從5月5日晚開(kāi)始，北京的開(kāi)發(fā)商們陸續(xù)發(fā)布“五一”樓市成交海報(bào)。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，招商蛇口北京公司璀璨時(shí)代“五一”（5月1日～5月5日，下同）累計(jì)到訪500+組，云璟攬閱銷售總額約1.8億元，招商序開(kāi)放5天有2000+組客戶；保利發(fā)展北京公司“五一”銷售7.05億元；中建壹品（北方）“五一”銷售6.1億元，其中元啟項(xiàng)目銷售36套（自渠16套）等。
與此同時(shí)，隨著5月1日“好房子”國(guó)標(biāo)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的正式實(shí)施，北京多個(gè)售樓處也十分熱鬧。
在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來(lái)，目前公眾對(duì)“好房子”的認(rèn)知往往局限于得房率指標(biāo)，而“好房子”更深層的突破方向在于公共空間品質(zhì)的提升，核心在于通過(guò)會(huì)所、風(fēng)雨連廊、沿街商業(yè)及架空層等多元空間的重構(gòu)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)生活場(chǎng)景的有機(jī)共生。
圖源：開(kāi)發(fā)商朋友圈
售樓處有點(diǎn)忙，銷售“接不過(guò)來(lái)客戶了”
“18個(gè)銷售，接不過(guò)來(lái)客戶了。”
5月5日，北京金隅望京云尚某工作人員發(fā)了一條朋友圈，該項(xiàng)目當(dāng)天迎來(lái)了大批看房者，大家忙到甚至需要在群里互相溝通“誰(shuí)能接客戶”。
而對(duì)于新取證的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商們則更期待能早日入市銷售。
4月27日，位于朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋板塊的中海萬(wàn)吉玖序項(xiàng)目取證，共計(jì)332套房源，批準(zhǔn)銷售均價(jià)在11萬(wàn)～13萬(wàn)元/平方米；5月4日，招商序項(xiàng)目開(kāi)啟凍資，首日鎖定超過(guò)150組客戶；5月6日，中海麗金府宣布“五一”銷售3.2億元，并表示二期加推在即。
與此同時(shí)，御翠園推出“五一”特別折扣，20套特價(jià)房七折出售，價(jià)格最低7萬(wàn)元/平方米；金茂璞逸豐宜也持續(xù)招募全城外聯(lián)，110平方米戶型稅前外聯(lián)傭金8萬(wàn)～10萬(wàn)元，192平方米戶型稅前外聯(lián)傭金可達(dá)12萬(wàn)～15萬(wàn)元等。
而在4月29日，中鐵建地產(chǎn)經(jīng)過(guò)219輪競(jìng)價(jià)（包含線上4次競(jìng)價(jià)），以7.7552億元、樓面價(jià)約35796元/平方米、溢價(jià)率21.9%，競(jìng)得北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)強(qiáng)力家居土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目FZX-0303-6007地塊，時(shí)隔3年重新在北京公開(kāi)市場(chǎng)拿地。
每經(jīng)記者了解到，中鐵建地產(chǎn)拿地后，很快就發(fā)布了策劃銷售團(tuán)隊(duì)的招聘海報(bào)，并打出了“高薪金、優(yōu)福利”字眼。
忙碌、沖刺，這是近期北京多家開(kāi)發(fā)商的一個(gè)縮影。
龍湖集團(tuán)有關(guān)人士通過(guò)微信向每經(jīng)記者表示，“五一”期間，北京龍湖·觀萃建面約129平方米的四居樓王實(shí)景樣板間亮相，與此前開(kāi)放的園林景觀、架空層泛會(huì)所、風(fēng)雨連廊、地庫(kù)光廳、街角口袋公園等共同構(gòu)成北京首座超3萬(wàn)平方米交付級(jí)實(shí)景示范區(qū)?！昂梅孔印钡膶?shí)景落地吸引了更多買房人，“五一”期間觀萃銷售28套、約1.54億元。
越秀北京某新盤項(xiàng)目 受訪者供圖
此前有受訪對(duì)象曾向每經(jīng)記者表示，“第一季度購(gòu)房群體沒(méi)有發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，只不過(guò)‘小陽(yáng)春’激發(fā)了客戶走向市場(chǎng)，大家的預(yù)期從深度觀望轉(zhuǎn)向主動(dòng)比選”。
然而，近期多位房地產(chǎn)顧問(wèn)和渠道專家向記者透露了相似的看法：一些客戶自從“好房子”新政策出臺(tái)后，便持續(xù)關(guān)注并咨詢相關(guān)事宜，其中部分客戶之前已經(jīng)做出了購(gòu)房決定，但現(xiàn)在又開(kāi)始猶豫不決，“他們希望再觀望一下，期待會(huì)有更優(yōu)質(zhì)的房源出現(xiàn)”。
這種觀望，在“五一”假期轉(zhuǎn)換成了更高頻的看房熱度。
58安居客云洞察數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間，全國(guó)新房線上找房日均熱度較前五天環(huán)比上漲約3.9%，較整個(gè)4月上漲約2.5%。
