每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。
陳海鷗很懂控輿情。
五一假期前夕，北京潤府對外公示了調(diào)規(guī)后的總平面設(shè)計圖，目的是降低外界的關(guān)注度。
這是個開盤快一年的老項目，隸屬華潤置地旗下，陳海鷗是北京區(qū)域總經(jīng)理。
北京潤府調(diào)規(guī)，主要涉及兩點：1、整個小區(qū)增配了首層架空、鄰里共享空間、風(fēng)雨連廊等；2、有10棟住宅樓，增設(shè)了南向開敞陽臺和北向設(shè)備平臺。
這些，正是北京當(dāng)下最流行的“好房子”概念。
但，公示文案里，絲毫找不到調(diào)改的理由。
老盤調(diào)規(guī)，北京潤府只能算是個跟隨者，也沒有“首個吃螃蟹者“元啟，調(diào)得那么絲滑。
一個月前，元啟在公示調(diào)規(guī)后的圖紙時，理由冠冕堂皇——為提升項目居住品質(zhì)，打造人民滿意的“好房子”。（詳見《中建壹品的“陽”謀》）
今年2月出臺的“好房子技術(shù)要點”里，確實提到一句："近期已批項目可參照此要點修改完善?！?/strong>
但近期是多久，并沒有明確。
北京潤府于2024年3月19日取得規(guī)劃證，比政策早了近11個月。
據(jù)花姐觀察，北京潤府和元啟雙雙調(diào)規(guī)，有一個相似點，也有一個不同點。
1、相似點：它們的待售貨值都很大。
元啟占地4.7萬平米，規(guī)劃地上建面11.77萬平米，戶型為88平米至168平米。
它規(guī)劃1054戶，調(diào)規(guī)前開盤8個月，只網(wǎng)簽了66套，去化率僅為6.27%，網(wǎng)簽均價5.35萬元/平米，待售988套，貨值剩下約60億元。
現(xiàn)在，它的網(wǎng)簽退回到了個位數(shù)，僅為2套。
北京潤府占地6.99萬平米，戶型為98平米至177平米，規(guī)劃地上建面17.58萬平米。
它規(guī)劃1384戶，開盤近11個月，網(wǎng)簽441套，去化率31.86%，網(wǎng)簽均價5.87萬元/平米，待售943套，貨值剩下約70億元。
由于它們剩余的貨值大，開發(fā)商才有足夠的動力去調(diào)改。
尤其是元啟，在調(diào)規(guī)之后，迫不及待地搞了一場盛大的發(fā)布會，重點介紹了通過奇偶陽臺的巧妙設(shè)計，實現(xiàn)全贈送。
現(xiàn)場，中建壹品北方區(qū)新任總經(jīng)理劉尚元也順帶亮相，表明原總經(jīng)理田植釗撤了。
2、不同點：元啟全改，北京潤府部分改。
劉尚元將元啟改造得很徹底，除了大門做了優(yōu)化之外，每棟每戶都調(diào)規(guī)了，南向增加了1-1.5米的南向奇偶陽臺全送，北向的開敞陽臺從原來的1米變成1.8米。
但，北京潤府只重點調(diào)改了公區(qū)，以及未開工的二期住宅樓，一期8棟住宅樓未改。
實際上，北京潤府被人為劃分成一二期，是沒有道理的。
它的宗地號為YZ00-0503-B19R1，是一塊地。只不過，因為建筑面積太大，分期售賣而已。
沒改的8棟住宅樓，即首批拿證的8#、10#、11#、14#、15#、17#、20#和21#，共660套，準(zhǔn)許銷售面積7.99萬平米。
這令北京潤府形成一道奇葩現(xiàn)象，同一個小區(qū)的房源，竟然出現(xiàn)兩個時代的產(chǎn)品。
二期背刺了一期。
花姐不禁想起了2023年9月開盤的中海學(xué)府里，只有最北面的那棟南向有開敞陽臺，其余樓棟只送了飄窗。
當(dāng)然，它和北京潤府還是有區(qū)別，開盤時就很清楚地告知產(chǎn)品情況。
事實上，關(guān)于北京潤府的調(diào)規(guī)，過去一段時間內(nèi)爭議不斷。
今年3月初，有北京潤府一期業(yè)主向北京市規(guī)自委投訴，重點要求公布二期的具體規(guī)劃細(xì)節(jié)，表達了二期產(chǎn)品須與一期一致的訴求。
