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你有沒有發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，不少價(jià)格并不便宜的樓盤其實(shí)熱銷得很，反觀那些聲稱遠(yuǎn)低于市場的往往很少人去看。

這種現(xiàn)象，在市場不好的時(shí)候尤其明顯。

其實(shí)，這最能說明一個(gè)問題，那就是真正有買房需求的人，是接受在價(jià)格一定程度內(nèi)有漲幅的。因?yàn)?，這往往最能說明自己買的房是有價(jià)值的。

價(jià)值這個(gè)東西，就算是剛需人群也是很在意的，畢竟直接關(guān)乎于未來置換成本。

你要是用這個(gè)長遠(yuǎn)價(jià)值去看，你便能理解很多事，比如漲價(jià)的海淀翠湖地塊。

1月12日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)新掛牌3宗預(yù)申請(qǐng)住宅用地，分別位于海淀區(qū)、大興區(qū)以及昌平區(qū)。其中，這塊海淀區(qū)北部的中關(guān)村翠湖地塊最是惹人非議。

非議的點(diǎn)在于價(jià)格：銷售指導(dǎo)價(jià)8.5萬/㎡。而在地塊附近，2020年的三個(gè)限價(jià)盤售價(jià)卻為每平方米5.3萬。

一來一回，差了3萬/平。很多業(yè)內(nèi)外人就驚了：“它怎么敢”？

瞭望君卻想說：“為什么不敢”？

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之所以漲價(jià)，是因?yàn)樗膬r(jià)值就在那兒擺著的！

首先，這可是北京海淀。

作為中國的政治、文化和國際交往中心，北京的地位決定了其房價(jià)在全國必然是數(shù)一數(shù)二的，且也是穩(wěn)中有升的。海淀作為北京重要城區(qū)，隨漲也是自然現(xiàn)象。

有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2015年到2023年，海淀房均價(jià)一路從53000多元每平漲到105000多元每平，完全是翻倍增長。就算是在較為低谷的前三年，海淀也平均漲了1個(gè)多W，部分地方更高，漲幅甚至高過東西城。

能支撐海淀這般長期而穩(wěn)定漲價(jià)的，一是稀缺。不像朝陽、昌平、豐臺(tái)，海淀近年來的土地供應(yīng)實(shí)在太少了，連續(xù)10年供地全市占比不足5%，最低時(shí)僅占2%。

用于住宅建設(shè)的土地供應(yīng)少，所以項(xiàng)目也就少了，也就進(jìn)入買一套就少一套的階段。常言物以稀為貴，所以價(jià)格自然也就有漲幅。

那么地都去哪了？答案是都用來作研發(fā)用地了！

據(jù)統(tǒng)計(jì)2023年海淀區(qū)的研發(fā)用地有30公頃，占比達(dá)33%。自2016年北京把研發(fā)用地從工業(yè)用地細(xì)分出來至今，北京研發(fā)供地共有1079公頃，其中海淀區(qū)的研發(fā)用地達(dá)到了292公頃，占比27%，遙遙領(lǐng)先于北京其他城區(qū)。

大面積強(qiáng)力度搞研發(fā)，這就帶來海淀的第二個(gè)漲價(jià)原因--產(chǎn)業(yè)聚集，有發(fā)展?jié)摿Α?/strong>

近五年來，海淀以抓實(shí)千億產(chǎn)業(yè)、百億企業(yè)、十億項(xiàng)目，形成“大產(chǎn)業(yè)集群、大企業(yè)集聚、大項(xiàng)目集成”的發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn)高能級(jí)創(chuàng)新和高質(zhì)量發(fā)展。2022年海淀實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量破萬億，達(dá)到10206.9億元，成為繼上海浦東之后的第二個(gè)經(jīng)濟(jì)總量破萬億元的市轄區(qū)。

按照《北京市“十四五”時(shí)期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，到2025年，海淀區(qū)高精尖產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重將超過60%，高新技術(shù)企業(yè)總收入將突破4萬億元。

產(chǎn)業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)增量，也就相應(yīng)的帶來了人口和投資，帶來了優(yōu)質(zhì)的生活配套。最大的利好就是教育資源。

海淀是北京市教育資源最豐富、最優(yōu)質(zhì)、最頂級(jí)的地區(qū)之一，北京大學(xué)、清華大學(xué)、北京師范大學(xué)、北京航天航空大學(xué)、北京理工大學(xué)等雙一流大學(xué)全部聚集于此。與此同時(shí)，近年來海淀在資源統(tǒng)籌利用、加強(qiáng)教育教學(xué)共研等方面也在提速。比如前不久，海淀區(qū)密集推動(dòng)石油實(shí)驗(yàn)小學(xué)、石油第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)加盟二十中教育集團(tuán)，北醫(yī)附小、楓丹實(shí)驗(yàn)小學(xué)、前進(jìn)小學(xué)加盟北大附中教育集團(tuán)，這對(duì)學(xué)校質(zhì)量提升，培育更多優(yōu)質(zhì)院校意義重大。