得房率之后市場(chǎng)更關(guān)注什么？
如前所述，“好房子”是這個(gè)假期北京樓市繞不開(kāi)的主題。
今年2月13日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)就印發(fā)了《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》。其中提到，可按需設(shè)置封閉或開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，部分面積不計(jì)入容積率；允許套內(nèi)面積比較大的住宅在起居室設(shè)置一定比例面積的挑空空間，提高住宅得房率。
北京“好房子”新規(guī)發(fā)布后，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)曾表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房的積極性是在明顯增加的，購(gòu)房者對(duì)于新推出的一些標(biāo)準(zhǔn)也很關(guān)心。說(shuō)明當(dāng)前供給端的一些改革，使得需求端對(duì)于“好房子”的期待更加強(qiáng)烈，期待有更多的好產(chǎn)品推出來(lái)。
北京某新盤項(xiàng)目 每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝
豐臺(tái)區(qū)某商品房項(xiàng)目策劃經(jīng)理吳九如5月2日在接受央視財(cái)經(jīng)采訪時(shí)就表示，客戶來(lái)到售樓處之后，會(huì)主動(dòng)向置業(yè)顧問(wèn)詢問(wèn)得房率是多少。我們項(xiàng)目的套內(nèi)使用率平均可以達(dá)到90%左右，其中最高的戶型使用率可以達(dá)到95%，使用率的提升對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較大的實(shí)惠。
5月6日，越秀北京方面通過(guò)書面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，當(dāng)住房需求從“有房住”向“住好房”過(guò)渡，對(duì)居住體驗(yàn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)，不再僅是聚焦于戶型本身，而是更聚焦于家庭陪伴、社交互動(dòng)、居住場(chǎng)景等日常生活細(xì)節(jié)的完善。
前述龍湖集團(tuán)有關(guān)人士也表示，構(gòu)建業(yè)主群體的信任關(guān)系，是“好房子”的必修課，其中公共空間必不可少，公共空間越豐富，業(yè)主之間接觸、交流的機(jī)會(huì)就越多。龍湖觀萃北京昌平項(xiàng)目為了提供更多公共空間，首次試點(diǎn)落地了在首層架空、風(fēng)雨連廊的鼓勵(lì)政策?？臻g設(shè)計(jì)的突破，讓項(xiàng)目有了充足的空間容納全齡活動(dòng)場(chǎng)所，交給業(yè)主使用。
購(gòu)房者張喜（化名）在現(xiàn)場(chǎng)向每經(jīng)記者表示，比較關(guān)注“好房子”新規(guī)中的層高和得房率，現(xiàn)在只要看房基本都會(huì)問(wèn)這兩個(gè)問(wèn)題?！皶簳r(shí)只有自住需求，所以對(duì)得房率指標(biāo)比較敏感。在區(qū)位、總價(jià)等主要條件都近似的情況下，那肯定是選高得房率的項(xiàng)目”。
越秀北京星耀未來(lái)項(xiàng)目售樓處 受訪者供圖
越秀北京星耀未來(lái)項(xiàng)目有關(guān)人士則認(rèn)為，隨著家庭結(jié)構(gòu)的成長(zhǎng)、新生活方式的注入，空間也需要不斷更新演化。尤其是今年“好房子”被寫入政府工作報(bào)告，從“居者有其屋”到“擇優(yōu)而居”，下個(gè)階段的資產(chǎn)配置與人居選擇，一定是產(chǎn)品力更為領(lǐng)先的好房子，最直觀的體現(xiàn)就是戶型設(shè)計(jì)。好戶型不一定等于好房子，但好房子首先得有好戶型。
但一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)則是，隨著越來(lái)越多“好房子”入市，第一批試水項(xiàng)目具備的優(yōu)勢(shì)，可能會(huì)被更完善的“后來(lái)者”替代。比如，當(dāng)?shù)梅柯蕘?lái)到100%甚至更高的120%后，便已觸及天花板；諸如180度全景落地窗、高端廚衛(wèi)等裝修配置同質(zhì)化后，公區(qū)的泳池、會(huì)所究竟還有多少可挖掘的空間？
郭毅表示，存量項(xiàng)目可通過(guò)價(jià)格調(diào)整與競(jìng)品形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，或等待區(qū)域內(nèi)相鄰項(xiàng)目完成去化后，使得兩者總價(jià)區(qū)間重疊度相似的房源進(jìn)一步降低，避免形成直接客源爭(zhēng)奪的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。此外，通過(guò)多元化營(yíng)銷手段清倉(cāng)庫(kù)存，為后續(xù)市場(chǎng)布局騰出資金與空間。
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