降準(zhǔn)降息來了，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走，必然是很多人關(guān)心的問題。如今，關(guān)注房地產(chǎn)的主要有兩撥人：第一撥是有房一族，他們擔(dān)心自己的房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步縮水，資產(chǎn)持續(xù)貶值；另一撥是無房者，他們?cè)谟^望，想知道房?jī)r(jià)是會(huì)繼續(xù)下探，還是即將反彈。
事實(shí)上，市場(chǎng)上處于觀望狀態(tài)的人不在少數(shù)。畢竟，中國每年都存在剛需購房需求，結(jié)婚要買房、孩子讀書要買房，還有房屋置換需求等。這些剛需人群都在等待時(shí)機(jī) —— 如果市場(chǎng)繼續(xù)下行，他們會(huì)繼續(xù)觀望；一旦市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)性反彈，他們便會(huì)出手購房。
此次降準(zhǔn)降息，很大程度上是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。公積金利率持續(xù)下調(diào)，房貸利率也隨之降低。以 100 萬房貸、30 年期為例，購房者大概能省下 3 萬到 4 萬元。與幾年前、七八年前相比，現(xiàn)在的購房成本大幅降低，不僅房?jī)r(jià)有所回落，利息支出也少了很多。從這個(gè)角度看，當(dāng)下確實(shí)是購房的不錯(cuò)時(shí)機(jī)。
然而，時(shí)機(jī)好并不意味著大多數(shù)人會(huì)立刻入市。我之前就曾判斷，判斷中國這一輪房地產(chǎn)周期何時(shí)真正反彈，關(guān)鍵要看加息信號(hào)，而非銷售數(shù)據(jù)。以深圳、廣州等城市為例，自去年多項(xiàng)政策落地后，房屋銷量確實(shí)有所回升，但這并不等同于房?jī)r(jià)開始反彈。銷量上漲可能只是市場(chǎng)達(dá)到了一個(gè)平衡狀態(tài)，或是在消化之前的庫存，又或是因?yàn)榇饲胺績(jī)r(jià)跌幅過大，對(duì)比之下數(shù)據(jù)顯得上漲了，但實(shí)際上并未恢復(fù)到前幾年的高峰或正常水平。
在資產(chǎn)投資領(lǐng)域，人們普遍遵循 “買漲不買跌” 的原則。如今利息不斷降低，大家反而覺得后續(xù)還有下降空間，因此持幣觀望，不愿出手。大家都在等，房?jī)r(jià)自然難以回升。只有當(dāng)加息開始，才是房?jī)r(jià)真正反彈的信號(hào)。加息意味著大量購房者開始行動(dòng)，購房熱情高漲，就像過去利率上漲時(shí)，人們買房反而更積極。我買房時(shí)，利率經(jīng)過各種優(yōu)惠后不到 4%，后來二套房利率最高接近 7%，但每逢周末，看房團(tuán)依舊熱鬧，樓盤里擠滿了人；而現(xiàn)在，樓市冷冷清清，新樓盤入市也少，這就是明顯的差別。
不過，如果等到加息才開始布局買房，可能就晚了?，F(xiàn)在雖是購房的好時(shí)機(jī)，但敢于出手的人并不多。普通大眾的財(cái)商觀念往往是寧愿買貴，也不愿冒險(xiǎn)，擔(dān)心買房后房?jī)r(jià)下跌吃虧，而房?jī)r(jià)一旦上漲，即便購房成本更高，也覺得自己賺了。這和買股票一樣，股票持續(xù)下跌時(shí)無人接盤，一旦出現(xiàn)反彈，或是從高位下跌百分之二三十，人們就覺得是抄底的好時(shí)機(jī)，這便是認(rèn)知上的差距。
即便講了這些，我相信大部分人還是會(huì)提出質(zhì)疑，比如 “中國老百姓沒錢，買不起房”?？汕皫啄攴?jī)r(jià)高時(shí)這么說，現(xiàn)在房?jī)r(jià)降了依然這么說。其實(shí)，對(duì)于那些確實(shí)沒錢買房的人來說，房?jī)r(jià)高低都難以負(fù)擔(dān)；而我們今天討論的，是手里有錢、處于觀望狀態(tài)，或是準(zhǔn)備置換房屋的人群。
對(duì)于準(zhǔn)備置換房屋的人來說，當(dāng)前處境相對(duì)尷尬。雖然置換的房子價(jià)格變低了，但自己要出售的房子價(jià)格也降了。除非手里有充足現(xiàn)金，可以同時(shí)購置多套房產(chǎn)，否則僅靠 “賣一買一” 的置換方式，可能會(huì)面臨損失 —— 如果房子是七八年前高位購入的，此時(shí)出售必然虧損。
但對(duì)于首次購房的人而言，當(dāng)下非常值得入手。購房不能只看兩三年、三四年的短期走勢(shì)，即便明年房?jī)r(jià)可能還會(huì)小幅下跌，但從 10 年、20 年、30 年的長(zhǎng)期視角來看，房?jī)r(jià)必定是向上走的。影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素并非人口，那些認(rèn)為人口決定房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)并不準(zhǔn)確?？纯慈毡?、美國、韓國的房?jī)r(jià)，日本前些年房?jī)r(jià)雖有下跌，但近幾年持續(xù)上漲，東京房?jī)r(jià)漲幅近 50%；韓國即便面臨人口負(fù)增長(zhǎng)、移民增多、生育率低等問題，房?jī)r(jià)依然穩(wěn)步上升。這背后的核心原因在于貨幣供應(yīng)量不斷增加，如今 M2 已達(dá) 300 多萬億，與過去的十幾萬億相比增長(zhǎng)巨大，必然會(huì)推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上漲。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于周期調(diào)整階段，此前房?jī)r(jià)漲幅過大，需要時(shí)間消化庫存。未來，國家會(huì)控制房地產(chǎn)開發(fā)速度，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴度降低，土地供應(yīng)等方面也會(huì)相應(yīng)調(diào)整，房?jī)r(jià)將逐步穩(wěn)定。此后，隨著貨幣供應(yīng)量持續(xù)增加，房?jī)r(jià)也會(huì)穩(wěn)步上升。只有看懂這些趨勢(shì)，才能在合適的時(shí)機(jī)買房，而把握時(shí)機(jī)買房，更多是為了節(jié)省購房成本，而非單純追求短期獲利。
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