今年3月，住房和城鄉(xiāng)建設部部長在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上，明確今年將下功夫實施一批惠民生、促發(fā)展、防風險的城市更新項目，將重點實施“民生類項目、發(fā)展類項目、安全類項目”三類項目。
三類項目涉及住宅、辦公樓、廠房和產(chǎn)業(yè)園、歷史街區(qū)、綜合商業(yè)體等更多種類業(yè)態(tài)，預示著城市更新在橫向范圍與縱向范圍的“雙重擴容”。全新階段的城市更新，也將激活商業(yè)物業(yè)與資產(chǎn)等重要載體的新功能、新需求，以催生城市的更多元價值，持續(xù)帶動城市活力和發(fā)展動能。
憑借對全球資產(chǎn)更新機遇的研究和對中國城市更新的長期觀察，仲量聯(lián)行中國區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理總監(jiān)李從越、仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀接受風財訊采訪，從城市、商業(yè)物業(yè)與資產(chǎn)發(fā)展等維度分享了觀點。
城市更新擴容，釋放萬億級利好
“擴容提質”是城市更新的新重點。住建部部長指出，“2000年前建成的城市老舊小區(qū)納入改造范圍，鼓勵居民自主改造”；“城中村改造范圍擴大到全國地級及以上城市，在去年新增100萬套基礎上繼續(xù)擴規(guī)?！?，指向民生類項目（老舊小區(qū)、城中村）改造的范圍擴大。
同時，“更新一批老工業(yè)區(qū)舊廠房，植入科技研發(fā)、文化創(chuàng)意、人工智能等新業(yè)態(tài)新功能，筑巢引鳳、因地制宜發(fā)展新質生產(chǎn)力”；“改造一批老街區(qū)，打造精品街道、城市客廳，建設活力街區(qū)，為青年人提供更多創(chuàng)業(yè)空間，為市民創(chuàng)造更多消費場景”；“保護修繕一批歷史文化街區(qū)、歷史建筑，推動活化利用，讓城市文化遺產(chǎn)融入經(jīng)濟社會發(fā)展、城市生產(chǎn)生活”，指引發(fā)展類項目改造的擴容提質。
此外，以城市數(shù)字化基礎設施等為代表的“安全類項目”的更新，則引領了智能進樓宇、進家庭、進社區(qū)等進程的加快推進，對城市多類物業(yè)資產(chǎn)的智慧、功能性、安全性有進一步推動。
與此同時，《2025年政府工作報告》部署“優(yōu)化城市空間結構和土地利用方式、盤活存量用地和商辦用房”亦指明了城市更新的擴容新方向，即不僅要加快閑置土地、風險項目的紓困，還要將城市各類老舊商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的改造推進至新階段。
從住宅更新、商業(yè)改造到一級土地的盤活，伴隨改造物業(yè)更加細化、改造范圍擴大，城市更新盤活的資產(chǎn)體量也進一步擴大，將釋放更大規(guī)模的投資紅利。
新一輪城市更新釋放的紅利是萬億級的。根據(jù)第一批各地摸查情況，全國2000年底前建成的老舊小區(qū)約22萬個，改造涉及居民上億人，拉動投資萬億元級。若將統(tǒng)計范圍從住宅擴大至商業(yè)改造等更多領域，推動上下游行業(yè)和品類市場規(guī)模將更加可觀。例如商業(yè)樓宇更新部分，據(jù)仲量聯(lián)行測算，在北上廣深這四個一線城市，樓齡超過15年的辦公樓已接近三成，80%現(xiàn)存的建筑樓宇至2050年將仍在使用中。商業(yè)物業(yè)的改造需求體量持續(xù)增長，圍繞老化設備更新、硬件條件升級、管理效率提升等方面的更新工程，將激活巨大市場潛力（點此回顧《發(fā)現(xiàn)老舊資產(chǎn)中的機遇：“數(shù)億規(guī)?！碧N藏長期價值》）。
長周期管理復合化規(guī)劃，挖掘商業(yè)更新價值