北京市規(guī)自委亦莊分局當(dāng)時的回復(fù)稱，暫未收到關(guān)于“潤府二期”的設(shè)計方案審查的申請。若后續(xù)建設(shè)單位申報設(shè)計方案審查，分局將對具體設(shè)計方案按照相關(guān)規(guī)范要求審核，并進行公示，充分聽取公眾意見。
現(xiàn)在，那只靴子落地了。
這一次，陳海鷗吸取了豐臺北京悅府的教訓(xùn)，沒有先斬后奏。前不久，北京悅府因擅自擴建大門和景觀廊道，被罰4.92萬元。
在一片反對聲中公示調(diào)規(guī)平面圖，北京潤府背后搞定了400多戶老業(yè)主？他們接下來，會做出什么樣的舉動呢？
下面，花姐將北京潤府此次調(diào)規(guī)后的方案，詳細(xì)進行分析。
一、兩處大門做了升級
先來看它的大門，比過去更雄偉了。
原方案中，兩個大門兩側(cè)是圍墻；新方案中，兩邊均配以裝飾展示面，進行了大范圍延伸，形成景觀大門。
其中東邊主大門從內(nèi)側(cè)向兩邊延展，南至15#東面，北到10#東邊，中間橫跨了車庫出入口、人行通道。
北邊大門則從外側(cè)向兩邊延展，中間是消防通道和車庫出入口，不能走人。
原方案中，東邊大門進來緊挨物業(yè)服務(wù)用房，現(xiàn)在變成了鄰里共享空間和其他商業(yè)服務(wù)場地。
二、新增兩處首層架空
新規(guī)劃中，北京潤府的地上建面17.58萬平方米，比舊規(guī)劃多了1000平米，多出來的全部為不計容面積，主要由首層架空和風(fēng)雨連廊組成。
北京潤府為自己新增了兩處首層局部架空區(qū)域，面積均不是很大。
可作為地上會所的首層架空區(qū)域，位于6#東側(cè)，面積在140平米左右，從它的東邊出來，是個約50平米左右的下沉庭院。
另一處在4#的東側(cè)首層，緊挨著北大門。舊方案中，原本是一塊綠地，新規(guī)劃將4#增加了一個單元。
這處首層局部架空的功能，主要用于物業(yè)服務(wù)，面積在100平左右。
三、風(fēng)雨連廊不連通
北京潤府此次公區(qū)調(diào)規(guī)最大的特點，是新增了5處風(fēng)雨連廊，全部位于一期區(qū)域內(nèi)，但有4處很雞肋。
真正具有連接功能的，是位于東邊大門處的1#風(fēng)雨連廊，將鄰里共享空間、兩個下沉庭院連通在一起，高4.95米。
面積最大的一處是2#風(fēng)雨連廊，靠近小區(qū)正中央，在樓王8#的正前方。
從平面圖上看，它很孤立，沒有任何連接功能，更像一個小區(qū)的景觀走廊。
2#風(fēng)雨連廊高度為5.28米，對已經(jīng)購買8#的業(yè)主來說，一定很郁悶，好端端眼前多了一個沒有連接功能的風(fēng)雨連廊，不僅有礙風(fēng)景，更會影響低層戶型的采光。
最讓花姐看不懂的是另外三處，位于小區(qū)南邊的14#、17#、18#的中間。
在平面圖上，它們分別被標(biāo)注成3#、4#、5#風(fēng)雨連廊，花姐看著更像涼亭等設(shè)施，不僅沒有連接其他設(shè)施，彼此之間也是割裂的。
四、化糞池緊挨燃?xì)庹{(diào)壓箱
其他公區(qū)方面，北京潤府將過去的3處下沉綠化砍掉了，新增了兩處下沉庭院。
此外，兩處室外活動場地的位置和面積，也較過去有了稍微變化。
花姐需重點指出的是，在新方案中，北京潤在東北角的化糞池旁邊，新設(shè)置了燃?xì)庹{(diào)壓箱，位于1#的北邊。
類似的設(shè)計，也出現(xiàn)在北京潤府的兄弟項目華潤臻澐中，位于3#北面的化糞池，就與燃?xì)庹{(diào)壓箱緊挨著。
在前不久的公示意見反饋中，被眼尖的群眾發(fā)現(xiàn)了，指出存在安全隱患。
華潤臻澐也意識到了這個問題，把兩者隔開了4米。
五、同小區(qū)下不同時代的戶型
與公區(qū)的改動相比，北京潤府此次調(diào)規(guī)，最大的變化是，讓同一個小區(qū)，產(chǎn)生了兩個不同時代的產(chǎn)品。
目前，北京潤府已經(jīng)開工住宅樓有8棟，工程均已到了封頂階段；剩下的11棟住宅樓，尚未開工。
