作者：路游，編輯：小市妹
過去多年，數(shù)據(jù)中心REITs資本化困難重重，但總有人不走尋常路，敢于打破傳統(tǒng)桎梏，推動(dòng)行業(yè)向前。
日前，山高控股（00412.HK）與大家保險(xiǎn)旗下大家投資控股有限責(zé)任公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，將在數(shù)據(jù)中心、清潔能源、金融產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)等領(lǐng)域展開，首個(gè)落地項(xiàng)目是太倉數(shù)據(jù)中心。
值得注意的是，大家投控與山高控股參股的世紀(jì)互聯(lián)（VNET）將共同成立中國首支數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域的Pre-REITs基金，投資太倉數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。這不僅是國內(nèi)險(xiǎn)資首次購買IDC資產(chǎn)，也可能推動(dòng)數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)走向更廣闊的REITs公募或私募市場。
【推動(dòng)數(shù)據(jù)中心資本化進(jìn)程】
按照業(yè)內(nèi)共識，基于國內(nèi)公募REITs市場衍生出的Pre-REITs邏輯與Pre-IPO類似，只不過標(biāo)的是資產(chǎn)。投資人先發(fā)一個(gè)基金持有標(biāo)的資產(chǎn)，通過前期建設(shè)、投資運(yùn)營后，主要通過公募REITs實(shí)現(xiàn)退出，獲取資產(chǎn)增值。此外，被存量REITs收購或直接賣給產(chǎn)業(yè)方也是可行的退出路徑。
在這一過程中，標(biāo)的資產(chǎn)是否具備公募REITs產(chǎn)品潛力是首要前提，這變相要求資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流要相對穩(wěn)定、預(yù)期性較強(qiáng)。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，作為“數(shù)字世界的商業(yè)地產(chǎn)”，IDC資產(chǎn)主要依賴于機(jī)柜租金收入，因此現(xiàn)金流入相對穩(wěn)定和可預(yù)期，是公募REITs試點(diǎn)中的潛在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
據(jù)NAREITS數(shù)據(jù)，截止至2019年，全球REITs化的IDC廠商市場份額已經(jīng)超過30%，在全球REITs市場中，按市值計(jì)算，IDC REITs的占比超過3%。美國REITs市場中，IDC市值排名位居前列。
自2020年公募REITs在國內(nèi)正式試點(diǎn)以來，針對數(shù)據(jù)中心REITs化的關(guān)注探討也逐漸升溫。
據(jù)介紹，山高控股此次戰(zhàn)略合作框架內(nèi)落地的項(xiàng)目是世紀(jì)互聯(lián)位于江蘇省蘇州太倉市的旗艦級數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。
目前，該項(xiàng)目是長三角地區(qū)最大的第三方數(shù)據(jù)中心基地之一，在運(yùn)營IT容量約210兆瓦（MW），為互聯(lián)網(wǎng)、政府、企業(yè)客戶提供算力基礎(chǔ)設(shè)施底座，已成為多家新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)在長三角地區(qū)的核心數(shù)據(jù)節(jié)點(diǎn)。
基于良好的資產(chǎn)價(jià)值和運(yùn)營能力，該項(xiàng)目也是國內(nèi)首家險(xiǎn)資購買IDC資產(chǎn)。該次合作由大家投控與世紀(jì)互聯(lián)共同出資設(shè)立基金，未來IT容量將擴(kuò)展至300兆瓦以上，進(jìn)一步為江蘇省和蘇州市數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)新力量。
此次山高控股引領(lǐng)旗下數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)落地國內(nèi)首支Pre-REITs基金，不僅是其踐行金融助力新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展，還成功探索數(shù)據(jù)中心全流程投資、運(yùn)營、退出、再投資的資本循環(huán)，也將在行業(yè)實(shí)現(xiàn)REITs化運(yùn)營層面，帶來積極影響。
【國資賦能助力打造新質(zhì)生產(chǎn)力】
此次世紀(jì)互聯(lián)走在行業(yè)前列，領(lǐng)先嘗試新模式背后，離不開控股股東的賦能。
一年前，世紀(jì)互聯(lián)獲得山高控股2.99億美元戰(zhàn)略投資，迎來國企背景的單一最大股東入主。借助這筆近3億美元的投資，世紀(jì)互聯(lián)6億美元可轉(zhuǎn)債兌付難題很快順利化解，流動(dòng)性水平明顯改善，不僅增強(qiáng)了公司的資本實(shí)力，也提升了風(fēng)險(xiǎn)管理能力。
國企基因也為世紀(jì)互聯(lián)拓展融資能力帶來積極影響。最新數(shù)據(jù)顯示，世紀(jì)互聯(lián)前三季度業(yè)績增長強(qiáng)勁，公司資本開支合計(jì)33.5億元，與2023年全年幾乎持平。