自《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2021—2035年)》出臺，實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃，扎實推進城市更新，2024年常住人口城鎮(zhèn)化率提高到67%，已培育形成一批輻射帶動力強的現(xiàn)代化都市圈，更好支撐經(jīng)濟社會高質量發(fā)展。
現(xiàn)代化都市持續(xù)進化，對城市更新提出了擴容提質的新要求，在這個階段也需要與之匹配且與時俱進的方法論。
“《2025年政府工作報告》明確’優(yōu)化城市空間結構和用地方式’，指引城市空間不再外延式擴張，而要轉向集約化、緊湊型、功能互補，向功能復合轉變的新方法、新思路，這也為參與者進一步滿足市場需求、挖掘價值空間描摹了方向。”
“商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)改造是城市更新的重要組成部分，一方面要注意老舊物業(yè)改造中有效和高效的‘補救’，另一方面也要注重在改造的前中后全過程樹立全局思維，對物業(yè)升級進行全流程規(guī)劃、全周期管理，以便促成資源集約化管理，實現(xiàn)更高效益的資源價值?！?/p>
一方面，「前介管理思維」無論在服務新項目還是改造舊項目過程中，都值得關注。在條件允許的情況下，如果項目從設計、開發(fā)建設改造階段，就引入物業(yè)顧問，考慮到物業(yè)后期使用和運行時的需求，以及多年后的變化可能，則可以達成從設備端到末端轉化、從業(yè)主方設計投入到使用方切實感受的緊密鏈接。
“在市場下行及存量時代的雙重影響下，僅注重后端服務和基本維護的傳統(tǒng)物業(yè)管理，會越來越無法滿足復雜化的市場，優(yōu)秀的前介物業(yè)顧問服務、將物業(yè)管理的角色由‘輔助者’視為‘經(jīng)營者’，有助于提高物業(yè)的使用和運營效果、保障資產(chǎn)的長期收益?！崩顝脑奖硎尽?/p>
另一方面，「租務管理思維」作為領先的物業(yè)資產(chǎn)管理方法，對資產(chǎn)價值的影響力也進一步凸顯，并要求物業(yè)管理的職責不再僅僅局限于對客戶需求做出被動響應，而要通過滿足租戶、市民和更多維度需求，優(yōu)化租戶結構、提升租賃業(yè)務的穩(wěn)定性與收益表現(xiàn)，為業(yè)主方提供更多價值。
這一方法論符合當前城市更新的趨勢。伴隨老街區(qū)改造、歷史街區(qū)保護要求賦予“城市客廳、創(chuàng)業(yè)空間、市民消費場景、城市文化遺產(chǎn)”等新功能，相關商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)在規(guī)劃時需考慮復合功能的空間，在運營時注重多元高效利用物業(yè)資源，在服務時要更好滿足租戶、消費者、市民等更多對象對商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)空間的需求，重塑物業(yè)的空間價值，提升其經(jīng)濟價值、人文價值、社會價值等更多維度價值。
仲量聯(lián)行觀察發(fā)現(xiàn)，當前全球主要國家都呈現(xiàn)相似趨勢，即人們對于“有凝聚力、舒適且平衡的目的地”需求不斷增長，物業(yè)逐漸從單純的空間轉變?yōu)榫哂刑囟üδ艿牡攸c，以方便居民、上班族和游客的使用。高水平的城市更新項目、采用小規(guī)模細致手法修復，以提升房地產(chǎn)均衡性和供應多樣性，能夠激活辦公樓、增設體驗空間、吸引游客和零售商創(chuàng)造新機遇，將帶來長期收益。
仲量聯(lián)行認為，在市場下行時，與一味壓縮物業(yè)管理成本相比，引入具備資管邏輯的成熟物業(yè)管理戰(zhàn)略才能從根本上解決問題，系統(tǒng)性地提升資產(chǎn)的整體運營效率與長期效益，使其在全生命周期中實現(xiàn)增值保值。
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