北京進(jìn)深 徐迪 4月份的通州土地市場(chǎng)意外火爆，兩宗地塊均拍出了高溢價(jià)。
月初成交的八里橋6044 、6049地塊，經(jīng)過(guò)155輪舉牌，最終由招商蛇口以27.082億元總價(jià)成交，折合樓面價(jià)3.12萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)16.28%。
幸虧是不限價(jià)時(shí)代，否則招商蛇口還要跟另外三家PK手氣了。
拿地不到一個(gè)月，地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示：13棟9-18F洋房+小高層，共902戶。
出讓文件中，地塊建筑高度為48米，設(shè)計(jì)方案里調(diào)整到（局部54米）。
48米只能做到16層，現(xiàn)在北排中間位置的3棟樓可以做到17層、18層。
加高之后，后排又多了十幾二十戶能夠看到南邊的通惠河景。
整體上也符合北高南低的設(shè)計(jì)管控。
兩幅子地塊均為純居住用地，總面積3.47公頃，規(guī)劃總建筑面積13.51萬(wàn)平方米。
地上建面8.68萬(wàn)平方米，容積率2.5，戶均建面約96平米，小戶型為主。
兩塊地都較為方正，東西向略長(zhǎng)，有利于打造超大面寬產(chǎn)品，彌補(bǔ)板塊空白。
東區(qū)6044地塊占地1.33公頃，地上建面3.33萬(wàn)平方米，規(guī)劃6棟9-17F住宅，共368戶。
規(guī)模比西區(qū)小，但地形方正，全部樓棟都是正南正北排布。
東西各有一處景觀大門，西側(cè)為正門，占地約700平米，兩側(cè)各有一道十余米的景墻，整個(gè)沿街展示面超50米。
大門范圍內(nèi)含一處鄰里中心；小區(qū)中央及東南角各有一處運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。
6044地塊出讓文件中提到，適當(dāng)增加建筑退讓道路紅線距離，保證居住環(huán)境品質(zhì)。
平面圖上來(lái)看，幾棟住宅樓距用地紅線均在3米以上。
西區(qū)6049地塊占地2.14公頃，地上建面5.35萬(wàn)平方米。擬建7棟11-18F住宅樓，共540戶。
另含560平米社區(qū)管理服務(wù)用房1處，150平米再生資源回收站1處。
整體建筑比東區(qū)要高，地形所致，住宅不是正南正北的朝向。
同樣做了兩處景觀大門，正門朝東，與東區(qū)相對(duì)設(shè)置，也有長(zhǎng)長(zhǎng)的沿街景墻，長(zhǎng)度和東區(qū)的相等。
這一波出圖的北京新盤莫名就卷起圍墻來(lái)了，大門已經(jīng)不夠發(fā)揮了。
建發(fā)的大門+景墻是標(biāo)配，觀宸和海宴都做了奢石景墻；三間房的金茂滿矅則是做了個(gè)逆天的尺度，150米景觀墻，給朝陽(yáng)路造了個(gè)人工景點(diǎn)；剛調(diào)規(guī)的北京潤(rùn)府二期也在兩道大門旁邊加了數(shù)十米的景墻。
招商八里橋項(xiàng)目的景墻也幾乎與單側(cè)圍墻等長(zhǎng)。
東西兩區(qū)中間的規(guī)劃道路還沒正式命名，寬度20米，達(dá)到了次干路標(biāo)準(zhǔn)，從中穿行，左右都是小區(qū)的沿街景墻，好看不好看都挺震撼的。
西區(qū)大門占地沒有東區(qū)寬闊，但向內(nèi)延伸出一大片下沉庭院。有景觀廊架連接，大概是類似于風(fēng)雨連廊的存在。
東西兩區(qū)中央廣場(chǎng)的位置，非常顯眼地標(biāo)注了“地面綠化機(jī)動(dòng)車停車位，”東區(qū)36輛，西區(qū)54輛。
雖說(shuō)很多開發(fā)商在報(bào)規(guī)階段的地上停車位，交付時(shí)都會(huì)改成綠地。八里橋項(xiàng)目總共規(guī)劃了1111個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，地面占到了8%，去掉之后，車位比降到1:1.13，普通住宅小區(qū)水平。
西門的建筑離圍墻要更近一些了，西側(cè)幾棟樓僅有2米。