從新版的平面圖中可看出，尚未動工的11棟住宅中，除了1#外，其他樓棟的所有戶型，都增加了內(nèi)嵌陽臺+設(shè)備平臺+邊戶飄窗。
而已經(jīng)封頂樓棟中的戶型，只有飄窗贈送。
以12#為例。
該棟樓全部為177平米戶型，調(diào)規(guī)前，它能贈送的手段只有飄窗；調(diào)規(guī)后，南向全部有內(nèi)嵌陽臺，北向有設(shè)備平臺，兩個邊戶另有飄窗贈送。
六、陽臺進深1.2-1.4米
雖然北京潤府增配后的贈送范圍，完全向好房子標(biāo)準(zhǔn)看齊，但它的陽臺的進深，只在1.2至1.4米之間，。
其中1.4米陽臺分布在19#、18#、12#、9#、6#、7#；1.2米陽臺分布在16#、4#、3#、27#。
這令北京潤府二期戶型，較一期的實際得房率提升，很難突破10%。
還是以12#為例。
陽臺面積約17.78平米，贈送一半；北面設(shè)備平臺約5平米，全贈送；邊戶飄窗約4平米，全贈送。
實際贈送面積約為17.9平米。
調(diào)規(guī)后12#為18層建筑，若按照79%的產(chǎn)權(quán)得房率計算，它邊戶的實際得房率，約為89%。
在一期，177戶型主要集中在8#，為10層建筑，產(chǎn)權(quán)得房率可達到83.6%。
雖只有飄窗贈送，但邊戶可送面積達到了約8.5平米，實際得房率，可達到88%。
花姐粗略測算后，北京潤府陽臺1.2米進深的戶型，平均實際得房率約在86%左右。
七、10棟住宅樓層高不達標(biāo)
在新版方案中，北京潤府的住宅樓棟，從原先的18棟變成了19棟——將原3#東單元，拆分成新的27#。
最重要的是，新版規(guī)劃中，1#、3#、4#、6#、7#、9#、13#、18#、19#、27#住宅樓的標(biāo)準(zhǔn)層高，按照2.95米計入；12#的住宅標(biāo)準(zhǔn)層高，按3.1米計入。
3月31日，住建部發(fā)布了最新版的《住宅項目規(guī)范》，明確要求新建住宅建筑的層高，不應(yīng)低于3米。
新規(guī)將于5月1日起，正式實施。
這也就意味著，此次調(diào)規(guī)后，北京潤府有10棟住宅樓的層高，不符合國家最新政策規(guī)定。
八、7棟住宅樓層數(shù)變了
部分新增配陽臺樓棟的層數(shù)，也發(fā)生了變化。
1、砍掉或調(diào)整了原規(guī)劃的頂層異型戶型，具體為：
1#從17/18F，變?yōu)?7F；7#由16/17F，變成16F；9#從15/16F，變成15F；13#西邊戶從17/18F，變成16/18F；19#從10/11F，變成9/10F.
2、兩棟樓的層數(shù)，做了增減，具體為：
6#從17F，變成18F；新增的27#為14F，舊規(guī)劃作為3#的一部分，只有11F。
花姐點評：
老項目增配，并不是一件容易的事情。
前不久，中海地產(chǎn)的石景山項目長安源境二期公示了總平圖，幾乎是一期的翻版，延續(xù)了錯層陽臺的設(shè)計。
這樣做的目的，就是為了照顧長安源境一期近100位業(yè)主的情緒。
但，北京潤府對老業(yè)主的利益全然不顧。這不是央企華潤置地應(yīng)有的責(zé)任。
為什么華潤置地還要這么做呢？
花姐認(rèn)為，北京潤府想在二期上，提高售價。依照一期的賣法，是很難掙錢的。
2024年2月，華潤置地以75.38億元的價格拿下北京潤府地塊，溢價率0.51%，樓面價折合4.31萬元/平米。
按照目前網(wǎng)簽均價5.87萬元/平米，中間的縫差只有1.56萬元/平米。
從表面上看，北京潤府二期提價，可一舉兩得：1、平息老業(yè)主的憤怒，房子增值了；2、增加二期的利潤。
但是，增配了南北雙陽臺和幾個不相連的風(fēng)雨連廊，到底能提價多少呢？這是值得懷疑的。
站在購房者的角度，在好房子時代，開發(fā)商增配是必須的，這不是漲價的理由。
北京潤府調(diào)規(guī)，陳海鷗的如意算盤，真的能如意嗎？
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