觀點(diǎn)網(wǎng) 背靠百年企業(yè)的光明地產(chǎn)沒能在這一輪行業(yè)下行中擺脫虧損。
2025年4月29日，光明地產(chǎn)發(fā)布2024年年度報(bào)告以及2025年第一季度報(bào)告。2024年年報(bào)顯示，2024年，光明地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入55.54億元，較去年同期的86.05億元下降35.45%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-9.48億元，而上年同期為3383.76萬(wàn)元，同比下降2902.69%，企業(yè)經(jīng)營(yíng)由盈轉(zhuǎn)虧。
從各季度數(shù)據(jù)情況看，光明地產(chǎn)是在下半年經(jīng)營(yíng)情況出現(xiàn)明顯變化，企業(yè)凈利潤(rùn)急轉(zhuǎn)直下。2024年光明地產(chǎn)四個(gè)季度的營(yíng)業(yè)收入分別為19.52億元、11.05億元、8.03億元和16.95億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)分別為823.57萬(wàn)元、0.54萬(wàn)元、-3.84億元和-5.73億元。
急轉(zhuǎn)直下
光明地產(chǎn)出現(xiàn)由盈轉(zhuǎn)虧的情況主要是由于其房地產(chǎn)開發(fā)等主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力下滑導(dǎo)致。此外，光明地產(chǎn)在銷售方面還有大量未結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目面積，影響了企業(yè)的現(xiàn)金流情況。
報(bào)告期內(nèi)，光明地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入45.36億元，同比減少36.17%；物業(yè)及租賃實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.04億元，同比減少20.30%；其他產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.11億元，同比減少55.41%。
銷售方面，光明地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)銷售金額54.54億元，銷售面積55.89萬(wàn)平方米，結(jié)轉(zhuǎn)收入金額65.04億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積59.11萬(wàn)平方米，報(bào)告期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積61.53萬(wàn)平方米。其中，企業(yè)合并范圍內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額43.93億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積38.28萬(wàn)平方米，報(bào)告期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積50.86萬(wàn)平方米。大量的未轉(zhuǎn)結(jié)面積導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流的凈負(fù)值進(jìn)一步擴(kuò)大。
2024年，光明地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-10.52億元，較去年同期的-7.68億元進(jìn)一步下降37.00%。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)59.36億元，同比下降33.31%，主要是下屬子公司收到房款等同比減少；現(xiàn)金流出小計(jì)69.88億元，同比下降27.72%。
關(guān)于未來(lái)，光明地產(chǎn)則是選擇收縮發(fā)展的腳步。2024年，光明地產(chǎn)新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備面積為3.13萬(wàn)平方米，較上年同期的3.65萬(wàn)平方米同比下降14.36%；新開工面積為8.08萬(wàn)平方米，竣工面積為61.96萬(wàn)平方米，這些數(shù)據(jù)也反映出光明地產(chǎn)當(dāng)下處境的困難。
業(yè)務(wù)發(fā)展受挫也間接導(dǎo)致光明地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成本下滑，但將成本類型拆開看，財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加反映出光明地產(chǎn)的債務(wù)危機(jī)正在逐步加劇。
