，違約金過(guò)高或過(guò)低可請(qǐng)求調(diào)整，被告需舉證證明違約金過(guò)分高于實(shí)際損失。

損失認(rèn)定爭(zhēng)議：

原告主張的房屋差價(jià)損失，以2024 年 3 月市場(chǎng)價(jià)與合同價(jià)差額計(jì)算，但合同于 2023 年 10 月 30 日解除，原告未及時(shí)采取售房措施防止損失擴(kuò)大，該主張缺乏合理性。

可期待利益損失與房屋差價(jià)損失重復(fù)，且無(wú)明確計(jì)算依據(jù)，不予支持。

租金損失方面，原告雖提供證據(jù)，但被告認(rèn)可每月5000 元標(biāo)準(zhǔn)更符合實(shí)際情況。

綜合裁量：法院結(jié)合合同履行情況、過(guò)錯(cuò)程度及市場(chǎng)波動(dòng)，兼顧公平與誠(chéng)信原則，將違約金調(diào)整為18 萬(wàn)元（抵扣已支付的 10 萬(wàn)元定金后，被告需補(bǔ)足 8 萬(wàn)元）。

四、裁判結(jié)果

被告張鵬于判決生效之日起七日內(nèi)支付原告林芳違約金8 萬(wàn)元；

駁回原告林芳的其他訴訟請(qǐng)求。

五、案件啟示

合同條款嚴(yán)謹(jǐn)性：交易雙方應(yīng)在合同中明確約定違約責(zé)任、不可抗力情形及損失計(jì)算方式，避免因條款模糊引發(fā)糾紛。