房?jī)r(jià)的漲跌，始終緊緊揪著人們的心。在探討房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，我們往往習(xí)慣于關(guān)注政策導(dǎo)向、利率波動(dòng)。但今天，讓我們轉(zhuǎn)換視角，將目光聚焦在國(guó)家 “人” 的變化上。畢竟，“人往哪兒跑，錢(qián)往哪兒流”，這對(duì)我們手中的房產(chǎn)以及未來(lái)房?jī)r(jià)走向，都有著深遠(yuǎn)影響。
有句話說(shuō)得好，“短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”，此言非虛。當(dāng)人口數(shù)量減少，結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，年輕人日益減少，老年人逐漸增多，購(gòu)房需求必然會(huì)隨之產(chǎn)生巨大改變。這不，最新的 2024 年部分省份人口數(shù)據(jù)新鮮出爐，其中蘊(yùn)含的信息量極為龐大。
全國(guó)人口現(xiàn)狀呈現(xiàn)出冰火兩重天的態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，人口負(fù)增長(zhǎng)已成為既定事實(shí)。當(dāng)下人口變化呈現(xiàn)出幾個(gè)顯著特點(diǎn)：少子化趨勢(shì)加劇，新生人口數(shù)量銳減；老齡化程度不斷加深，老年人口占比持續(xù)上升；而且區(qū)域人口變化差異明顯，呈現(xiàn)出 “旱的旱死，澇的澇死” 的不均衡態(tài)勢(shì)。
從已公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，各地人口增減情況可謂涇渭分明。人口增加的 “明星省份” 中，廣東以常住人口增加 74 萬(wàn)，出生人口同樣位居全國(guó)第一的傲人成績(jī)，連續(xù) 18 年穩(wěn)坐中國(guó)人口最多省份的寶座，堪稱(chēng) “人氣王”，其強(qiáng)大的吸引力不言而喻。浙江也表現(xiàn)不俗，外省凈流入人口達(dá) 45.4 萬(wàn)，總常住人口增加 43 萬(wàn)，眾多人 “用腳投票” 選擇浙江。此外，新疆增加 24.8 萬(wàn)、福建增加 10 萬(wàn)、海南和西藏各增加 5 萬(wàn)。值得一提的是安徽，在中部六省中一枝獨(dú)秀實(shí)現(xiàn)人口正增長(zhǎng)，增加 2 萬(wàn)。但深入分析發(fā)現(xiàn)，安徽去年人口自然減少 13.7 萬(wàn)，全靠 15.7 萬(wàn)外地人遷入才得以實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。而人口減少的 “失血地區(qū)”，四個(gè)直轄市中，上海減少 7.19 萬(wàn)、北京減少 2.6 萬(wàn)、重慶減少 0.96 萬(wàn)，僅天津與去年持平，這一信號(hào)值得密切關(guān)注。此外，山東減少 42.8 萬(wàn)、河南減少 30 萬(wàn)、湖南減少 29 萬(wàn)、遼寧減少 27 萬(wàn)、吉林減少 22.1 萬(wàn)、山西減少 20.03 萬(wàn)。東北地區(qū)人口負(fù)增長(zhǎng)加劇，遼寧、吉林、內(nèi)蒙古常住人口均在減少，黑龍江雖 2024 年數(shù)據(jù)未全，但從 2014 年到 2023 年，常住人口已減少 546 萬(wàn)人。
人口的減少與流動(dòng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了全方位、深層次的影響。需求端萎縮，年輕人數(shù)量減少，結(jié)婚登記數(shù)也大幅下滑。據(jù)民政部數(shù)據(jù)，2024 年全國(guó)結(jié)婚登記數(shù)僅 610.6 萬(wàn)對(duì)，創(chuàng)下近 40 年來(lái)新低，相比 2023 年減少了 157.4 萬(wàn)對(duì)。年輕人結(jié)婚意愿降低，婚房剛需自然大幅縮水。同時(shí)，改善需求也受到抑制，盡管部分年紀(jì)稍大的人渴望改善居住條件，但整體人口減少，加之經(jīng)濟(jì)預(yù)期不明朗，許多人選擇暫時(shí)擱置換房計(jì)劃。供給端壓力增大，在一些人口外流的二三線城市，房屋空置率急劇攀升。2023 年，全國(guó)部分三四線城市住房空置率甚至超過(guò) 20%，鶴崗便是典型例子。開(kāi)發(fā)商見(jiàn)狀，拿地積極性大不如前，2023 年全國(guó)土地成交款同比下降 20.4%。在人口流出地，房?jī)r(jià)面臨巨大下行壓力，人少房多導(dǎo)致房屋滯銷(xiāo)，價(jià)格下跌。2023 年，超半數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)下降，部分資源枯竭城市如阜新、玉門(mén)，房?jī)r(jià)更是低至 “白菜價(jià)”。房地產(chǎn)投資熱情也明顯降溫，2023 年全國(guó)房地產(chǎn)投資同比下降 10.5%。
