“物業(yè)降價(jià)潮來了，蘭州會(huì)跟上嗎？” 這個(gè)問題，恐怕正懸在許多蘭州業(yè)主的心頭，也觸動(dòng)著這座城市關(guān)于居住品質(zhì)和社區(qū)治理的敏感神經(jīng)。一提起蘭州的物業(yè)服務(wù)，很多人的反應(yīng)幾乎是條件反射式的——“咬牙切齒”。這種普遍的負(fù)面情緒并非空穴來風(fēng)，究其根源，往往指向一個(gè)簡單卻又極其普遍的指控：只管收錢，不干實(shí)事。
就在前不久，一篇關(guān)于蘭州計(jì)劃整治物業(yè)亂象的文章引發(fā)了廣泛的社會(huì)共鳴，評(píng)論區(qū)的留言堪稱一部當(dāng)代小區(qū)“血淚史”，各種匪夷所思的遭遇讓人觸目驚心?？偠灾糠痔m州物業(yè)公司的所作所為，其服務(wù)水平之低下、管理方式之粗暴，有時(shí)確實(shí)超乎了人們的想象，甚至到了令人發(fā)指的地步。比如，明明收取了停車管理費(fèi)，卻以各種理由不讓業(yè)主正常停車；為了催繳物業(yè)費(fèi)，不惜采取斷水?dāng)嚯姷臉O端手段；每年按時(shí)足額繳納了取暖費(fèi)，到了寒冬臘月，家里的溫度卻徘徊在勉強(qiáng)達(dá)標(biāo)的邊緣，甚至遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)線；更有甚者，將停車位的正常使用權(quán)與物業(yè)費(fèi)繳納強(qiáng)行掛鉤，不交物業(yè)費(fèi)，自家買的車位都不讓進(jìn)地下車庫……從業(yè)主們的描述來看，一些物業(yè)公司扮演的角色，似乎不再是提供服務(wù)的乙方，反而更像是某種強(qiáng)制性的管理者，用近乎“管教”的方式對(duì)待本應(yīng)是服務(wù)對(duì)象的業(yè)主。
坦白說，蘭州針對(duì)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范和整治，并非首次。過去也曾發(fā)文強(qiáng)調(diào)，要求物業(yè)企業(yè)樹立專業(yè)高效、服務(wù)至上的理念，自覺提升服務(wù)水平。然而，現(xiàn)實(shí)情況往往是，文件張貼公示之后，具體的執(zhí)行效果卻大打折扣。許多小區(qū)業(yè)主的直觀感受是，服務(wù)質(zhì)量并沒有得到實(shí)質(zhì)性的改善，各種問題依舊，矛盾依然突出。
在服務(wù)提升似乎遙遙無期、屢次整治效果不彰的背景下，一種看似退而求其次、卻又頗為現(xiàn)實(shí)的想法開始浮現(xiàn)：既然服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)難以在短期內(nèi)有效提升，那么，相應(yīng)地降低物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓價(jià)格與實(shí)際提供的服務(wù)價(jià)值更加匹配，或許不失為一種緩解矛盾、回應(yīng)民意的務(wù)實(shí)之舉。
這種想法并非異想天開，放眼全國，類似的操作已有先例，甚至隱隱形成了一股潮流。例如，重慶某小區(qū)就因物業(yè)服務(wù)長期不達(dá)標(biāo)，通過業(yè)主與物業(yè)的協(xié)商，最終將物業(yè)費(fèi)從每月2.8元/平方米大幅下調(diào)至1.5元/平方米；廣西柳州甚至出現(xiàn)了物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商后同意暫時(shí)免收物業(yè)費(fèi)的情況；合肥某物業(yè)公司更是以一種“破釜沉舟”的姿態(tài)，不僅無償墊資數(shù)百萬元用于小區(qū)品質(zhì)提升，還承諾在必要時(shí)可追加投入，試圖以此贏回業(yè)主的信任。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在上海、武漢、銀川、青島等多個(gè)城市，已有超過百個(gè)小區(qū)成功實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)的下調(diào)，降費(fèi)幅度普遍在20%至35%之間。
更有甚者，一些地方政府也開始扮演“神助攻”的角色。江蘇、山東等地出臺(tái)政策，對(duì)長期空置房的物業(yè)費(fèi)直接打5到7折；重慶市更是明確規(guī)定了物業(yè)費(fèi)的“天花板”，帶電梯的住宅物業(yè)費(fèi)每月最高不超過1.9元/平方米，無電梯住宅則最高不超過1.35元/平方米。這些來自市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)和政府強(qiáng)制干預(yù)的信號(hào)，共同指向了一個(gè)趨勢(shì)：過去那種物業(yè)費(fèi)只漲不跌、服務(wù)水平卻原地踏步甚至下滑的局面，正在被打破。