地塊南側(cè)隔著一片綠地就是通惠河，高層房源可享一線河景。
由于占據(jù)沿河稀缺位置，6044 、6049地塊在設(shè)計(jì)管控上也提出了比較細(xì)致的要求：
強(qiáng)調(diào)與周邊建成環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，重點(diǎn)控制區(qū)域核心與門戶節(jié)點(diǎn)、通惠河濱河區(qū)域的建筑高度，塑造節(jié)點(diǎn)突出、北高南低的整體高度秩序。
建筑界面重點(diǎn)管控通惠河沿線建筑，塑造自然宜人的濱水景觀界面。濱河建筑應(yīng)采用“梯度化”的布局，實(shí)現(xiàn)與濱水自然空間的平緩過(guò)度。避免首排建筑過(guò)高。
在通惠北路與通惠河濱河路交叉口處可適當(dāng)提高，強(qiáng)調(diào)與濱水空間的協(xié)調(diào)融合，塑造景觀宜人的城市濱水界面。加強(qiáng)地塊建筑高度管控，避免地塊內(nèi)或地塊間斷崖式高度變化，塑造高低錯(cuò)落的空間環(huán)境。
建筑布局方面，鼓勵(lì)地塊內(nèi)形成圍合式空間，保證沿街界面的建筑貼線率，創(chuàng)造連續(xù)開放、富有活力的城市空間。住宅建筑建議形成小尺度，開放街區(qū)空間。弱化公共建筑的建筑體量感，營(yíng)造氛圍良好的近人建筑空間。
建筑色彩上要求樹立清新雅致、沉穩(wěn)大氣、現(xiàn)代感強(qiáng)的城市形象，鼓勵(lì)采用高明度、低艷度、冷暖灰色系的視覺主基調(diào)，局部暖色點(diǎn)綴，不宜使用紫、藍(lán)、綠等色相，實(shí)現(xiàn)整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
加強(qiáng)城市景觀界面沿線及軌道微中心重點(diǎn)區(qū)域建筑的第五立面管控，塑造整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一、局部特色突出的空間形象。
重點(diǎn)控制通惠河濱河區(qū)域、京承鐵路及通惠北路沿線的建筑屋頂立面，避免沿街“高層剃平頭”的形式，塑造整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的城市界面。
八里橋地塊位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)，地處東五環(huán)至東六環(huán)之間，臨近通惠北路，距離建地鐵22號(hào)線永順站步行約500米左右，交通便利。
商業(yè)配套目前主要是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，規(guī)劃運(yùn)河商務(wù)區(qū)會(huì)帶來(lái)不少濱水商業(yè)、街區(qū)商業(yè)；
醫(yī)療方面有中國(guó)人民解放軍第二六三醫(yī)院，北側(cè)臨近北京胸科醫(yī)院，配套資源較為完善。
周邊主要在售項(xiàng)目為東邊的縵云ONE，共6棟9層洋房，建面約199-350㎡大平層。
去年5月首開四棟，今年3月4日剩余兩棟取證，共268套房源，目前網(wǎng)簽143套，去化過(guò)半，成交均價(jià)接近7萬(wàn)元/平米，其中二批次網(wǎng)簽的3套成交均價(jià)超7.3萬(wàn)元/平米。
八里橋棚改地塊屬于04組團(tuán)，包括7個(gè)住宅用地和2個(gè)基礎(chǔ)教育用地。教育用地規(guī)劃一所9班制的幼兒園和一所24班的小學(xué)。
04組團(tuán)規(guī)劃定位為運(yùn)河商務(wù)中心區(qū)，文化傳承展示區(qū)和生態(tài)宜居活力區(qū)，未來(lái)以商務(wù)服務(wù)、文化體驗(yàn)和居住為主導(dǎo)功能。
根據(jù)之前公示的規(guī)劃，周邊會(huì)有濱水商業(yè)空間，有望建成一處休閑打卡景觀。
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