為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。
一、案件梳理
（一）當(dāng)事人信息
原告：
葉霖，購房者
林悅，購房者
被告：許薇，售房者
第三人：乙公司，房屋交易居間方
（二）原告訴求與事實(shí)理由
葉霖、林悅訴請：
確認(rèn)《北京市存量房屋買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》于2023 年 12 月 16 日解除；
判令許薇支付拒絕出售一號房屋違約金928,000 元；
許薇負(fù)擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
事實(shí)理由：2023 年 12 月 9 日，葉霖、林悅與許薇在乙公司居間下簽訂合同，約定許薇將一號房屋以 464 萬元總價售予二人，葉霖、林悅當(dāng)日支付定金 10 萬元。次日，許薇以價格過低為由要求免責(zé)解約，經(jīng)多次溝通仍堅(jiān)持，葉霖、林悅無奈于 12 月 16 日通知解約。許薇違約行為損害其權(quán)益，故訴至法院。
（三）被告答辯
許薇辯稱：
合同已于2023 年 12 月 10 日由自己通知解除，因成交價遠(yuǎn)低于市場價，非真實(shí)意思表示；
乙公司未告知真實(shí)行情，誤導(dǎo)簽約，自己發(fā)現(xiàn)后立即退還定金并提出解約，無違約惡意；
葉霖、林悅已與他人交易且無實(shí)際損失，其主張的違約金不成立，若認(rèn)定違約，請求調(diào)整違約金。
（四）第三人陳述
乙公司表示原告訴求不涉及己方，不發(fā)表意見，由法院依法裁判。
（五）法院認(rèn)定事實(shí)
合同簽訂：2023 年 12 月 9 日，葉霖、林悅與許薇簽訂合同，約定房屋總價 464 萬元，定金 30 萬元，分兩期支付，約定過戶時間及違約責(zé)任。
履約沖突：簽約當(dāng)日葉霖、林悅支付定金10 萬元；次日許薇退還定金并要求無責(zé)解約，稱受市場行情誤導(dǎo)，葉霖、林悅要求繼續(xù)履行。
合同解除：雙方協(xié)商無果，葉霖、林悅于12 月 16 日通知解約，并要求許薇支付違約金；許薇同意解約但拒付違約金。
后續(xù)交易：12 月 16 日，葉霖、林悅與他人簽訂合同，購買二號房屋，總價 468 萬元。
二、爭議焦點(diǎn)
《北京市存量房屋買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》的解除時間應(yīng)認(rèn)定為2023 年 12 月 10 日還是 12 月 16 日？
許薇拒絕售房是否構(gòu)成違約，能否以價格誤導(dǎo)為由免責(zé)？
合同約定的20% 違約金是否過高，應(yīng)如何確定賠償金額？
三、案件分析
（一）合同解除時間認(rèn)定
根據(jù)《民法典》，解除權(quán)人依法主張解除合同需通知對方，合同自通知到達(dá)時解除。許薇不具備法定或約定解除權(quán)，其單方通知解約無效；葉霖、林悅于12 月 16 日發(fā)送解除通知，故合同解除時間應(yīng)為 12 月 16 日。
（二）違約責(zé)任判定
房屋交易價格受多種因素影響，價格波動屬正常交易風(fēng)險。即便許薇因信息誤差認(rèn)為價格非真實(shí)意愿，也非葉霖、林悅過錯。許薇拒絕履約構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
（三）違約金調(diào)整依據(jù)
合同約定的92.8 萬元違約金過高。法院綜合考慮合同履行程度（僅支付 10 萬元定金）、許薇違約行為及葉霖、林悅實(shí)際損失（雖另購房屋但總價差異小，未充分舉證其他損失），依據(jù)公平原則和誠信原則酌定違約金。
四、裁判結(jié)果
法院依據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，判決：
確認(rèn)《北京市存量房屋買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》于2023 年 12 月 16 日解除；
許薇于判決生效之日起七日內(nèi)支付葉霖、林悅違約金15 萬元；
駁回葉霖、林悅的其他訴訟請求。
五、案件啟示
謹(jǐn)慎簽訂合同：交易雙方應(yīng)充分了解市場行情，審慎確定價格，避免因信息誤差引發(fā)糾紛。
明確解約條件：合同中應(yīng)清晰約定解除權(quán)行使條件和違約責(zé)任，減少爭議空間。
違約金合理約定：過高違約金可能不被法院支持，建議結(jié)合實(shí)際損失預(yù)估合理比例。
居間方責(zé)任：居間方應(yīng)如實(shí)提供市場信息，保障交易公平，否則可能承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
及時止損維權(quán)：一方違約時，守約方應(yīng)采取措施減少損失，并保留相關(guān)證據(jù)，以便主張賠償。
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