相比之下，蘭州也有自己的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。自2023年11月《蘭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》印發(fā)以來，明確了普通住宅物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。蘭州市發(fā)改委也幾乎每年都會(huì)發(fā)布政府定價(jià)項(xiàng)目便民手冊(cè)，對(duì)水電暖以及普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)設(shè)定了基準(zhǔn)價(jià)格和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量，物業(yè)服務(wù)被劃分為一至四星四個(gè)等級(jí)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也隨之遞增。例如，多層無電梯住宅的月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從一星級(jí)的0.4元/平方米到四星級(jí)的1.1元/平方米不等；高層帶電梯住宅則從一星級(jí)的1.2元/平方米到四星級(jí)的1.9元/平方米。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)相較于一些一線或新一線城市，并不算特別高。同時(shí)，對(duì)于裝修期間的物業(yè)費(fèi)加收、空置房物業(yè)費(fèi)（連續(xù)空置6個(gè)月以上按70%收?。┑?，也都有明確規(guī)定。
從紙面上看，蘭州的規(guī)定似乎相當(dāng)完善，價(jià)格體系也清晰明了。理論上，業(yè)主可以根據(jù)自己小區(qū)物業(yè)實(shí)際提供的服務(wù)水平，對(duì)照星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)來判斷收費(fèi)是否合理。然而，問題的關(guān)鍵在于，標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)之后，許多小區(qū)的物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀似乎并未因此發(fā)生根本性的改觀?！拔倚形宜亍⒑翢o改觀”——這恐怕是不少業(yè)主對(duì)政策落地效果的真實(shí)評(píng)價(jià)。服務(wù)達(dá)不到三星、四星的標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)卻依然按照高星級(jí)來收取，或者干脆無視星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，自行定價(jià)，這樣的情況并不鮮見?？罩梅堪?0%收費(fèi)的規(guī)定，本意是在保障物業(yè)公司基本運(yùn)營和小區(qū)整體維護(hù)的前提下，減輕空置房業(yè)主的負(fù)擔(dān)，但在實(shí)際執(zhí)行中，如何界定“連續(xù)空置”、如何有效申請(qǐng)折扣，有時(shí)也存在爭議和操作障礙。
規(guī)范物業(yè)服務(wù)，絕不僅僅是物業(yè)公司單方面的事情。它涉及到業(yè)主權(quán)利的保障、社區(qū)治理的效能，甚至關(guān)乎基層社會(huì)的和諧穩(wěn)定。一個(gè)良性的機(jī)制，應(yīng)該既能保障物業(yè)公司通過提供合格服務(wù)獲得合法合理的利潤，維持其正常運(yùn)營和發(fā)展，同時(shí)也要確保業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、選擇權(quán)得到充分尊重和有效行使。當(dāng)現(xiàn)有的規(guī)范和監(jiān)管難以有效約束物業(yè)行為時(shí)，市場(chǎng)的力量——也就是業(yè)主用腳投票或者通過集體協(xié)商要求價(jià)格調(diào)整——就可能成為一種必要的補(bǔ)充。
這股潛在的物業(yè)費(fèi)“降價(jià)潮”背后，也折射出整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生的深刻變化。過去那種依賴于房價(jià)快速上漲、物業(yè)費(fèi)水漲船高就能輕松獲利的“黃金時(shí)代”已經(jīng)一去不復(fù)返。房地產(chǎn)市場(chǎng)正從追求“量”的增長轉(zhuǎn)向注重“質(zhì)”的提升。在這樣的背景下，物業(yè)服務(wù)作為住房消費(fèi)鏈條中的重要一環(huán)，其價(jià)值日益凸顯。以空置房物業(yè)費(fèi)調(diào)整為切入口，實(shí)際上也反映了政策層面希望引導(dǎo)物業(yè)行業(yè)提升服務(wù)效能、適應(yīng)市場(chǎng)新變化的意圖。一方面，通過降低收費(fèi)或提高服務(wù)透明度來緩解業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾；另一方面，也是為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的需要。物業(yè)公司必須告別過去那種粗放式的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)向更加精細(xì)化、品質(zhì)化的發(fā)展路徑，通過提供真正優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來贏得市場(chǎng)和口碑。同時(shí)，降低空置房的持有成本，理論上也有助于激發(fā)潛在的購房需求，促進(jìn)住房銷售和市場(chǎng)去庫存。
