【品橙旅游】“五一”前夕，一則令深圳本地人心傷的消息傳出：作為深圳初代網(wǎng)紅景區(qū)的代表，位于深圳鹽田的東部華僑城大俠谷景區(qū)于 4 月 29 日 18 時(shí)起暫停營(yíng)業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造。一期改造工程預(yù)計(jì)在今年國(guó)慶假期完成并重新開放，整個(gè)改造計(jì)劃預(yù)計(jì)于 2027 年全面完成。這座承載深圳人18年記憶的“山海傳奇”，正式進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。
公告顯示，東部華僑城山上片區(qū)的景點(diǎn)（森林小火車、茶溪云海一期公園、云海谷高爾夫球場(chǎng)、叢林穿越無動(dòng)力樂園）和黑森林嘉途酒店均正常營(yíng)業(yè)。其中，東部華僑城茶溪谷景區(qū)“五一”特別策劃了“瘋玩解壓局”：泳池派對(duì)、山野采茶、森林小火車、山野探險(xiǎn)樂園。
曾經(jīng)的“第一”變?yōu)椤盃C手山芋”
東部華僑城位于中國(guó)廣東省深圳市大梅沙，占地近9平方公里，是由華僑城集團(tuán)斥巨資35億元人民幣精心打造的世界級(jí)度假旅游目的地，是首個(gè)“國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)”。大俠 谷于2007年7月28日建成并對(duì)外開放，據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，這里曾是154萬深圳學(xué)生的春秋游圣地，更是文旅地產(chǎn)模式的開創(chuàng)者。
?曾經(jīng)的輝煌難抵現(xiàn)實(shí)的殘酷。
2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，東部華僑城所屬的華僑城A（000069.SZ)面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的壓力，營(yíng)收和利潤(rùn)均有所下降?。近日，財(cái)報(bào)顯示，華僑城A2025年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入53.63億元，同比下降38.4%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損14.19億元，虧損同比擴(kuò)大303.09%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)虧損約14.39億元，虧損同比擴(kuò)大202.81%。文旅和地產(chǎn)是華僑城A的兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊，但兩大板塊收益均有所下降。2024年華僑城A旅游綜合行業(yè)收入達(dá)到272.99億元，高于房地產(chǎn)行業(yè)收入，但同比減少13.03%。
公開資料顯示，截至2025年一季度末，東部華僑城累計(jì)土地儲(chǔ)備總計(jì)容建筑面積為2321.74萬平方米，剩余可開發(fā)計(jì)容建筑面積1090.65萬平方米。盡管東部華僑城采取了“以銷定投”策略，減少了資金沉淀，但期間費(fèi)用率上升，反映出公司在銷售疲軟下的成本控制壓力?。
此外，針對(duì)大俠谷的沒落，有網(wǎng)友分析原因?yàn)椋?/p>
- 體驗(yàn)滯后：傳統(tǒng)人造景+機(jī)動(dòng)項(xiàng)目，難敵沉浸式新業(yè)態(tài)。
- 交通不便：無地鐵直達(dá)，節(jié)假日堵車勸退。
- 競(jìng)爭(zhēng)加劇：全國(guó)超20%主題公園虧損，游客口味迭代快。
但業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，其更深層的挑戰(zhàn)在于模式重構(gòu)：當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)告別高速增長(zhǎng)，文旅消費(fèi)進(jìn)入品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)階段，華僑城依賴土地增值的 “文旅搭臺(tái)、地產(chǎn)唱戲” 模式已難以為繼。據(jù)文旅部 2025 年文旅產(chǎn)業(yè)報(bào)告顯示，全國(guó)沉浸式文旅項(xiàng)目增長(zhǎng)率達(dá) 35%，而傳統(tǒng)景區(qū)游客量連續(xù)三年下滑，這意味著華僑城如不能在產(chǎn)品創(chuàng)新、運(yùn)營(yíng)效率上實(shí)現(xiàn)突破，將面臨被市場(chǎng)邊緣化的風(fēng)險(xiǎn)。
雖然有壓力，但繼去年成功推出北京瑪雅海灘水公園之后，華僑城A本年度又將目光聚焦到了表現(xiàn)尚可、且也是起家之地——東部華僑城。
2024年，東部華僑城啟動(dòng)“品質(zhì)提升”行動(dòng)，先后完成茶溪云海景觀優(yōu)化、黑森林嘉途酒店煥新、叢林穿越無動(dòng)力樂園開放等項(xiàng)目，持續(xù)提升游客體驗(yàn)。
直面困境，央企如何奮發(fā)？
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，成立40周年之際，華僑城顯出疲態(tài)，既缺乏強(qiáng)大的IP矩陣和衍生變現(xiàn)能力，同時(shí)“旅游地產(chǎn)”風(fēng)光不在后，又背負(fù)著文旅資產(chǎn)的沉重包袱。該如何實(shí)現(xiàn)新掌門張振高所提出的“破釜沉舟”后的重生？
華僑城正嘗試在絕境中重構(gòu)商業(yè)模式。從71個(gè)項(xiàng)目公司整合為22家城市公司，到50余個(gè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目劃歸五大專業(yè)平臺(tái)，組織架構(gòu)的“瘦身”反映出轉(zhuǎn)型決心。本次升級(jí)也被視作“背水一戰(zhàn)”。
東部華僑城官網(wǎng)顯示，東部華僑城大俠谷景區(qū)升級(jí)改造將遵循“聯(lián)山、融城、通?！钡暮诵睦砟睿瑢?duì)標(biāo)全球頂級(jí)山海旅游目的地，構(gòu)建“一區(qū)三核”的全新格局。
