以往的5月市場(chǎng)有2個(gè)畫(huà)面特別清晰，一個(gè)是二手進(jìn)入淡季，另一邊租賃市場(chǎng)反而進(jìn)入旺季
但如今這2個(gè)畫(huà)面逐漸重疊，租賃、二手成了一對(duì)難兄難弟
之前我們深挖的文章里就有老破小被拋棄、小三房賣不動(dòng)，也有老破大不賣轉(zhuǎn)租的，以及房租直接退回2019年水平的......簡(jiǎn)直各有各的難
尤其租賃市場(chǎng)，去年11月全市整租掛牌量就已經(jīng)6萬(wàn)套，達(dá)到到全年最高點(diǎn)了
目前也依然維持在5.6萬(wàn)套的庫(kù)存高位
圖源：貝殼網(wǎng)
這么多待租房源，到底什么樣的房子現(xiàn)在更好租？
老破小還是郊區(qū)小三房？或者動(dòng)輒月租5萬(wàn)、8萬(wàn)的高端租賃？
為了解惑這次我用一天時(shí)間，電話市調(diào)了全市不同區(qū)域近50個(gè)小區(qū)的租賃情況
從租金、空置周期2個(gè)角度跟各位討論這些問(wèn)題
01
市調(diào)之前身邊同事一致反饋現(xiàn)在最好租的是市區(qū)老破小
為了驗(yàn)證我選擇了一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)的：30多平一室一廳
而且出于保證租金的公平性，每套房源都是中間樓層、中等裝修，不存在樓層裝修的差異導(dǎo)致落差極大的情況
所以當(dāng)我打完最后一個(gè)電話回看記錄下來(lái)的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)和同事的體感已經(jīng)非常接近
數(shù)據(jù)有點(diǎn)密大家可以點(diǎn)開(kāi)大圖查看
樣本數(shù)據(jù)來(lái)源：一對(duì)一市調(diào)，僅供參考
租金來(lái)看，我采樣的20個(gè)小區(qū)平均跌幅8%
這個(gè)數(shù)字和中介告訴我的全市老破小租金跌幅10%左右差距不大，相對(duì)其他類型產(chǎn)品已經(jīng)處于較低水平
而普陀堪稱老破小之光，幾個(gè)樣本平均跌幅不到5%，更低
尤其甘泉宜川區(qū)域，幾乎全被繁星點(diǎn)點(diǎn)的老破小占領(lǐng)，且就在內(nèi)環(huán)邊上，租金相對(duì)其他幾個(gè)市區(qū)來(lái)說(shuō)也是最便宜的，一直以來(lái)都是市區(qū)打工族的穩(wěn)定租房圣地
所以這兩年降得反而不太明顯
而徐匯、黃浦的老破小就沒(méi)那么穩(wěn)定了
除了桃源新村這種陪讀小區(qū)，每年不漲不跌穩(wěn)定發(fā)揮外，現(xiàn)在最明顯的就是原本一些高價(jià)老破小也陸續(xù)跌下來(lái)了
黃浦世博濱江的中南小區(qū)去年一室戶能租到5800元/月，目前房東掛牌5000元/月
圖源：貝殼
按照“立砍200元”的江湖見(jiàn)面禮，也就是表格里的預(yù)估成交價(jià)，4800元/月租下來(lái)問(wèn)題不大，整體跌幅高達(dá)17%
不過(guò)價(jià)格下來(lái)了也有個(gè)明顯好處，就是基本不會(huì)空置太久
我市調(diào)的20個(gè)老破小中，平均空置周期大概在7-30天左右
大部分里面都還有租客，5月中旬陸續(xù)到期，而這邊平臺(tái)已經(jīng)在猛推這些房源聯(lián)系下一波接手的租客了
比如徐匯的康健路100弄，我詢價(jià)的當(dāng)天下午中介發(fā)來(lái)消息告訴我已經(jīng)租出去了
