回顧一下過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程，實(shí)際上已經(jīng)經(jīng)歷一個(gè)大拐點(diǎn)，這個(gè)怪拐點(diǎn)就是從房地產(chǎn)市場(chǎng)大牛市向下行調(diào)整行情轉(zhuǎn)折，這個(gè)拐點(diǎn)發(fā)生的時(shí)間大概在2020-2021年。
站在當(dāng)前視角下，回顧一下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史，就會(huì)發(fā)現(xiàn)實(shí)際上國(guó)內(nèi)的樓市已經(jīng)經(jīng)歷兩個(gè)大拐點(diǎn)。而最近一個(gè)拐點(diǎn)大概就是在2020年左右，樓市由上漲的牛市行情向下跌調(diào)整的轉(zhuǎn)變。
2020年之前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，基本上呈現(xiàn)的是普遍性上漲行情，房?jī)r(jià)是一輪接著一輪的上漲，一般先是從一線城市開始上漲，然后逐漸向二三線城市蔓延，最終漲到了四五線城市甚至縣城。房?jī)r(jià)如此循環(huán)的上漲態(tài)勢(shì)在2020年前經(jīng)歷好幾輪了，所以不少城市房?jī)r(jià)基本上都是三五年上漲翻一番。
像深圳這樣的城市的房?jī)r(jià)基本上是十年十倍，復(fù)合增長(zhǎng)率接近30%，應(yīng)該超過(guò)市場(chǎng)上絕大多數(shù)的投資品了。所以在那段時(shí)間，基本沒(méi)有什么投資品的年化收益率能在如此長(zhǎng)的時(shí)間超過(guò)房子，房子儼然成為了最好和最受歡迎的投資。
但時(shí)過(guò)境遷，房地產(chǎn)本身也是具有周期性的。在2020年左右，關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的很多重要因素都在發(fā)生改變。住房市場(chǎng)的供求關(guān)系也正在悄然發(fā)生改變。比如說(shuō)國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積突破40平方米，這個(gè)數(shù)據(jù)其實(shí)從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了住房市場(chǎng)整體已經(jīng)處于供大于求，至少已經(jīng)不是供不應(yīng)求了，當(dāng)然局部市場(chǎng)肯定還是存在結(jié)構(gòu)性的供不應(yīng)求的，即便是在當(dāng)下，有些住房市場(chǎng)仍然是供不應(yīng)求的。
2020年左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走出了下行調(diào)整的行情，很多城市的房?jī)r(jià)都開啟了下跌的態(tài)勢(shì)。而這個(gè)下跌調(diào)整的階段一晃就是四五年過(guò)去了，在這個(gè)過(guò)程中，整體住宅成交量大幅下降，很多城市的房?jī)r(jià)下跌幅度也非常大，房?jī)r(jià)從高點(diǎn)上下跌了30%-40%算是比較好的，從高點(diǎn)下跌50%以上也不足為奇。
經(jīng)過(guò)激烈的下跌調(diào)整后，再加上不斷出臺(tái)房地產(chǎn)政策的支持，整體整體房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)從去年第四季度開始呈現(xiàn)出了止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，這也意味著樓市一個(gè)新的拐點(diǎn)到來(lái)了。
目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策面是非常積極，就是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。而從市場(chǎng)層面上看，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的下跌調(diào)整后，過(guò)去高房?jī)r(jià)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也基本上釋放完了，市場(chǎng)也逐漸變得更加理性，未來(lái)更多會(huì)走出一種震蕩回穩(wěn)的行情。
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