有恒產(chǎn)者才有恒心。房產(chǎn)是一個(gè)大物件，近幾年90后、00后逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的購房主體，他們對(duì)一件事情感到困惑。

當(dāng)買了房之后，房產(chǎn)證上一般都會(huì)注明房屋產(chǎn)權(quán)有70年，那么等到70年過后，房子是歸我們還是歸國家呢？從網(wǎng)上我們可以看到很多答案，但都不夠準(zhǔn)確。有些觀點(diǎn)甚至自相矛盾，讓人摸不著頭腦。

我們首先要知道房屋產(chǎn)權(quán)對(duì)房屋價(jià)值的重要性。在買新房時(shí)，開發(fā)商拿地到申請(qǐng)預(yù)售，中間會(huì)有幾年的時(shí)間，到購房者開始購買這套房產(chǎn)時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)可能只有65年了。

而購買二手房時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)就更重要了。有一些七八十年代的老房子，剩余年限只有不到40年。等到這些房屋產(chǎn)權(quán)到期之后，這個(gè)房屋會(huì)不會(huì)收歸國家呢。

剛好上海有幾個(gè)商品房小區(qū)，70年產(chǎn)權(quán)已經(jīng)到期。我們來看看上海是如何處理這些滿70年的房子。只能說處理辦法，有些意外。

我們知道，不管是買新房還是二手房，土地所有權(quán)歸國家。房屋所有權(quán)歸個(gè)人，我們可以在房屋里面裝修，也可以出售或者出租，但是不能對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行抵押或者出售。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住宅用地的使用期限是70年。工業(yè)用地的使用權(quán)限是50年。商業(yè)用地使用期限是40年，買房時(shí)也會(huì)在合同中看到關(guān)于住宅用地使用權(quán)的相關(guān)條款。那么如果我們購買的二手房是1950年代建造的呢？等這個(gè)房屋滿了70年，會(huì)如何處理？

答案就是，如果我們購買二手房是1950年建造的，也還算70年產(chǎn)權(quán)。根據(jù)規(guī)定，對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)在1995年1月1日之前取得的商品房項(xiàng)目，辦理銷售手續(xù)時(shí)應(yīng)該按照住宅用地70年來計(jì)算。

2023年，這些1950年以前建設(shè)的房子已經(jīng)滿了70年。上海對(duì)這些老舊小區(qū)采取怎樣的措施，可以為我們今后的房產(chǎn)續(xù)期提供一個(gè)樣本參考。

上海給出兩種處理辦法

住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后該如何處理？網(wǎng)友的想法不一，有人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)重新對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行估算，并簽訂合同，以新的合同來計(jì)算房屋產(chǎn)權(quán)。也有人說，可以重新繳納土地出讓金，直接延續(xù)房屋產(chǎn)權(quán)。還有的人認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將房屋收歸國家，把剩余價(jià)值歸還給業(yè)主。但實(shí)際上，這些說法都是沒有根據(jù)的。2017年，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾經(jīng)回應(yīng)過網(wǎng)友的疑問，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

如果因?yàn)榉课菽晗蕹^了70年，就收歸國家顯然是不合理的，不符合房產(chǎn)的社會(huì)屬性。但是不得不說，年限過久的房子像人老了一樣，也需要維護(hù)、保養(yǎng)更新。無論是建筑質(zhì)量，居住功能還是安全性能，已經(jīng)不能滿足當(dāng)代人的住房需求。但如果統(tǒng)一對(duì)這些房屋進(jìn)行拆除重建或者拆遷，不符合當(dāng)今房住不炒的方向。

為了讓這些房產(chǎn)更好地符合老百姓的居住需求。上海給出兩種方式，一種是修繕改建，另一種是原地拆建。

如果房子是危房，已經(jīng)不能居住，那就進(jìn)行原拆原建。對(duì)于不符合規(guī)劃或者過于破敗，無法居住的房子，上海采取了原地拆除并原地建造的方式進(jìn)行城市更新，比如上海彭浦新村這個(gè)小區(qū)，曾經(jīng)是很多上海人向往的“公家房”。

但是經(jīng)過70年的風(fēng)吹雨打，已經(jīng)變成一個(gè)環(huán)境惡劣，不適合人們居住的老舊小區(qū)。為了讓這個(gè)小區(qū)的居住環(huán)境得到改善，更好地符合業(yè)主的居住需求，上海對(duì)這個(gè)小區(qū)采取了原地拆除，并原地建新房的措施，讓這些業(yè)主可以依然聚住原來的圈子里。既不用顧慮換新房要補(bǔ)錢的問題，又減少了老舊小區(qū)的居住隱患，讓老舊小區(qū)的業(yè)主得到一個(gè)符合時(shí)代需求的新房。建筑風(fēng)格更加現(xiàn)代化，功能更加齊全。對(duì)此，很多業(yè)主表示非常滿意。

如果房子還能住，就進(jìn)行翻新和維護(hù)改善。有些房屋雖然房屋產(chǎn)權(quán)超過了70年，但是有保留房屋原貌的必要性，比如一些具有歷史文化價(jià)值的房子、具有特殊價(jià)值的老房子。

上海對(duì)這類房屋采取了維護(hù)修繕的方式進(jìn)行保護(hù)和改造。比如上海曹楊新村，是上海第一批商品房。它的建筑風(fēng)格有濃厚的年代特色，也反映了上海當(dāng)時(shí)的社會(huì)風(fēng)貌。為了保留這里房屋的建筑價(jià)值，同時(shí)也提高業(yè)主的居住質(zhì)量。上海對(duì)這個(gè)小區(qū)進(jìn)行了修繕更新。在設(shè)施方面對(duì)水電氣進(jìn)行更新，在配套方面，對(duì)電梯通風(fēng)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和改善，在外部景觀方面，對(duì)綠化、停車位、健身設(shè)施進(jìn)行了美化。這些措施能提高居住品質(zhì)。

重建或者改造之后，土地產(chǎn)權(quán)年限受影響嗎？從上海的做法來看，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)年限在超過70年，并不會(huì)收歸國有，業(yè)主還是可以住在房子里。

這些房屋的土地使用年限依然遵循兩種方式，如果土地使用權(quán)在1995年1月1日之前取得的，那么這類房子的土地使用權(quán)年限從1995年1月1日開始計(jì)算。如果房屋的產(chǎn)權(quán)是在1995年以后，那么土地年限就按照實(shí)際建造年份開始計(jì)算。不管以后房子是翻新還是重建，不改變土地的產(chǎn)權(quán)年限。

但是房屋的所有權(quán)會(huì)受到改造以及原拆原建的影響。房屋所有權(quán)是永久的，可以由業(yè)主自由處理。當(dāng)業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者繼承、抵押了自己的房屋，產(chǎn)權(quán)所有人就會(huì)發(fā)生變化。如果業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行了改建或者重建，也需要按照實(shí)際情況來變更房屋信息。相關(guān)部門驗(yàn)收之后，會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上登記好房屋的面積、結(jié)構(gòu)等信息。以原拆原建為例，新建了一套房子后，面積和公攤可能會(huì)有變化，業(yè)主需要及時(shí)做好信息變更。