直接無(wú)縫銜接
其他區(qū)域的幾個(gè)中介也說(shuō)過(guò)類似的話：今天這些房源，到不了月底基本就沒(méi)了
總的來(lái)說(shuō)現(xiàn)在市場(chǎng)確實(shí)沒(méi)之前那么好了，但老破小價(jià)格本來(lái)就低
剛好趕上畢業(yè)季前的5月預(yù)熱，需求量又大，空置超過(guò)1個(gè)月的已經(jīng)少之又少了
無(wú)論對(duì)租客還是房東，現(xiàn)在都是出手的一個(gè)好時(shí)機(jī)
02
除了老破小，市區(qū)還有另一類沒(méi)什么存在感但十分尷尬的產(chǎn)品：老破大
之前我們寫(xiě)老破大不賣轉(zhuǎn)租的時(shí)候?qū)嵉乜催^(guò)，戶型奇葩到像切糕大爺徒手切出來(lái)的，住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)缺少方正感和采光
以及老生常談的二改三、管理差、停車難問(wèn)題，居住體驗(yàn)甚至比不上一些老破小
包括我市調(diào)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的另一個(gè)痛點(diǎn)：“租售房”，也就是邊租邊賣
中介提前給我打了一劑預(yù)防針，租下來(lái)后要無(wú)條件配合看房，多的時(shí)候一周至少2波客戶，難免打擾日常生活
所以哪怕很多老破大占了市區(qū)核心位置，體現(xiàn)在租金上命運(yùn)也有些坎坷
幾個(gè)樣本小區(qū)平均下來(lái)跌幅20%左右
也是這次統(tǒng)計(jì)中最高的一類產(chǎn)品
尊貴如南京西路，從2023年起一路下跌
前年一套二改三的百平三房，成交價(jià)是15200元/月，去年就只剩一萬(wàn)三了，目前掛在12500元/月，但認(rèn)真砍空間還是很大
我隨口報(bào)了一個(gè)預(yù)估價(jià)格：一萬(wàn)一，中介反饋看租期情況房東是可以接受的
稍微算了下，如果按這個(gè)數(shù)字成交2年時(shí)間至少跌去27.6%
最震撼的依然來(lái)自古北一帶，中介透露古北一期今年普降20%
個(gè)別房源甚至能跌下來(lái)近一半
巴黎花園去年租金22000元/月，還有點(diǎn)高嶺之花的姿態(tài)，今年預(yù)估成交價(jià)已經(jīng)來(lái)到12000元/月的水平，跌幅高達(dá)45%
但也有像安康大樓這樣憑借小區(qū)掛牌房源稀缺的優(yōu)勢(shì)，逆流而上的老破大
今年二改三之后直接漲成了3房標(biāo)準(zhǔn)
但終究只是個(gè)例，大部分老破大房源依然是不太好租的，平均租期達(dá)到30-60天
比如巴黎花園所在的古北，很多房子已經(jīng)空置1-2個(gè)月了
對(duì)比前面老破小的7-30天空置期，很多老破大房源已經(jīng)陷入了無(wú)人問(wèn)津的狀態(tài)
普陀的綠洲城市花園也是如此
近幾個(gè)月瀏覽人數(shù)銳減，尤其年后需求指數(shù)直線下滑
一邊是資產(chǎn)價(jià)值縮水比較難賣，一邊想出租又缺乏居住競(jìng)爭(zhēng)力，目前老破大的境地整體還是有些尷尬的
03
但最難受的大概還是郊區(qū)小三房
這次市調(diào)所有產(chǎn)品類型中，跌幅、空置周期最接近老破大
原因也已經(jīng)擺在明面上：房子太多
之前我們統(tǒng)計(jì)過(guò)郊區(qū)小三房的體量，直接占了全市掛牌量的68%
而且是短時(shí)間瘋狂涌現(xiàn)造成的同質(zhì)化擠兌