一區(qū)：云中部落片區(qū)升級(jí)為山海觀景地標(biāo)；三核：灣區(qū)之鏈·云海索道：打造全景式山海觀光體驗(yàn)；灣區(qū)之眼·觀光塔：打造區(qū)域制高點(diǎn)觀景平臺(tái)；灣區(qū)之舞·山海路極：引入國(guó)際山地娛樂項(xiàng)目。創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，引入生態(tài)游樂、主題活動(dòng)、IP商業(yè)等多元業(yè)態(tài)，打造“城市公園新標(biāo)桿”。
針對(duì)此方案，有規(guī)劃界人士對(duì)品橙旅游表示，華僑城此次升級(jí)注重市民和游客角度的體驗(yàn)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了景城的互動(dòng)性、聯(lián)動(dòng)性和融合性方面的工作重心，避免了景區(qū)和城市完全割裂的問題。
“景區(qū)升級(jí)與城市發(fā)展是相輔相成的，之前的話，像這種有生態(tài)資源的景區(qū)在初期建設(shè)過程中，會(huì)有一些大體量的設(shè)計(jì)，而現(xiàn)在的升級(jí)改造更關(guān)注‘小而美’的設(shè)計(jì)，感覺是一種穩(wěn)中求進(jìn)的心態(tài)。”該人士說。
此外，有專家認(rèn)為，文旅行業(yè)的困局，本質(zhì)是認(rèn)知體系與發(fā)展模式的雙重危機(jī)。唯有回歸產(chǎn)品本質(zhì)，建立科學(xué)的理論框架與方法論體系，才能突破當(dāng)前困境。這場(chǎng)從概念到產(chǎn)品的范式轉(zhuǎn)型，不僅是項(xiàng)目生存的必然選擇，更是重塑中國(guó)文旅產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。當(dāng)行業(yè)真正建立起以核心產(chǎn)品為驅(qū)動(dòng)的發(fā)展邏輯，方能實(shí)現(xiàn)從“量的擴(kuò)張”到“質(zhì)的突破”的根本性轉(zhuǎn)變。
他認(rèn)為，首先要構(gòu)建科學(xué)的文化解構(gòu)方法論，需要運(yùn)用符號(hào)學(xué)、消費(fèi)心理學(xué)等理論工具，對(duì)地域文化進(jìn)行系統(tǒng)性拆解與重構(gòu)。通過提煉文化基因、解析消費(fèi)需求、設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)化路徑，將文化價(jià)值轉(zhuǎn)化為可運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)品要素。這要求從業(yè)者建立跨學(xué)科的知識(shí)體系，突破傳統(tǒng)文旅策劃的經(jīng)驗(yàn)主義局限。
其次，要以體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)為理論基礎(chǔ)，構(gòu)建包含“感官體驗(yàn)—情感體驗(yàn)—精神體驗(yàn)”的三級(jí)體驗(yàn)?zāi)Ｐ?。通過場(chǎng)景敘事、技術(shù)融合與用戶共創(chuàng)，打造立體化、多層次的體驗(yàn)產(chǎn)品。同時(shí)，建立體驗(yàn)價(jià)值評(píng)估體系，運(yùn)用數(shù)據(jù)化手段量化用戶體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的持續(xù)優(yōu)化與迭代。
最后，需引入系統(tǒng)論思維，將文旅項(xiàng)目視為有機(jī)生命體，構(gòu)建“需求洞察—產(chǎn)品創(chuàng)新—價(jià)值變現(xiàn)—品牌沉淀”的閉環(huán)生態(tài)。通過建立敏捷開發(fā)機(jī)制、用戶反饋系統(tǒng)與跨界資源整合平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的動(dòng)態(tài)進(jìn)化與商業(yè)價(jià)值的持續(xù)增值。
回歸到大俠谷的改造來看，云海索道、觀光塔等或成新爆點(diǎn)，而茶溪谷免費(fèi)策略已試水流量回升。
在今年“五一”期間，東部華僑城所屬景區(qū)表現(xiàn)不俗。其中，歡樂港灣接待游客47萬人次，歡樂海岸接待41.64萬人次，甘坑古鎮(zhèn)接待22.70萬人次，為“五一”假期深圳接待游客數(shù)量前三景區(qū)。此外，深圳世界之窗打造泰式風(fēng)情樂園，為游客帶來集魔幻、音樂、親子、非遺、泰風(fēng)于一體的文旅盛宴。全球頂尖魔幻大師Franz Harary也在世界之窗開啟了中國(guó)內(nèi)地首演，精彩的演出讓現(xiàn)場(chǎng)高潮迭起。深圳錦繡中華中國(guó)民俗文化村則以“國(guó)潮文化節(jié)——2025華服盛典”為主題，通過百場(chǎng)非遺絕技、沉浸式國(guó)潮巡游、全時(shí)段演藝矩陣、NPC全天候互動(dòng)等活動(dòng)，打造沉浸式多場(chǎng)景文旅體驗(yàn)。
規(guī)劃人士建議，為更好助力深圳市打造世界級(jí)觀光旅游和休閑度假目的地城市，在升級(jí)中應(yīng)立足“華僑城”這一本土IP，融入國(guó)際化理念，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)服務(wù)的國(guó)際化水準(zhǔn)、設(shè)施的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品的國(guó)際化品質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)真正的“國(guó)際化”標(biāo)準(zhǔn)。
總之，雖然華僑城近年來的表現(xiàn)欠佳，但在局部市場(chǎng)中優(yōu)勢(shì)還在，如果可以抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，將會(huì)有一定的發(fā)展空間。但是如何真正能靠景區(qū)造血，卻是中國(guó)所有大型文旅集團(tuán)都要面對(duì)的課題。（品橙旅游Lisa）
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