10月的最后兩天，中央金融工作會(huì)議按期舉行。

針對(duì)房地產(chǎn)，最受關(guān)注的一句是：一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

這句話(huà)，一年前央行和銀保監(jiān)會(huì)提出“金融16條”的時(shí)候，也出現(xiàn)過(guò)。當(dāng)時(shí)的表述是：對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。

但提出一年，落地?cái)?shù)額甚少。有統(tǒng)計(jì)，“第二支箭”政策自去年擴(kuò)容以來(lái)，已支持13家民營(yíng)房企發(fā)行318.18億元債務(wù)融資工具。

平均每家不到24.5億元。

病結(jié)在于，金融機(jī)構(gòu)不敢冒險(xiǎn)，而監(jiān)管機(jī)構(gòu)也不能強(qiáng)制。

這次中央金融工作會(huì)議后，央行在11月2日，開(kāi)會(huì)學(xué)習(xí)大會(huì)精神，在傳出的通稿里，這句話(huà)被做了點(diǎn)小改動(dòng)，變成了“有效滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。

“一視同仁”四個(gè)字，被刪掉了。

這“真實(shí)性”嚇壞了一眾業(yè)內(nèi)人，畢竟這四個(gè)字，涵義極大。不少媒體發(fā)文呼吁：這句話(huà)很重要，不能遺漏！

今天上午，事情出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)——在2023金融街論壇年會(huì)上，央行行長(zhǎng)潘功勝在發(fā)言中，又把“一視同仁”拾回來(lái)了。

同時(shí)，昨天晚間，有消息稱(chēng)，近期“第二支箭”將支持新城控股、美的置業(yè)、卓越商管等民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資，其中部分項(xiàng)目募集資金將用于保交樓、償還境外債務(wù)、推進(jìn)城中村改造和城市更新項(xiàng)目。

此外，還有龍湖、金輝、華宇、新希望地產(chǎn)等多家民營(yíng)房企債券發(fā)行項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)中。

雖然目前，幾家都還沒(méi)有具體的融資金額披露。但驚險(xiǎn)反轉(zhuǎn)，外加時(shí)隔一年又發(fā)“第二支箭”，就是希望。

尤其是一些已經(jīng)排隊(duì)等待許久的企業(yè)。

10月31日，大會(huì)剛結(jié)束后的珍貴窗口期，萬(wàn)達(dá)商管一筆35.01億元ABS項(xiàng)目狀態(tài)更新至“已反饋”。

這是萬(wàn)達(dá)年內(nèi)申請(qǐng)的三筆ABS項(xiàng)目里，唯一仍存活的。

對(duì)眼下兌付壓力與對(duì)賭到期壓力雙重buff疊加的萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，能不能通過(guò)，背后的導(dǎo)向意義很重要。

年內(nèi)多筆融資受阻 債務(wù)已高于現(xiàn)金

今年以來(lái)，大連萬(wàn)達(dá)商管的融資之路走得一直不順利。

2月申請(qǐng)的一筆規(guī)模為60億元的小公募債券，6月底被證監(jiān)會(huì)通知為中止?fàn)顟B(tài)。

另外，年內(nèi)申請(qǐng)的三筆規(guī)?？傆?jì)達(dá)73.97億元的ABS項(xiàng)目，已有2筆處于終止?fàn)顟B(tài)。只剩一筆一周前剛顯示“已反饋”。

根據(jù)萬(wàn)達(dá)商管半年財(cái)報(bào)，截至6月底，萬(wàn)達(dá)商管一年內(nèi)需要償還的有息負(fù)債（短期借款+一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款+應(yīng)付債券）已經(jīng)達(dá)到約287億元。而萬(wàn)達(dá)商管當(dāng)時(shí)對(duì)應(yīng)在手的貨幣資金，僅約160.15億元。已經(jīng)是無(wú)法覆蓋狀態(tài)。

為了籌措資金償債，眾多萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金融牌照、盈方體育、萬(wàn)達(dá)電影股權(quán)等，已經(jīng)都被擺上了貨架，但還是不夠填補(bǔ)缺口。

據(jù)說(shuō)，王健林最近在各種奔走，為10月、11月到期的美元貸款的攤銷(xiāo)款，爭(zhēng)取展期支付。

其中有一筆初始規(guī)模5億美元、2024年11月到期的有抵押貸款，萬(wàn)達(dá)正與債權(quán)人協(xié)商，希望在11月8日面臨1.5億美元攤銷(xiāo)款到期時(shí)，僅支付其中10%，剩余90%將在貸款最終到期時(shí)支付。