可想而知競(jìng)爭(zhēng)有多大了
比如嘉定新城、南翔、臨港，都是小三房產(chǎn)品很早落地生根的區(qū)域
現(xiàn)在很多房子空置期正逐漸拉長(zhǎng)，陷入卷價(jià)格的狀態(tài)
我市調(diào)前幾天剛好五一假期，中介告訴我公司主動(dòng)集體下調(diào)了嘉定片區(qū)的租金水平
比如格林公館去年每月能租6800元，今年5月初房東只能掛6500元了，統(tǒng)一下調(diào)后目前來(lái)到6300元
砍一刀后預(yù)估成交可能在6100元左右，那同比跌幅就是10%
這還算輕的，印象城對(duì)面的星信名邸直接跌了26%，2月份還在7字頭，現(xiàn)在5800元/月都能松口，而且已經(jīng)空置3個(gè)多月了
中介都忍不住跟我嘆氣，今年南翔這邊普遍不太好，降500-1000元出租是常態(tài)
很久沒(méi)關(guān)注的臨港，現(xiàn)在也來(lái)到了風(fēng)平浪靜的船底
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是已經(jīng)沒(méi)有多少跌的空間了，租金到了世界盡頭
大部分房源比如滴水湖馨苑掛牌接近底價(jià)，都很誠(chéng)心誠(chéng)意
也有一部分像萬(wàn)達(dá)鉆石灣有種豁出去的認(rèn)命感
去年4000元的月租今年直接掛牌2500元
中介說(shuō)這套肯定很搶手，月底前手慢無(wú)，因?yàn)橐呀?jīng)是實(shí)打?qū)嵉男^(qū)最低價(jià)
所以照現(xiàn)在情況來(lái)看，嘉定、青浦等郊區(qū)的價(jià)格可能也還不是盡頭
不過(guò)要等這個(gè)畢業(yè)季過(guò)后，水深水淺就能看清楚了
04
這邊跌跌不休的時(shí)候，月租3萬(wàn)+的高端租賃卻走出了另一條路
我市調(diào)完幾個(gè)典型小區(qū)發(fā)現(xiàn)，這類產(chǎn)品租金降幅并不算很嚴(yán)重
最高不過(guò)10%，看情況還沒(méi)一些老破小跌得多，基本沒(méi)有受到過(guò)多的大盤影響
比如靜安寺的九龍倉(cāng)靜安壹號(hào)，價(jià)格非常穩(wěn)當(dāng)
去年4.3萬(wàn)/月租出去之后，今年還在往上掛，如果房東心態(tài)好不著急，最終成交價(jià)可能不會(huì)低于4.2萬(wàn)/月
類似的高端房源都是這個(gè)打法
比如安福路上的匯賢居、古北的2個(gè)小區(qū)，今年掛牌價(jià)都比之前的成交價(jià)要高出一頭
所以當(dāng)價(jià)格站得足夠高的時(shí)候，其實(shí)已經(jīng)自成一派了
但好事兒不能全占
目前高端租賃也存在一個(gè)重大問(wèn)題：沒(méi)客戶了
以前有外籍金融巨鱷、歸國(guó)二代、甚至千萬(wàn)身家的網(wǎng)紅，現(xiàn)在離開(kāi)的離開(kāi)沉寂的沉寂，月租3w以上的房源好像被打入冷宮的妃子
華麗家族古北花園的中介也感受到了市場(chǎng)的變化：這么大標(biāo)地的房子確實(shí)客戶不多了
此時(shí)我們?cè)賮?lái)看空置情況，很多都能達(dá)到1年以上周期，短則也有2-3個(gè)月
最典型的就是濱江凱旋門，去年房東買來(lái)之后就掛租了，一年過(guò)去即使沒(méi)有客戶也依然沒(méi)打算降價(jià)
目前掛牌5萬(wàn)/月，具體成交價(jià)還不好說(shuō)，根據(jù)中介的反饋?zhàn)h價(jià)空間也沒(méi)有我想象中那么大
