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·了解中指好房子研究

市場(chǎng)方面，4月，300城住宅用地出讓金達(dá)1365億元，同比增長(zhǎng)約22%,核心城市土地市場(chǎng)保持一定熱度，北京、杭州、成都等城市繼續(xù)拍出高溢價(jià)地塊。同時(shí)，重點(diǎn)城市新房銷售面積在較低基數(shù)下同比基本持平，核心城市在優(yōu)質(zhì)供應(yīng)帶動(dòng)下，銷售延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；二手房成交量整體同比延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)“以價(jià)換量”仍是主流。

政策方面，4月25日，中央政治局會(huì)議提出要“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”，政策表述從去年9.26以來的“止跌回穩(wěn)”到此次“持續(xù)鞏固”，既體現(xiàn)出中央對(duì)去年四季度以來房地產(chǎn)銷售有所恢復(fù)的客觀判斷，又表明對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)仍存壓力的充分認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)仍需要政策持續(xù)發(fā)力，進(jìn)一步鞏固穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。具體政策則重點(diǎn)聚焦城中村改造、高品質(zhì)住房供給、收購(gòu)存量商品房等方面。此外，結(jié)合“加緊實(shí)施更加積極有為的宏觀政策”“適時(shí)降準(zhǔn)降息”等政策表述，宏觀政策有望進(jìn)一步發(fā)力，降準(zhǔn)降息、降低公積金貸款利率等政策落地預(yù)期增強(qiáng)。

趨勢(shì)來看，5.1小長(zhǎng)假期間，多地舉辦購(gòu)房季、好房節(jié)等活動(dòng)，并同步推出配套優(yōu)惠措施，進(jìn)一步激活當(dāng)?shù)貥鞘?，市?chǎng)表現(xiàn)較平穩(wěn)。展望5月，在房企促銷、“好房子”供應(yīng)增加及政策利好預(yù)期帶動(dòng)下，核心城市新房銷售有望得到支撐，但分化仍是市場(chǎng)主旋律；二手房在學(xué)區(qū)需求階段性釋放后，短期市場(chǎng)成交環(huán)比或出現(xiàn)一定回落。此外，關(guān)稅局勢(shì)升級(jí)背景下，外向型經(jīng)濟(jì)城市可能面臨階段性壓力，居民購(gòu)房節(jié)奏或受到影響，需關(guān)注市場(chǎng)變化。

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https://u.fang.com/ytcrnn/

市場(chǎng)：4月重點(diǎn)城市新房表現(xiàn)繼續(xù)分化，優(yōu)質(zhì)供應(yīng)帶動(dòng)核心城市銷售保持修復(fù)；二手房成交量同比普遍增長(zhǎng)

圖：2021年以來深圳、北京新建商品住宅、二手住宅月度成交走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

新房方面，4月重點(diǎn)城市市場(chǎng)延續(xù)分化態(tài)勢(shì)，北京、杭州等核心城市銷售面積仍保持修復(fù)態(tài)勢(shì)。4月，一線城市中，北京在海淀區(qū)多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目成交帶動(dòng)下，新建商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)10%；深圳部分剛需盤熱銷帶動(dòng)新房銷售同比增長(zhǎng)9%。二線城市中，福州4月在供應(yīng)增加及高性價(jià)比項(xiàng)目銷售帶動(dòng)下，新建商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)25%，杭州、武漢在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)增加帶動(dòng)下，4月新房銷售同比分別增長(zhǎng)14%、10%。蘇州受契稅補(bǔ)貼及新區(qū)房票補(bǔ)貼3月到期影響，4月新房成交量同比出現(xiàn)回落；寧波在“購(gòu)房送消費(fèi)券”政策推動(dòng)下，購(gòu)房需求3月集中釋放，疊加供應(yīng)縮量影響，4月新房成交同比出現(xiàn)一定回落。