資金紓困助力世紀(jì)互聯(lián)步入發(fā)展正軌后，山高控股還通過自身優(yōu)勢，推動(dòng)旗下產(chǎn)業(yè)與世紀(jì)互聯(lián)形成協(xié)同，打開新發(fā)展空間。
作為山東高速集團(tuán)旗下重要的海外投融資和新興產(chǎn)業(yè)控股平臺，山高控股擁有豐富的產(chǎn)融結(jié)合經(jīng)驗(yàn)以及境內(nèi)外聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢。目前，山高控股旗下板塊還包括山高新能源（01250.HK），也是山高環(huán)能（000803.SZ）單一大股東。
近一年來，山高控股積極推動(dòng)旗下綠色能源產(chǎn)業(yè)山高新能源與世紀(jì)互聯(lián)數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)協(xié)同聯(lián)動(dòng)，加快世紀(jì)互聯(lián)數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)的綠色低碳轉(zhuǎn)型步伐。
今年3月，烏蘭察布市人民政府與世紀(jì)互聯(lián)和山高控股三方合作的綠色算力項(xiàng)目正式落地，計(jì)劃共同投資210億元人民幣，打造直流驅(qū)動(dòng)的綠色電力與智能算力深度融合的重大示范項(xiàng)目。
目前，該項(xiàng)目已正式簽約三大訂單，后續(xù)將著重承接AI時(shí)代源自互聯(lián)網(wǎng)、自動(dòng)駕駛、金融服務(wù)等不同行業(yè)的大模型訓(xùn)練需求，成長空間有望持續(xù)打開。
前段時(shí)間，雙方源網(wǎng)荷儲一體化布局又迎來進(jìn)展，世紀(jì)互聯(lián)烏蘭察布基地源網(wǎng)荷儲一體化項(xiàng)目獲批，項(xiàng)目擁有20萬千瓦風(fēng)力發(fā)電+10萬千瓦光伏發(fā)電，并配套4.5萬千瓦儲能，能為基地提供長期穩(wěn)定的綠色能源供應(yīng)。
業(yè)內(nèi)人士分析表示，山高控股入主世紀(jì)互聯(lián)后，左手紓困，右手協(xié)同，正嚴(yán)格遵循了這一國資運(yùn)作邏輯。目前，世紀(jì)互聯(lián)數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)綠色轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略進(jìn)一步協(xié)同股東資源，開拓創(chuàng)新，此次資本化運(yùn)作也將為其良性發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)經(jīng)典案例。
【數(shù)據(jù)中心REITs化運(yùn)營迎曙光】
實(shí)際上，IDC數(shù)據(jù)中心REITs化難點(diǎn)早已受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。
從2020年公募REITs在國內(nèi)試點(diǎn)以來，這一模式對數(shù)據(jù)中心這一重資產(chǎn)行業(yè)有著極大的吸引力。業(yè)內(nèi)人士指出，REITs模式不僅能降低數(shù)據(jù)中心相關(guān)項(xiàng)目融資成本，提高資本流動(dòng)性，還能為數(shù)據(jù)中心未來運(yùn)營帶來較好的間接收益。
早在2021年，數(shù)據(jù)中心的重資產(chǎn)特性和神秘性就被認(rèn)為是影響其資本化進(jìn)程的障礙。京東云副總裁周健曾表示，“重資產(chǎn)讓專業(yè)投資機(jī)構(gòu)望而卻步，神秘感可能會讓我們這些普通老百姓、普通投資人敬而遠(yuǎn)之?！?/p>
此次山高控股助力下，世紀(jì)互聯(lián)邁出關(guān)鍵第一步，引發(fā)不少關(guān)注。作為國內(nèi)IDC領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)，世紀(jì)互聯(lián)在全國30多個(gè)城市運(yùn)營超過50座數(shù)據(jù)中心，基地型容量超330MW，城市型機(jī)柜數(shù)量超過52,000個(gè)機(jī)柜，端口容量達(dá)4T以上，高速云專線超1T，已經(jīng)成為支撐客戶數(shù)字化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵力量。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，世紀(jì)互聯(lián)旗下?lián)碛胁簧賰?yōu)質(zhì)項(xiàng)目，關(guān)鍵在于提升運(yùn)營的透明度，打破行業(yè)的“神秘感”。此次Pre-REITs正給予了世紀(jì)互聯(lián)重要機(jī)會，也將在業(yè)內(nèi)形成良好示范，進(jìn)而幫助更多數(shù)據(jù)中心的實(shí)體企業(yè)，推向更廣泛的REITs公募或者私募市場。
山高控股與世紀(jì)互聯(lián)此次落地項(xiàng)目有望成為行業(yè)模式的新標(biāo)桿。業(yè)內(nèi)人士指出，作為權(quán)益性融資工具，Pre-REITs可以有效降低項(xiàng)目公司的債務(wù)水平，擴(kuò)大投資規(guī)模，提高投資效率，同時(shí)推動(dòng)AIDC行業(yè)可持續(xù)、高速發(fā)展。
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