2024年，光明地產(chǎn)營(yíng)業(yè)成本為51.28億元，同比下降27.68%，主要是房產(chǎn)收入減少相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本減少所致。銷售費(fèi)用為3.54億元，同比下降5.18%，主要因房產(chǎn)收入同比減少；管理費(fèi)用4.73億元，同比下降17.89%，得益于工資薪酬等減少；財(cái)務(wù)費(fèi)用9.49億元，同比增長(zhǎng)11.75%，主要源于利息費(fèi)用化同比增加。
而同期公布的2025年1季度報(bào)中，光明地產(chǎn)的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)一步下滑，
報(bào)告期內(nèi)，光明地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為12.70億元，較上年同期的19.52億元減少34.91%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-2.00億元，上年同期為823.57萬(wàn)元，同比減少2530.19%；扣非凈利潤(rùn)為-1.99億元，上年同期為-6501.88萬(wàn)元，同比減少207.38%。
值得注意的是，一季度光明地產(chǎn)的賬款回收和資金情況發(fā)生大變化，應(yīng)收賬款為20.48億元，較上年末的19.23億元增長(zhǎng)1.25億元，增長(zhǎng)幅度為6.53%；應(yīng)收票據(jù)為50萬(wàn)元，較上年末的1.09億元減少99.54%。
現(xiàn)房的壓力
光明地產(chǎn)作為上海本土房企，前身農(nóng)工商房產(chǎn)，成立于1988年，距今已有34年的歷程，是一家具有國(guó)家一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的百?gòu)?qiáng)房企，其背后母公司光明集團(tuán)的背景則可追溯到建國(guó)前的歷史。光明集團(tuán)成立于1911年，是一家世界500強(qiáng)的國(guó)有企業(yè)，至今已有百年的歷史，光明乳業(yè)、梅林正廣和、海博、金楓酒業(yè)等都是集團(tuán)旗下的產(chǎn)業(yè)。
光明地產(chǎn)在上海30多年也打造了很多明星項(xiàng)目，當(dāng)下光明星城是光明地產(chǎn)旗下的重點(diǎn)項(xiàng)目，但這個(gè)項(xiàng)目或許也是令光明地產(chǎn)的財(cái)務(wù)情況在年中突然變化的重要原因之一。
光明星城項(xiàng)目于2021年8月正式開工，總投資額達(dá)82.39億元，規(guī)劃總建筑面積約80萬(wàn)平方米，涵蓋住宅、商業(yè)、教育等復(fù)合功能，是光明地產(chǎn)在臨港打造的超大型社區(qū)且自帶1萬(wàn)方商業(yè)，集購(gòu)物，餐飲，服裝，休閑，娛樂為一體，充分滿足日常所需。
項(xiàng)目采用分期開發(fā)模式，首期東地塊：占地約5.5萬(wàn)平方米，總建筑面積13.1萬(wàn)平方米，由11棟18-19層高層組成，主打75-115平方米的2-4房戶型，精裝修交付，得房率78%，綠化率35%，容積率2.3。該地塊于2023年3月首次開盤，推出396套房源，聯(lián)動(dòng)價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米，后調(diào)整均價(jià)至2.6萬(wàn)元/平方米。
按照項(xiàng)目規(guī)劃，光明星城項(xiàng)目于2024年6月竣工，此后該項(xiàng)目已經(jīng)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。在期房已經(jīng)成為行業(yè)慣例的時(shí)代下，現(xiàn)房銷售會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)極大的壓力。
光明星城項(xiàng)目整體規(guī)劃2871套住宅，目前已開盤的兩期項(xiàng)目仍有近500套住宅待銷售，2025年4月后續(xù)項(xiàng)目又傳出繼續(xù)認(rèn)購(gòu)開盤的消息。因此房源擠壓、項(xiàng)目去化周期過長(zhǎng)以及采用現(xiàn)房銷售的模式是2024年下半光明地產(chǎn)的財(cái)務(wù)情況急轉(zhuǎn)直下的重要原因。
從區(qū)域上看，光明星城項(xiàng)目所屬的泥城板塊位于先進(jìn)制造區(qū)核心位置，往東連接滴水湖核心區(qū)，是中央價(jià)值外溢的最大受益者；往南為前沿產(chǎn)業(yè)區(qū)，產(chǎn)業(yè)活力和高凈值人才優(yōu)勢(shì)明顯；泥城必將成為臨港新片區(qū)產(chǎn)業(yè)人群核心承載區(qū)，承接周邊大量前沿產(chǎn)業(yè)所導(dǎo)入的人口。
由于遠(yuǎn)離市區(qū)，且周邊產(chǎn)業(yè)正處在建設(shè)周期中，購(gòu)房者通常是以投資為目的在臨港購(gòu)置新房。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行，臨港區(qū)域的房源的投資屬性大幅縮水，使得區(qū)域內(nèi)樓盤的購(gòu)買情緒迅速冷卻。
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