二手方面，核心城市仍保持較高活躍度，成交同比多保持增長(zhǎng)，但市場(chǎng)整體延續(xù)“以價(jià)換量”行情。4月，一線城市中，深圳二手住宅成交5733套，同比增長(zhǎng)37%；上海二手房成交超2.3萬套，同比增長(zhǎng)30%；北京二手住宅成交超1.5萬套，同比增長(zhǎng)17%。二線城市中成都、杭州、南寧4月二手住宅成交套數(shù)同比分別增長(zhǎng)20%、16%、14%。目前二手房掛牌量仍在高位，部分城市取消限售后二手房掛牌量有所增加，市場(chǎng)整體仍延續(xù)“以價(jià)換量”行情，根據(jù)中指百城價(jià)格指數(shù)，4月百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.69%，跌幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

五一假期期間，深圳、蘇州、成都、武漢、長(zhǎng)沙等城市先后推出好房節(jié)、購(gòu)房季等一系列購(gòu)房促銷活動(dòng)，并推出優(yōu)惠折扣、特價(jià)房、消費(fèi)券補(bǔ)貼等優(yōu)惠促銷舉措，促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。北京、上海、廣州、杭州、武漢等新房網(wǎng)簽成交量大幅增長(zhǎng)。

表：部分重點(diǎn)城市“五一”期間樓市情況

資料來源：中指院整理

土地：4月300城住宅用地供應(yīng)繼續(xù)“縮量提質(zhì)”，成交規(guī)劃面積下降6.0%，出讓金同比增長(zhǎng)約22%，北京、杭州、成都多宗宅地高溢價(jià)成交

圖：歷年300城住宅用地推出和成交及同比走勢(shì)

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市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

土地方面，4月核心城市繼續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊，土地出讓金同比增長(zhǎng)超兩成。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月，300城住宅用地推出規(guī)劃建面3465萬平方米，同比下降22.9%；成交2589萬平方米，同比下降6.0%。土地出讓金1365億元，同比增長(zhǎng)21.6%，平均溢價(jià)率10.2%。累計(jì)來看，1-4月300城住宅用地推出規(guī)劃建面1.2億平方米，同比下降16.6%；成交1.1億平方米，同比下降3.6%。土地出讓金5451億元，同比增長(zhǎng)26.2%。

土拍熱度方面，今年以來，核心城市土拍熱度較高，一季度北京、杭州、成都等城市多次刷新地價(jià)紀(jì)錄，4月核心城市土地市場(chǎng)熱度不減，北京、杭州、成都等熱點(diǎn)城市相繼拍出高溢價(jià)地塊。

杭州：4月杭州住宅用地出讓金合計(jì)達(dá)306億元，連續(xù)兩個(gè)月居全國(guó)首位，平均溢價(jià)率31.1%。4月1日出讓的8宗地中有4宗溢價(jià)率超50%；22日，蕭山區(qū)兩宗地溢價(jià)率分別為59.4%、74.4%；28日，蕭山區(qū)世紀(jì)城核心單元地塊溢價(jià)率達(dá)58.8%，成交樓面價(jià)51611元/㎡，刷新區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄。

北京：4月8日，通州八里橋片區(qū)地塊溢價(jià)率達(dá)16.3%。

成都：4月22日，郫都區(qū)地塊溢價(jià)率達(dá)33.1%。

重慶：4月7日，渝北區(qū)新牌坊地塊溢價(jià)率達(dá)38.9%。

蘇州：4月2日，姑蘇區(qū)地塊以溢價(jià)率23.8%。

當(dāng)前市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段，在宏觀環(huán)境、客戶置業(yè)意愿偏弱等因素影響下，房企拿地愈發(fā)審慎聚焦，短期精準(zhǔn)投資、聚焦深耕仍是房企最優(yōu)策略，與此同時(shí)，核心城市也加快優(yōu)質(zhì)地塊推地節(jié)奏，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性。

2025年土地出讓金集中度繼續(xù)提升，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年1-4月，TOP20城市住宅用地出讓金占全國(guó)比重提升至68%（2024年全年為51%）。從重點(diǎn)房企布局城市來看，北京、杭州、上海、成都等是房企重要進(jìn)駐或深耕城市，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，1-4月共8家房企拿地金額超百億，其中5家房企拿地最多的城市均為北京，3家房企在杭州拿地居首位，中海在北京+杭州拿地金額占比達(dá)76%，建發(fā)、保利、華潤(rùn)也超5成。