我們必須理解，從業(yè)主的角度出發(fā)，他們真正在乎的，可能并不僅僅是物業(yè)費(fèi)具體是每月1.8元還是2.5元。讓他們感到憤怒和不值的，往往是“質(zhì)價(jià)不符”——付出了與其他城市相當(dāng)甚至更高的費(fèi)用，卻沒有享受到與之匹配的服務(wù)。更讓他們難以接受的是，物業(yè)公司不僅未能盡到服務(wù)職責(zé)，反而常常擺出管理者的姿態(tài)，干涉業(yè)主的正常生活?！笆樟宋业腻X，卻不為我辦事，還要處處管著我”，這種感受，是導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)關(guān)系緊張的核心癥結(jié)。
因此，對(duì)于蘭州正在進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)整治行動(dòng)，如果短期內(nèi)難以在服務(wù)質(zhì)量上實(shí)現(xiàn)跨越式的提升，那么在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行適度的、實(shí)事求是的調(diào)整，使之與當(dāng)前普遍的服務(wù)水平更加匹配，或許是平息業(yè)主怨氣、重建雙方信任關(guān)系的一個(gè)有效途徑。否則，僅僅依靠發(fā)文件、喊口號(hào)式的整治，恐怕難以觸及問題的根本，業(yè)主的怨氣也難以真正平息。
尤其是在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，下行的壓力正通過各種方式傳導(dǎo)到每個(gè)人的日常生活中。工資增長放緩甚至縮水，消費(fèi)趨于謹(jǐn)慎，每一筆支出都需要更加精打細(xì)算。對(duì)于普通家庭而言，花費(fèi)數(shù)百萬購置一套房產(chǎn)已是不易，每年還要額外支付數(shù)千元乃至更多的物業(yè)費(fèi)，如果換來的卻是糟心的服務(wù)和無休止的扯皮，這種不公平感自然會(huì)愈發(fā)強(qiáng)烈。
其實(shí)，絕大多數(shù)業(yè)主并非不愿意繳納物業(yè)費(fèi)，他們渴望的是物有所值——通過合理的費(fèi)用支出，換取一個(gè)干凈整潔、安全有序、設(shè)施完好、響應(yīng)及時(shí)的居住環(huán)境。他們期盼物業(yè)公司能夠真正將服務(wù)落到實(shí)處，切實(shí)解決他們?cè)谌粘Ｉ钪杏龅降母鞣N實(shí)際問題。
如今，全國各地都在大力倡導(dǎo)“好房子”的理念。“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，早已超越了地段、配套等傳統(tǒng)硬件指標(biāo)，越來越多地包含了戶型設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、居住健康、社區(qū)環(huán)境乃至服務(wù)體驗(yàn)等軟件因素。而優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，正是構(gòu)成“好房子”居住體驗(yàn)中至關(guān)重要的一環(huán)。如果物業(yè)服務(wù)這個(gè)短板不能有效補(bǔ)齊，那么“好房子”的建設(shè)最終可能淪為一句空談，硬件再好，軟件跟不上，居住的幸福感也會(huì)大打折扣。
在經(jīng)濟(jì)承壓、消費(fèi)更趨理性的背景下，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、或者在服務(wù)難以快速提升的情況下適當(dāng)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使其更加合理，這既是順應(yīng)民意的呼聲，也符合市場(chǎng)發(fā)展的大趨勢(shì)。現(xiàn)在，球似乎踢到了蘭州這邊。蘭州是否能夠敏銳地捕捉到這一信號(hào)，借鑒其他城市的經(jīng)驗(yàn)，拿出更具魄力和實(shí)效的舉措，跟上這波可能到來的物業(yè)費(fèi)調(diào)整或服務(wù)優(yōu)化浪潮，快速“抄作業(yè)”，切實(shí)為廣大業(yè)主減輕負(fù)擔(dān)、提升居住體驗(yàn)？這值得所有關(guān)心這座城市的人們拭目以待。
一點(diǎn)思考
您認(rèn)為蘭州物業(yè)服務(wù)的主要癥結(jié)究竟在哪里？
僅僅降低物業(yè)費(fèi)能否從根本上解決問題？
除了降價(jià)或強(qiáng)制提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，還需要哪些更深層次的改革來重塑蘭州的物業(yè)服務(wù)生態(tài)？
法律支持
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