2025年已過1/3，成交量還沒拔起來。
小陽春很弱，傳統(tǒng)“紅五月”幾乎沒血色……
別說不按套路出牌了，壓根兒都沒見著牌。
好慌！這到底是個什么行情？
年初在【365淘房年終盛典】上已經(jīng)預(yù)告過：
天津樓市，正在經(jīng)歷“未生”。
“未生”是圍棋術(shù)語，既非活棋也非死棋。
這就是眼下的天津樓市，沒生也沒死，雖然量價疲軟，但也沒崩盤。
狀態(tài)未定，還在“等、耗、看”。
4月新房只簽約52萬方，比3月量掉了28%。
回到去年7、8月的水平（全國樓市至暗時刻）。
量跌已有先兆。
3月能維持72萬方，主要靠學(xué)區(qū)撐場。
學(xué)區(qū)置業(yè)高峰一過，4月認(rèn)購量立馬降40%。
新房成交量拔不上去，主要兩個原因：
?剛需在新房市場“大撤退”
新房供應(yīng)以改善為主，即便環(huán)城也是賣“分界線”改善。
剛需的份額正在從新房轉(zhuǎn)至二手房。
學(xué)區(qū)型：回歸市區(qū)老破?。ㄍㄇ谏蠈W(xué)方便，好轉(zhuǎn)手）。
居住型：外溢環(huán)城二手房（房價跌到位，不到百萬買個90來平米）。
4月二手房板塊成交排名（數(shù)據(jù)來自貝殼找房）
?改善還在場外“扒門縫”
隊伍有點整齊，都在等純新盤首開。
兩低一高（低地價、低房價、高品質(zhì)）威力太大了。
沒辦法，救市邏輯已改道，從“哄著買”變成“動手改”。
樓市一直在“反向激勵”，等等黨一直等就一直贏。
“未生”的樓市，本質(zhì)是新盤觀望、政策博弈的陣痛期，導(dǎo)致需求繼續(xù)積壓。
憑什么說是在積壓呢？
因為基于人口和經(jīng)濟，每個城市的新房成交規(guī)模都有“基礎(chǔ)值”。
遵循兩個公式：
天津每年GDP大約18000億，全市人口1364萬。
算下來，全年新房成交額基本在1800億，成交面積大約1000萬方。
2024年成交809萬方，僅這一年就積壓近200萬方。
今年一季度至少又積壓40萬方。
二季度成交量也不會太樂觀（學(xué)區(qū)季徹底結(jié)束+首開新盤大多壓到6月），還會繼續(xù)積壓。
下半場，天津樓市會出現(xiàn)【年終盛典】的預(yù)測：涌現(xiàn)。
“涌現(xiàn)”是物理學(xué)中的復(fù)雜系統(tǒng)理論，指微觀層面的復(fù)雜交互，最終形成宏觀清晰的模式。
在樓市中，表現(xiàn)為超跌后的自發(fā)性修復(fù)，疊加政策與產(chǎn)品創(chuàng)新推動市場轉(zhuǎn)向。
“未生”是“涌現(xiàn)”的前奏，沒有死就沒有生。
積壓的需求越多，“涌現(xiàn)”的征會越明顯。
所以，下半場天津新房的成交量會拔起來。
但這需要超預(yù)期的宏觀政策來助力。
“507”還算不上超預(yù)期（詳情），只能算在預(yù)期內(nèi)的政策兌現(xiàn)（確實受國際局勢影響甚大）
與去年“924”不同，無法對樓市形成脈沖效應(yīng)。
更相當(dāng)于一個鋪墊政策，擺態(tài)度、為持續(xù)降息做準(zhǔn)備。
事實上，貨幣政策只能為企業(yè)和居民降低負(fù)擔(dān)，財政政策才能夠有效創(chuàng)造需求，真正對沖經(jīng)濟下行。
但“507”財政口沒露面，接下來的救市政策依然值得期待。
央行—財政—住建，也得按順序來。
今年的救市政策，只是剛掀開序幕。
在政策預(yù)期上已經(jīng)有“涌現(xiàn)”的跡象——房企溢價拿地。
一季度，轟轟烈烈的地王潮洶涌而至。
4月南京繼續(xù)出地王，上海樓面價近8萬的地王協(xié)議出讓……
今年1-4月，中國25城宅地平均樓面價比去年全年上漲54%，平均溢價率高達(dá)19%，創(chuàng)歷史新高。
天津的溢價現(xiàn)象從去年年底就開始了：
金茂工大地塊溢價14%
中海可口可樂地塊溢價10.3%
和平山東路地塊溢價8.8%
金地安江里地塊溢價11%
保利陳塘W5地塊溢價17%
今年一季度，土地出讓金同比還漲了42%。
這都說明房企看好一兩年后的市場，對政策有強勁預(yù)期。
否則也不會溢價拿地。
新房依靠“呼吸機”維持價格基準(zhǔn)，但二手房不得不經(jīng)歷真實價值的重估。
天津二手房4月出現(xiàn)拐點，比3月成交量降了24%。
主要是河西、南開、河?xùn)|開始掉量。
河西降24%、南開降30%、河?xùn)|降24%。
4月成交均價又回到去年最低點，相比今年高點降13%。
南開、河西既是成交主力，也是降價主力（河西降12%，南開降7%），其它區(qū)反而比較平穩(wěn)。
進入5月后，成交量也不再沖高，最高250套的水平。
五一假期行情較弱，5天成交1000套，不及4月的周末。
二手房成交結(jié)構(gòu)中，學(xué)區(qū)房占60%以上。
所以成交放量的時間，完全跟著學(xué)區(qū)政策和報名時間走。
今年小學(xué)報名恢復(fù)到5月，可以宣布二手房進入淡季了。
（文中二手房數(shù)據(jù)來自貝殼找房）
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