11月12日，大連萬(wàn)達(dá)商管還有一筆余額3000萬(wàn)元的境內(nèi)中期票據(jù)到期；2024年1月29日到期的一筆美元債代償金額為6億美元。

如果無(wú)法被“一視同仁”，那將是又一次至暗時(shí)刻。

已是第三次對(duì)賭 期限僅剩53天

最大的壓力，還來(lái)自于上市對(duì)賭已經(jīng)要到deadline了。

國(guó)政法大學(xué)資本金融研究院院長(zhǎng)劉紀(jì)鵬在年中，萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科因長(zhǎng)春合作項(xiàng)目發(fā)生紛爭(zhēng)時(shí)，曾公開(kāi)表示：

“珠海萬(wàn)達(dá)商管在兩年多以前，以每股25元的Pre-IPO價(jià)格籌集了380億元，戰(zhàn)投中僅新加坡PAG一家就180億，如果到今年12月份珠海萬(wàn)達(dá)商管上不了市，按照對(duì)賭協(xié)議，萬(wàn)達(dá)不但要贖回380億，還要支付12%的利息?！?/strong>

超400億的股權(quán)回購(gòu)款，對(duì)已經(jīng)現(xiàn)金流窘迫的萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，基本就是壓垮性的致命傷害。

所以，王健林也急著在為完不成的對(duì)賭協(xié)議謀劃后路——商討向投資者提供補(bǔ)償以避免觸發(fā)回購(gòu)。

回溯看來(lái)，這已經(jīng)是老王的第三次對(duì)賭。

一開(kāi)始，是賭“回A”——萬(wàn)達(dá)商業(yè)私有化的價(jià)格，以比最后交易日收盤(pán)價(jià)溢價(jià)約44.5%?！昂練狻钡谋澈螅鋵?shí)是借助了中國(guó)平安、杉杉控股等外部投資人。

于是，當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)和外部投資人簽訂了一份對(duì)賭協(xié)議，約定萬(wàn)達(dá)商業(yè)要在2018年8月底前，登陸A股市場(chǎng)。若未實(shí)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)將要支付400億港幣進(jìn)行股權(quán)回購(gòu)，還要向海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的利息。

后來(lái)，2018年，萬(wàn)達(dá)又引入騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)作為戰(zhàn)略投資者，四大投資方以340億元人民幣收購(gòu)了珠海萬(wàn)達(dá)商管約14%的私有化股份，覆蓋了上述回A的對(duì)賭協(xié)議。新簽訂協(xié)議約定：萬(wàn)達(dá)商業(yè)需要在2023年10月31日前上市。

2021年3月，眼看回A無(wú)望，萬(wàn)達(dá)商業(yè)撤回了已經(jīng)啟動(dòng)6年的A股上市申請(qǐng)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股。

當(dāng)年夏天，萬(wàn)達(dá)向碧桂園物業(yè)、中信資本、螞蟻、騰訊等機(jī)構(gòu)投資人轉(zhuǎn)讓股份，同時(shí)，又有了新的業(yè)績(jī)和IPO對(duì)賭協(xié)議——若投資者持有的股份未能在2023年12月底前轉(zhuǎn)換為上市股份，投資者可要求回購(gòu)。

同年10月，“珠海萬(wàn)達(dá)商管”向港交所提交上市申請(qǐng)。

而后，萬(wàn)達(dá)就開(kāi)啟了“遞交招股書(shū)-失效-重新遞交招股書(shū)-失效”的循環(huán)。從2021年10月21日首度遞交，到2023年6月28日第四次遞交，都還未打破這個(gè)循環(huán)。

這莫比烏斯環(huán)背后原因，除了監(jiān)管從嚴(yán)，還有大環(huán)境降溫，導(dǎo)致市場(chǎng)估值不達(dá)預(yù)期，企業(yè)上市意愿下降。

據(jù)悉，9月初，萬(wàn)達(dá)在香港進(jìn)行了一次詢(xún)價(jià)路演，路演獲多家投資機(jī)構(gòu)參與，其中有兩間外資機(jī)構(gòu)表明，若價(jià)格合適，可作基石投資。

猜測(cè)最終的結(jié)果，是價(jià)格并未達(dá)到萬(wàn)達(dá)的心理預(yù)期，所以才考慮延緩上市，明年再進(jìn)行IPO。

當(dāng)然，這最后的53天里，萬(wàn)達(dá)若能獲得監(jiān)管部門(mén)的批準(zhǔn)，且在市場(chǎng)條件轉(zhuǎn)好有利的情況下，仍有可能今年年底前上市。

但這概率，且行且看吧。