文/上海進(jìn)深 張林霞
近日，在阿那亞與海泰北外灘合作發(fā)布會(huì)上，創(chuàng)始人馬寅宣布，“海邊的理想國(guó)”阿那亞將首次進(jìn)駐超一線城市核心區(qū)，秉持“附近的遠(yuǎn)方”理念，打造“城市精神后花園”。
阿那亞在三亞、霧靈山、金山嶺、九龍湖等多個(gè)地區(qū)開啟新項(xiàng)目建設(shè)。區(qū)別于傳統(tǒng)單純賣房的模式，阿那亞創(chuàng)新性地打造了“服務(wù)社區(qū)文化”的復(fù)合盈利模式。
此次阿那亞在上海落地的項(xiàng)目，選址于傳統(tǒng)的四川北路商圈。該商圈整體位于海泰北外灘的北側(cè)，而阿那亞項(xiàng)目具體坐落于塘沽路與四川北路的交匯處。
海泰北外灘是上海虹口北外灘板塊的高端住宅項(xiàng)目。
這也是首家自帶停機(jī)坪，滬上唯一可坐私人飛機(jī)回家的豪宅。
項(xiàng)目由三棟約160-170米的超高建筑，這一高度不僅讓其在浦西眾多住宅中脫穎而出，更是成功取代華僑城蘇河灣，榮膺浦西住宅第一高的寶座。
該項(xiàng)目占地面積約1.94萬(wàn)平方米，總建筑面積約9.5萬(wàn)平方米，容積率約4.9%，規(guī)劃約846個(gè)車位，車位比達(dá)1:5。
涵蓋住宅、歷史保護(hù)建筑與酒店等多種業(yè)態(tài)，其中住宅主力戶型面積在370-1500㎡之間，包括大平層及復(fù)式，層高約3.6米（1500平層高4米），采用精裝交付，裝標(biāo)更是高達(dá)每平米5萬(wàn)且支持私人訂制，簡(jiǎn)直“壕出天際”。
在上海的住宅設(shè)計(jì)領(lǐng)域，海泰北外灘創(chuàng)新性地推出了前所未有的“鉆石型”戶型。
位于南側(cè)、西側(cè)的1、3號(hào)住宅樓，其平面設(shè)計(jì)別出心裁地采用了三角形造型。該戶型不僅配備了四間豪華套房，還設(shè)有寬敞的客餐廳，最大化利用了南向面寬優(yōu)勢(shì)。而且，每個(gè)房間都搭配大陽(yáng)臺(tái)。
值得一提的是，這種戶型還支持定制化設(shè)計(jì)。以建面約363㎡的大平層戶型為例，客戶擁有充分的自主選擇權(quán)，可以根據(jù)自身需求和生活習(xí)慣，自由規(guī)劃空間布局，將其打造成一房、兩房、三房或是四房的個(gè)性化居住空間。
約翰波特曼建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)、株式會(huì)社日建負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)與機(jī)電設(shè)計(jì)、AECOM艾奕康負(fù)責(zé)景觀設(shè)計(jì)。
建筑設(shè)計(jì)獨(dú)具風(fēng)格，底層超高架空，大堂被水系景觀包圍，塔樓立面分三段設(shè)計(jì)，融入空中綠化，兼具ArtDeco風(fēng)格與未來(lái)主義元素。
每戶采用同層排水和核心筒設(shè)計(jì)，可靈活改動(dòng)空間布局。還設(shè)有保險(xiǎn)屋，具備防彈功能，可設(shè)計(jì)成收藏室，保障住戶財(cái)產(chǎn)安全。
項(xiàng)目定位為頂級(jí)豪宅，目標(biāo)客戶群體為高凈值人士。在售房源總價(jià)區(qū)間為7500萬(wàn)-2億不等，如1#低區(qū)553㎡戶型總價(jià)7500萬(wàn)-9000萬(wàn)，2#超高層619㎡空中復(fù)式總價(jià)1.3億-2億。
但是，項(xiàng)目得房率僅約72%，相比一些普通住宅項(xiàng)目，在相同建筑面積下，業(yè)主實(shí)際可使用的套內(nèi)面積相對(duì)較小，空間利用效率不占優(yōu)勢(shì)。
另外，項(xiàng)目周邊存在部分老舊建筑，尤其南側(cè)老房子、老大樓較多，一定程度影響項(xiàng)目整體城市界面與低區(qū)視野。且臨近七浦路服裝市場(chǎng)，人員嘈雜、環(huán)境較為雜亂，與項(xiàng)目高端定位存在落差。
北外灘處于大規(guī)模開發(fā)建設(shè)階段，周邊工地較多，施工噪音、灰塵等問(wèn)題在短期內(nèi)難以徹底解決，影響居住舒適度與生活便利性。
并非一梯一戶設(shè)計(jì)，一層四戶（中間兩套370㎡，東西邊套680㎡），對(duì)于定位頂級(jí)豪宅的項(xiàng)目而言，梯戶比影響居住私密性，業(yè)主在使用電梯等公共空間時(shí)可能會(huì)有不便，與傳統(tǒng)豪宅私密尊崇的居住體驗(yàn)有差距。
海泰北外灘分別于2022年12月3日和2024年12月18日開盤，分別推出108套和43套房源，截止到5月8日，已售74套，去化49%。
值得注意的是，二批次的43套房源在4個(gè)多月時(shí)間只網(wǎng)簽了8套，網(wǎng)簽率不到19%。
這幾年，阿那亞在文旅界可謂是名聲大噪，這次它為海泰北外灘站臺(tái)。從秦皇島那座聞名遐邇、被稱為“全世界最孤獨(dú)的圖書館”，到三亞那處隱匿于“山海之間的精神角落”，阿那亞仿佛擁有神奇的魔力，所到之處皆能煥發(fā)出獨(dú)特魅力。
此次阿那亞攜手海泰北外灘，計(jì)劃在該板塊共同打造一處契合現(xiàn)代城市生活的精神后花園。他們的目標(biāo)是將海泰北外灘塑造為藝術(shù)融入日常的高品質(zhì)社區(qū)商業(yè)典范，成為新海派文藝生活的熱門打卡地。
當(dāng)下，海泰地產(chǎn)面臨著去化壓力，選擇與阿那亞合作，立志把海泰北外灘打造成“新海派生活目的地”。
但是，這一舉措能否讓海泰北外灘實(shí)現(xiàn)逆襲，目前來(lái)看還無(wú)法定論，一切都有待時(shí)間的檢驗(yàn)。
上海泰北外灘的開發(fā)商上海本地民企上海海泰北外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，它是上海海泰房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司旗下負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的主體。
海泰地產(chǎn)，其成立于2001年，董事長(zhǎng)是丁勁松，鋼貿(mào)起家，在上海20多年只開發(fā)了5個(gè)項(xiàng)目，幾乎都在虹口北外灘。
像海泰北外灘，項(xiàng)目位于虹口區(qū)北外灘，距離其拿地已經(jīng)過(guò)去了23年。
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