說(shuō)白了意思就是哪怕空著也不會(huì)大搞價(jià)格戰(zhàn)，只等有緣人
確實(shí)，到這個(gè)價(jià)位和其他類型的產(chǎn)品相比，玩的已經(jīng)不是同一個(gè)游戲了
05
最后也是我們近期看得最多的一類產(chǎn)品：超大社區(qū)
我市調(diào)了上海最著名2個(gè)超大小區(qū)，上海康城和中遠(yuǎn)兩灣城
樣本數(shù)據(jù)來(lái)源：一對(duì)一市調(diào)，僅供參考
在這里，租金下滑已經(jīng)不是新鮮的事情
因?yàn)槿ツ昃鸵?jiàn)底了
月租4500元的兩房，過(guò)了一年之后今年基本還在這個(gè)水平
中介告訴我這邊兩房變動(dòng)不大，很多房子一直掛的去年價(jià)格，現(xiàn)在頂多減一兩百意思下
最讓我意外的是空置周期這個(gè)指標(biāo)
上?？党堑?房，目前空置時(shí)長(zhǎng)只有8天，哪怕2房空置2個(gè)月左右也屬于正常水平
3房的租客5月底到期，剛好接住了即將來(lái)臨的畢業(yè)大潮
包括中遠(yuǎn)兩灣城，最多的也就空了一個(gè)月左右
這些租戶輪換每年都是一茬接一茬
所以哪怕現(xiàn)在的行情下超大社區(qū)依然是不愁租的
反而在底價(jià)基礎(chǔ)上，憑借不錯(cuò)的地理位置、成熟的內(nèi)部配套帶來(lái)了更多剛需租客
06
所以看了這么多類型的產(chǎn)品，到底哪種最好租？
我把幾類樣本產(chǎn)品做了個(gè)匯總，答案立刻就清晰了
第一，如果從租金角度看，目前領(lǐng)先的還是老破小，租金、需求都已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定，稍微好租一些
但無(wú)論哪類產(chǎn)品其實(shí)都有下跌，只是說(shuō)跌多跌少的問(wèn)題
高端租賃跌得最少，但成交也最少，老破大、郊區(qū)小三房雖然跌得最多，至少需求還是存在的
這也意味著想靠高價(jià)出租吃紅利的時(shí)代基本是過(guò)去式了
看了眼近幾年租金回報(bào)率的走勢(shì)
幾乎沒(méi)有哪個(gè)一線城市能堅(jiān)挺如初，包括上海
第二，如果從空置周期來(lái)看，除了老破小，超大社區(qū)也是有突出優(yōu)勢(shì)的
這兩個(gè)極端類型的產(chǎn)品反而能通過(guò)低價(jià)出租迅速找到目標(biāo)客戶，盡可能把損失降到最小
至于高端租賃的房東似乎也不是很在意一時(shí)得失
而最慘的要屬郊區(qū)小三房這類產(chǎn)品，之前跟各位討論過(guò)被拋棄的二手小三房，此刻在租賃市場(chǎng)依然成立
最后想說(shuō)的是，今天討論這些數(shù)據(jù)背后的現(xiàn)象，也是從產(chǎn)品角度出發(fā)給大家一個(gè)小切口的參考，面對(duì)當(dāng)下這個(gè)市場(chǎng)到底什么樣的產(chǎn)品才是最好租的
但說(shuō)實(shí)話50個(gè)樣本也依然不能代表沉默的大多數(shù)
本質(zhì)上的居住結(jié)構(gòu)變化還會(huì)帶來(lái)什么未知情況，站在此刻的我們并不能真正看清楚
我想唯一能做的大概就是好好把握住當(dāng)下
以上為正文，來(lái)自余奔雷
這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6065篇原創(chuàng)文章
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