上個月，金三地價正式突破4萬，坐穩(wěn)了區(qū)域在成都天花板的地位。就在幾天前，金三的首個對外銷售的住宅項目又出了大動靜。
錦宸府項目建筑方案調(diào)整公告
4月15日，成都市規(guī)劃與自然資源局發(fā)布了一則建筑方案調(diào)整公告：位于金融城三期的錦宸府項目，將對外立面進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，重點是將涂料升級為深灰色鋁板，以實現(xiàn)對整體品質(zhì)的提檔升級。公告有效期從4月15日到4月23日，為期約9天。
錦宸府困境：
錦宸府由華潤置地、華發(fā)股份與錦江統(tǒng)建聯(lián)合開發(fā)，這個項目的時代背景是——這是金三的供應(yīng)的第一塊住宅用地，同時也是一塊雙限地，彼時華潤置地以成交樓面價20600元/㎡幸運地從71家房企的競爭中脫穎，而這一項目的清水房限價36000元/㎡。
錦宸府項目實拍圖
去年3月，錦宸府進(jìn)入新房銷售期，項目以清水36000元/㎡的均價+8000元/㎡的精裝單價銷售，最終，首批次84套房源吸引了數(shù)千組業(yè)主報名，成為去年最熱門的樓盤之一，也自此開啟了金三住宅的供應(yīng)序幕。
在錦宸府入市之后，區(qū)域內(nèi)陸續(xù)拍出兩宗土地——一宗是去年貝好家取得的24畝地塊，成交樓面價27300元/㎡，一宗是今年3月建發(fā)拿下的49畝地塊，成交樓面價達(dá)到41200元/㎡。金三出讓的每一宗土地，都在刷新成都地價的天花板。
有著金三首個住宅項目的光環(huán)，即便錦宸府是一個總價800萬起，均價千萬+的項目，但隨著區(qū)域的天花板被不斷拉高，項目的不足之處也逐漸暴露出來：項目建筑外立面以及架空層、地下停車場等處的設(shè)計與當(dāng)前同等定位的項目存在一定的差距。
據(jù)了解，從去年6月項目銷售結(jié)束后，便有業(yè)主提出立面整改，最終經(jīng)過近10月的多方爭取與博弈，就此達(dá)成一致：由業(yè)主自籌升級建筑立面，并經(jīng)開發(fā)商向相關(guān)部門提交了改造報規(guī)方案。
成都市規(guī)劃與自然資源局
公告顯示，此次申請主要的調(diào)整內(nèi)容有兩個：1、原有1-4號樓住宅的外立面涂料部分，升級為淺灰色鋁板；2、將建筑塔冠的造型，改造為平段。
總斥資上千萬，豪宅的立面之爭
由業(yè)主眾籌更新建筑立面在全國范圍內(nèi)早有先例，但在成都，像錦宸府這樣由業(yè)主自主發(fā)起、自籌資金，并由開發(fā)商提報的未交房項目升級立面的項目是首例。
錦宸府項目實拍圖
一位錦宸府的業(yè)主告訴記者，目前的升級方案幾乎得到了全體業(yè)主的同意，按照目前的整改方案，業(yè)主們需要根據(jù)戶型眾籌費用：其中，280㎡戶型業(yè)主分?jǐn)偧s7.4萬元/戶，240㎡戶型分?jǐn)偧s6萬元/戶，總計170戶，造價在千萬以上。
這名業(yè)主表示，“因為小區(qū)本身限價，如果提出由開發(fā)商出資改造可能會被拒絕，因此業(yè)主們就以自籌升級的形式來達(dá)成外立面的提質(zhì)。但目前業(yè)主們還在與開發(fā)商繼續(xù)溝通車庫，架空層等的提質(zhì)?！?/strong>
錦宸府項目實拍圖
據(jù)了解，目前成都總價千萬級項目，多數(shù)都采用0漆面設(shè)計，僅以錦江區(qū)個項目來看：仁和春天29號院的外立面采用了鋁板+陶板+石材的設(shè)計；錦宸院的外立面采用石材+鋁板+中空玻璃；潤達(dá)豐濱江打造的交子縵華，外立面則是采用了干掛石材。0漆立面已經(jīng)成為了千萬級高端項目的標(biāo)配。
對于錦宸府而言，外立面的意義更大：金三這一板塊作為成都的TOP1區(qū)域，代表著成都價值的天花板，而錦宸府作為區(qū)域內(nèi)首個對外銷售的住宅項目，它對于區(qū)域、城市天花板，具有起筆意義。從這一角度來看，本次錦宸府立面升級的成功，不僅對于錦宸府業(yè)主而言是好事，對于金三而言，同樣是一件好事。
業(yè)主自籌升級外立面，究竟應(yīng)該怎么做？
作為成都首個由業(yè)主自籌升級外立面的項目，錦宸府也給到了市場另一重啟發(fā)：外立面并非不可更改，但如果想要更改，該怎么做？
記者了解到，在建項目和已交房小區(qū)，在申請?zhí)豳|(zhì)建筑立面這件事上，流程確有不同，并且，對于在建項目而言，立面更改更簡單。
未交房項目想要升級立面，需要在取得業(yè)主同意后，與開發(fā)商進(jìn)行溝通。相關(guān)部門表示，由于項目未交房，產(chǎn)權(quán)在開發(fā)商，因此只能由開發(fā)商提起申請和申報。再由規(guī)自局根據(jù)實際情況進(jìn)行審批，但并不是所有的更改方案都能通過。在審批完成后將進(jìn)行公示，公示結(jié)束后即可進(jìn)行施工，施工完畢交付前，還需要通過相關(guān)部門的驗收合格。
更簡單直觀的操作方法，可以看下面這張圖↓
而已交房的存量房項目，首先要有主體發(fā)起人——小區(qū)業(yè)主管理委員會或物業(yè)管理委員會，如果兩者都未成立的小區(qū)，則需由所屬街道辦事處提起，向全體業(yè)主發(fā)起表決。
需要三分之二以上的業(yè)主參與投票，且參與的投票業(yè)主需要超過二分之一同意，決議才能成立。
決議成立后，需要向項目所在地的公園城市建設(shè)與城市更新局提交審批，需要附上產(chǎn)權(quán)人同意的相關(guān)證明；小區(qū)的紅線及規(guī)劃圖；改造方案及前后對比等。由該局進(jìn)行審批，并會同規(guī)自、綜合執(zhí)法等部門會同審核，通過后才能進(jìn)行。
“其實二手房改造立面，最大的難點在于爭取業(yè)主同意，過往項目通常容積率較高，一個項目往往1000多戶，產(chǎn)權(quán)人太多，意見不一；而現(xiàn)在的新房項目通常戶數(shù)較少，只有200、300戶，溝通成本也更小?！睒I(yè)內(nèi)資深人士表示，戶數(shù)多的小區(qū)，業(yè)主們的考量也更多，這也是截止目前為止，還鮮少有二手房小區(qū)自費籌集小區(qū)立面整改成功的原因。
主編：余鴿
編輯：王榮碧
圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國
原創(chuàng)文章由成都商報房產(chǎn)部采寫，如需轉(zhuǎn)載，請后臺聯(lián)系授權(quán)，若擅自轉(zhuǎn)載，一訴到底
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