截至5月6日，根據(jù)中指統(tǒng)計(jì)5月重點(diǎn)城市已公告的住宅用地待拍清單中，上海、杭州起始價(jià)在80億元左右，預(yù)計(jì)核心地塊土拍熱度仍將延續(xù)。但同時(shí)也需看到，1-4月頭部房企在集中補(bǔ)倉(cāng)后，投資力度或?qū)⒂兴档?，更多城市的土地市?chǎng)短期仍面臨壓力。

表：重點(diǎn)城市截至目前5月已掛牌涉宅用地待拍情況（5.7~5.31，市本級(jí)）

注：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為5月6日

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市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

展望：政策落地有望提速，5月在優(yōu)質(zhì)供給支撐下，核心城市新房銷售或保持修復(fù)，市場(chǎng)分化格局延續(xù)，二手房成交量或現(xiàn)季節(jié)性回調(diào)；關(guān)注關(guān)稅局勢(shì)升級(jí)對(duì)部分城市的潛在影響

4月25日,中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)?！?strong>政策表述從去年9.26以來的“止跌回穩(wěn)”到此次“持續(xù)鞏固”，既體現(xiàn)出中央對(duì)去年四季度以來房地產(chǎn)銷售有所恢復(fù)的客觀判斷，又表明對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)仍存壓力的充分認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)需要政策持續(xù)發(fā)力，鞏固穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。可以看到，促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)仍是今年房地產(chǎn)重要政策目標(biāo)，各項(xiàng)政策有望繼續(xù)加快落實(shí)，具體政策主要聚焦城中村改造、高品質(zhì)住房供給、收購(gòu)存量商品房等方面。此外，結(jié)合“加緊實(shí)施更加積極有為的宏觀政策”“適時(shí)降準(zhǔn)降息”等政策表述，宏觀政策有望進(jìn)一步發(fā)力，降準(zhǔn)降息、降低公積金貸款利率等政策落地預(yù)期也有所增強(qiáng)。

市場(chǎng)方面，在政治局會(huì)議“加大高品質(zhì)住房供給”定調(diào)及《住宅項(xiàng)目規(guī)范》全面落地實(shí)施推動(dòng)下，高品質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)有望加快放量。據(jù)中指監(jiān)測(cè)，5月北京、上海、杭州、南京、成都等重點(diǎn)城市仍有多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，中高端改善產(chǎn)品為主。政策利好預(yù)期疊加高品質(zhì)項(xiàng)目入市，有望促進(jìn)改善需求及置換需求釋放，預(yù)計(jì)5月核心城市市場(chǎng)有望繼續(xù)修復(fù)。二手房方面，在學(xué)區(qū)需求階段性釋放后，短期市場(chǎng)成交環(huán)比或出現(xiàn)一定回落。

此外，需關(guān)注關(guān)稅局勢(shì)升級(jí)對(duì)部分城市的潛在影響，外向型經(jīng)濟(jì)城市可能面臨階段性壓力，在部分出口企業(yè)經(jīng)營(yíng)承壓及居民就業(yè)收入波動(dòng)情況下，居民購(gòu)房節(jié)奏或受到影響。從城市出口依存度來看，廣東、浙江城市出口依存度普遍較高，深圳、東莞、蘇州、寧波等多個(gè)城市出口占GDP比重超30%（全國(guó)為18.9%）。從各省對(duì)美出口情況來看，浙江、廣東、江蘇三省對(duì)美出口占中國(guó)對(duì)美出口總額的58%，山西、河南、四川和福建四省對(duì)美出口占當(dāng)?shù)爻隹诳傤~比重最高，均超18%。目前因關(guān)稅影響時(shí)間尚短，同時(shí)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定滯后，高依存度城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量與市場(chǎng)整體差異尚不明顯，后續(xù)變化仍需持續(xù)觀察。