驚喜的是，海淀的自然資源也一點(diǎn)不差。

歷史上，海淀以自然風(fēng)光為勝。封建帝王和達(dá)官顯貴在這里修建了行宮、宅府、園林以及壇廟，形成了香山、玉泉山、萬壽山和靜宜園、靜明園、頤和園、暢春園、圓明園等“三山五園”為代表的皇家園林和臥佛寺、大覺寺、碧云寺等風(fēng)景名勝?？諝赓|(zhì)量8年蟬聯(lián)城六區(qū)第一。

要產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)業(yè)，要資源有資源，要生態(tài)有生態(tài)......因此，在《北京城市總體規(guī)劃(2016年—2035年)》中，對(duì)海淀區(qū)功能定位是“建設(shè)成為具有全球影響力的全國科技創(chuàng)新中心核心區(qū)、服務(wù)保障中央政務(wù)功能的重要地區(qū)、歷史文化傳承發(fā)展典范區(qū)、生態(tài)宜居和諧文明示范區(qū)、高水平新型城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑的實(shí)踐區(qū)。”

按照現(xiàn)有發(fā)展、片區(qū)定位以及潛在價(jià)值，現(xiàn)在掛牌土地的指導(dǎo)價(jià)在五年時(shí)間漲了3萬，還覺得奇怪嗎？

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海淀是值得，那么本次掛牌的海淀翠湖地塊值不值？

瞭望君認(rèn)為，當(dāng)然是值的，片區(qū)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、配套資源、發(fā)展?jié)摿σ粯佣疾簧伲?/strong>

此次掛出的海淀HD00-0305-0024地塊位于海淀北部地區(qū)，處在西北旺往西的翠湖科技園。

地塊周邊產(chǎn)業(yè)是不錯(cuò)的。東南側(cè)緊挨著中關(guān)村溫泉科技園，西邊一公里多的位置有華為北研所，東北側(cè)不到4公里能到永豐產(chǎn)業(yè)基地，東南距西北旺產(chǎn)業(yè)區(qū)直線距離也不到5公里；距離百度、騰訊所在的中關(guān)村軟件園也并不遠(yuǎn)，驅(qū)車也就20分鐘左右的路程。

可以說，海淀翠湖地塊是被產(chǎn)業(yè)區(qū)“包圍”著的。產(chǎn)業(yè)聚集，購買力就不會(huì)缺。除產(chǎn)業(yè)外，海淀翠湖地塊周邊的配套也不錯(cuò)。

在教育資源方面，周邊有中關(guān)村第一小學(xué)(科學(xué)城分校)、北部新區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、北京中法實(shí)驗(yàn)學(xué)校、翠微小學(xué)溫泉校區(qū)、北京101中學(xué)溫泉校區(qū)、清華附中永豐學(xué)校等；商業(yè)資源有中關(guān)村壹號(hào)、中糧大悅城（建設(shè)中）、約10公里車程可抵達(dá)永旺商圈、約15公里車程可到達(dá)中關(guān)村、萬柳商圈等。

醫(yī)療方面，有北大國際醫(yī)院、解放軍309醫(yī)院、西苑中醫(yī)院等；交通方面，周邊2公里左右有16號(hào)線稻香湖路站、屯佃站，可直接抵達(dá)麗澤商務(wù)區(qū)、豐臺(tái)站等地，貫通北京南北。生態(tài)環(huán)境也不錯(cuò)，周邊有“海淀小江南”之稱的齊物潭公園，稍遠(yuǎn)一點(diǎn)有翠湖濕地公園等。

回到地塊本身，地塊用地面積約2.5萬平米，建筑規(guī)模約4.5萬平米，規(guī)模并不是很大。同時(shí)其容積率很低，僅有1.8，再結(jié)合地塊周邊產(chǎn)業(yè)、配套等，是完全具備打造品質(zhì)住區(qū)的條件。

總體來說，結(jié)合海淀房價(jià)普漲趨勢，以及近年來區(qū)域內(nèi)鮮少有純商品房供應(yīng)的情況下，海淀翠湖地塊的潛力是擺在明面兒上的，所以預(yù)期市場對(duì)它的接受度應(yīng)該是較高的。

最后想說，在不被很多人看好的翠湖地塊沖出8.5萬/㎡指導(dǎo)價(jià)的時(shí)候，我們就更應(yīng)該明白稀缺地段高品質(zhì)項(xiàng)目的房價(jià)上漲是必然。所以珍惜機(jī)會(huì)才是最要緊的事。

比如現(xiàn)在，同樣背靠產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，周邊配套日漸完善的永豐板塊就值得重點(diǎn)關(guān)注，尤其是指導(dǎo)價(jià)在8.2萬/㎡ 的棲海澐頌很值得去購買。據(jù)悉該項(xiàng)目目前還有部分臻藏房源，想買的朋友們真的要抓緊了。畢竟機(jī)會(huì)不多，買到就是賺到！