未來(lái)樓市，已不再是 “閉眼買(mǎi)都能漲” 的黃金時(shí)代。城市的 “吸人” 或 “趕人” 能力，將成為決定樓市走向的關(guān)鍵因素。一線城市和核心二線城市，如北京、上海、廣州、深圳，以及杭州、成都、武漢等地，憑借厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、豐富的工作機(jī)會(huì)和優(yōu)質(zhì)的教育醫(yī)療等公共服務(wù)資源，持續(xù)吸引外地人口流入。因此，這些城市好地段、高品質(zhì)的房子需求相對(duì)穩(wěn)定。2023 年，核心城市的高端改善房需求旺盛，房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺，部分優(yōu)質(zhì)地段甚至有所上漲。然而，2024 年京滬常住人口開(kāi)始減少，這一新變化警示即便頂級(jí)城市也并非毫無(wú)憂患，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣面臨調(diào)整壓力。而大多數(shù)三四線城市和資源枯竭型城市，由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，就業(yè)機(jī)會(huì)有限，不僅難以吸引外地人口，本地年輕人也大量外流。房子越建越多，購(gòu)房需求卻不斷萎縮，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌、庫(kù)存積壓。2023 年，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量與價(jià)格顯著下滑，部分地區(qū)樓市近乎 “冰凍”。
面對(duì)如此復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，普通人在買(mǎi)房賣(mài)房時(shí)應(yīng)做出明智抉擇。首先，核心邏輯是緊跟 “人流” 做決策。城市的人口流動(dòng)趨勢(shì)是判斷房產(chǎn)價(jià)值的重要依據(jù)。若打算買(mǎi)房，務(wù)必明確目標(biāo)城市是人口流入地還是流出地。人口持續(xù)流入的城市，購(gòu)房需求有支撐，房產(chǎn)保值增值潛力較大；反之，人口流出城市的房產(chǎn)投資需謹(jǐn)慎。
身處 “搶人大戰(zhàn)” 優(yōu)勢(shì)的一線、新一線城市的朋友，核心地段、配套完善的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)長(zhǎng)期抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)。但不能盲目樂(lè)觀，畢竟市場(chǎng)大環(huán)境存在不確定性。購(gòu)房時(shí)需全面考量，關(guān)注房產(chǎn)品質(zhì)、周邊發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩亍＠?，一些新興區(qū)域雖當(dāng)前配套稍欠成熟，但隨著規(guī)劃落地，未來(lái)發(fā)展空間大，也值得關(guān)注。
三四線城市的朋友，若為自住需求，可多比較不同樓盤(pán)，抓住開(kāi)發(fā)商急于回款的時(shí)機(jī)（如年底促銷(xiāo)期），爭(zhēng)取砍價(jià)，或許能買(mǎi)到心儀且性?xún)r(jià)比高的房子。若考慮投資，務(wù)必慎之又慎。需深入分析城市發(fā)展前景、人口流動(dòng)趨勢(shì)以及未來(lái)購(gòu)房需求等。比如，某些三四線城市雖當(dāng)前房?jī)r(jià)低，但缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和人口流入動(dòng)力，未來(lái)房產(chǎn)轉(zhuǎn)手難度大，投資需謹(jǐn)慎。
此外，關(guān)注產(chǎn)品本身也至關(guān)重要。未來(lái)，質(zhì)量好、戶(hù)型優(yōu)、物業(yè)服務(wù)佳且具備科技含量的房子，以及養(yǎng)老房、高品質(zhì)長(zhǎng)租公寓等有特殊功能的房子，可能更受市場(chǎng)青睞。購(gòu)房時(shí)應(yīng)注重這些因素，提升居住舒適度與房產(chǎn)附加值。以養(yǎng)老房為例，除關(guān)注房屋本身品質(zhì)外，周邊醫(yī)療配套、環(huán)境舒適度等因素也至關(guān)重要。
最后，無(wú)論何時(shí)，購(gòu)房都應(yīng)量力而行，合理控制杠桿。要根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，避免過(guò)度借貸增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。房子本質(zhì)是用于居住，不能因購(gòu)房使生活質(zhì)量大幅下降，甚至陷入財(cái)務(wù)困境。要確保每月還款在可承受范圍內(nèi)，保障生活的穩(wěn)定性與可持續(xù)性。
總之，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷深刻變革，過(guò)去普漲時(shí)代已然結(jié)束。未來(lái)，城市間、房子間的分化將愈發(fā)顯著。讀懂人口流動(dòng)趨勢(shì)，結(jié)合自身實(shí)際情況理性決策，才能更好守護(hù)我們的財(cái)富，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻中做出明智選擇。
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