市區(qū)樓市，有兩股勢力正在博弈。
去年只是苗頭，今年已經繞不過去了。
總價400-600萬，買南開or河東？
再直白點，買南開的天拖？西營門？還是買河東的老工大？后廣場？
想必很多買房人都在抉擇。
兩三年前，這個問題根本不存在。
即便假設提問，估計多數(shù)人脫口而出的是“選南開”。
現(xiàn)在不一樣了，既然是抉擇，也就是兩者均可。
為什么會出現(xiàn)這種博弈呢？
表面看，是河東有了不錯的產品供應。
實質是，天津城市發(fā)展出現(xiàn)重要轉折點——
“向河發(fā)展”與“背河發(fā)展”開始博弈。
伴隨而來，市區(qū)人口出現(xiàn)第二次大規(guī)模過河！
所有依河而生的城市，起初都是“背河發(fā)展”。
百年前的城市河流，主要承擔運輸功能，而非生活空間。
明朝天津設衛(wèi)筑城，老城廂是城市原點、生活中心。
天津開埠后沿海河建設租界（今五大道），是商貿原點、經濟中心。
但當時工業(yè)區(qū)（棉紡廠、熱電廠）大多布局在海河東岸。
城市發(fā)展，自然會遵循兩個原則：
? 以生活重心、經濟重心為核心，不斷擴散；
? 防止洪澇災害，背河而生。
天津城市重心偏向西南的趨勢，百年前就埋下種子。
“背河而生”的慣性下，南開以老城廂為原點、河西以五大道為原點，向外環(huán)方向發(fā)展。
機關政要、大型公建、高校等，都集中在和平、南開、河西。
和平是絕對的核心，大家共識一致。
既然發(fā)展越來越遠離核心，那為什么不發(fā)展河對岸呢？不也是緊鄰核心的位置嗎？
這就是“向河而生”的原始驅動力。
2003年，是天津“向河而生”的萌芽。
海河兩岸啟動治理，從運輸功能轉變?yōu)樯鷳B(tài)景觀軸，打造城市天際線。
2010年后，海河橋梁竣工，河東出現(xiàn)中信城市廣場等一批豪宅。
這是第一次市區(qū)人口“過河”。
和平、河西的人愿意去河東買河景豪宅。
但當時僅停留在海河一線，河東、河北的二線仍需治理改造。
因界面差，無法繼續(xù)吸引和平、河西、南開的人過河。
所以，“背河發(fā)展”的慣性未停，或者說，“向河發(fā)展”還不夠堅決。
2020年以后，南開、河西的發(fā)展完全頂?shù)酵猸h(huán)線，已遠離和平近10公里。
這基本是城市核心區(qū)半徑的底線。
城市發(fā)展，必須要掉頭了。
疊加城市更新，河東二線崛起，于是“向河發(fā)展”聲勢漸高。
河東工大、后廣場的“獅吼”，就是“背河”到“向河”的轉折。
這是第二次市區(qū)人口“過河”。
和平、河西、南開的改善，因不愿去外環(huán)線附近，而掉頭選擇河東二線。
城市發(fā)展到一定階段，會自然產生對應的結果。
我們現(xiàn)在看到火熱的河東樓市，其實是“向河而生”的結果。
依河而生的城市概莫能外。
上海也經歷了從“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”到浦東陸家嘴的崛起。
武漢的武昌核心區(qū)飽和后，過江發(fā)展對岸的二七濱江。
杭州最終也要從“西湖時代”過江發(fā)展錢江世紀城……
別的城市走過的路，天津都要走。
從“背河發(fā)展”到“向河發(fā)展”，規(guī)律使然。
如果看懂了城市發(fā)展邏輯，就更能認清地段價值。
發(fā)展有先后、資源有強弱、共識有慣性。
南開、河西與河東、河北、紅橋的地段價值并不對等。
河東A≈南開B、河西B
河東B≈南開C、河西C
紅橋A≈南開B
紅橋B≈南開C
河西400-600萬的新盤都在新區(qū)，很難吸引到泛和平的改善。
由于“向河發(fā)展”已經開始，所以，核心區(qū)的改善更多會“左右為難”，要么南開、要么河東。
這才有了艱難的抉擇：
是選金茂泮湖滿庭、金地清峯上？還是選格調隱翠軒、格調觀麟花園？
南開的改善也如此：
是選金融街融府？還是選建投譽河苑？
已經有人開始糾結，是選鵬飛天一格？還是選南開凌莊子地塊？
為什么會這樣對比？
核心就在于從“背河”到“向河”之后，它們的地段價值相同。
房價不是由供應決定，而是由需求決定。
2024年，紅橋成交了13萬方的新房。
大概一半是賣給紅橋地緣改善，另外一半賣的是和平、南開的改善。
因為紅橋的A類地段，等同于南開的B類地段。
今年首開的格調觀槿花園屬于A類地段，基本等同于南開天拖、西營門的地段價值。
所以它的買房人大多是南開改善。
還有一個問題，為什么河東的C類地段與B類地段價差那么大？
路勁太陽城高層精裝2萬2，金茂泮湖滿庭小高層精裝3萬5左右。
因為河東的C類地段，吸引不到和平、河西、南開的買房人，只能吸引地緣和新天津人，這是另外一個“池子”。
所以，學會判斷板塊的支撐力了吧？
房價的核心在于能不能吸引到購買力。
在天津，得和平者得天下，得南開、河西A、B者得天下。
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