近幾年來，中國新能源汽車市場高速發(fā)展，市場份額快速提升。據(jù)中汽協(xié)統(tǒng)計，2023年我國新能源汽車產(chǎn)銷分別完成958.7萬輛和949.5萬輛，同比分別增長35.8％和37.9％，市場占有率達(dá)到31.6％，累計銷量排名全球第一。中國新能源市場的急劇擴(kuò)張，不但對于人們出行方式帶來改變，同時也對中國經(jīng)濟(jì)帶來深遠(yuǎn)影響。

雖然在一般認(rèn)知中，新能源和燃油車的區(qū)別就是“之前加油，以后充電”。事實上新能源對于傳統(tǒng)燃油車取代的影響比一般認(rèn)知要寬泛太多，它不但在看得到的地方實現(xiàn)了替換，在看不到地方同樣發(fā)生更迭——不僅是用電機(jī)+電池取代了發(fā)動機(jī)+變速箱、高度智能化取代了之前的機(jī)械化；也不僅是從前的傳統(tǒng)4S到現(xiàn)在遍布購物中心的城市展廳。事實上，新能源汽車的發(fā)展對于整體汽車產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，甚至在某種程度上對中國經(jīng)濟(jì)版圖進(jìn)行了重塑甚至重構(gòu)。

核心產(chǎn)業(yè)鏈條更迭動力電池取代發(fā)動機(jī)+變速箱

這種經(jīng)濟(jì)版圖重塑首先體現(xiàn)在汽車產(chǎn)業(yè)鏈本身。之前，燃油車領(lǐng)域最重要的零部件系統(tǒng)為發(fā)動機(jī)、變速箱和底盤，俗稱三大件。但是在新能源時代，汽車產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，底盤依然重要，但是發(fā)動機(jī)和變速箱或者消失，或者權(quán)重大幅度降低，核心動力系統(tǒng)成為電池+電驅(qū)+電控的三電系統(tǒng)，尤其是動力電池，成為汽車產(chǎn)業(yè)鏈新的價值中樞。

按照2023年可參考價格，目前動力電池每千瓦時價格在500元至1000元區(qū)間，按照中位數(shù)，那么100度電池包價格則在7萬元左右，對于一部新能源汽車的成本占據(jù)了可觀份額。在產(chǎn)業(yè)鏈價值方面，汽車驅(qū)動核心價值也自然從“發(fā)動機(jī)+變速箱”轉(zhuǎn)移到以電池為核心的三電領(lǐng)域，典型比如著名動力電池大廠寧德時代，無論營業(yè)額還是市值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過采埃孚、愛信、電裝和濰柴等傳統(tǒng)零部件大廠。

除了動力系統(tǒng)的全面更迭，新能源產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的另一個領(lǐng)域體現(xiàn)在智能化方面，智能化的發(fā)展，重塑了汽車產(chǎn)業(yè)鏈除動力系統(tǒng)之外的關(guān)鍵零部件體系。

之前，在燃油車時代，雖然智能化也在發(fā)展，不過更迭速度緩慢，品牌更注重從機(jī)械和動力層面對于產(chǎn)品性能的改良。在新能源汽車發(fā)展的同時，智能化水準(zhǔn)同步提升，從“電動”向“智動”的研發(fā)重心轉(zhuǎn)移，已成行業(yè)明顯趨勢。

新能源行業(yè)的快速智能化，同樣對于汽車零部件體系產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)和投資管理機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行分析，“除了對高端芯片的巨大需求以外，自動駕駛對傳感器（攝像頭、毫米波雷達(dá)、激光雷達(dá)等）以及大算力計算平臺等的需求也將隨著更高級別技術(shù)的落地而顯著提升”。

可以參考的是，僅僅十幾年前，一臺30萬級別合資轎車，配置一塊6吋大屏、搭載ACC自適應(yīng)巡航已經(jīng)屬于高標(biāo)準(zhǔn)配置?，F(xiàn)在隨著新能源發(fā)展，汽車行業(yè)智能化快速發(fā)展，一臺15萬級別的SUV車型，就可以搭載一塊15吋大屏，搭載L2級自動駕駛。一些態(tài)度激進(jìn)的新勢力品牌，已經(jīng)具備L3甚至更高級別的自能駕駛能力，如果法律允許，事實上已經(jīng)可以實現(xiàn)點對點智能駕駛。

比如，上市不久的吉利銀河智駕版，指導(dǎo)價僅21.88萬元，卻搭載10個攝像頭，13個超聲波雷達(dá)，5個毫米波雷達(dá)，1個激光雷達(dá)。同樣近期上市的奇瑞星紀(jì)元ES標(biāo)配了地平線增程3芯片，擁有5個攝像頭、8個超聲波雷達(dá)、2個毫米波雷達(dá)；星紀(jì)元ES頂配車型則搭載雙英偉達(dá)Orin-X芯片，擁有12個攝像頭、12個超聲波雷達(dá)、5個毫米波雷達(dá)以及1個激光雷達(dá)，除了常規(guī)的L2級輔助駕駛以外，還能夠?qū)崿F(xiàn)高速NOP、城區(qū)NOA以及智能泊車AVP功能。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，隨著智能化技術(shù)不斷拓新迭代，小至手機(jī)應(yīng)用程序聯(lián)網(wǎng)汽車、智能車機(jī)系統(tǒng)，大至車輛感知和控制系統(tǒng)，甚至車聯(lián)網(wǎng)智能交通系統(tǒng)，都將成為新能源汽車及其產(chǎn)業(yè)鏈的未來發(fā)展方向。智能化趨勢將為新能源汽車產(chǎn)業(yè)提供更廣闊的發(fā)展空間，催生新的產(chǎn)業(yè)機(jī)會。

多賽道產(chǎn)業(yè)鏈催生多元化物業(yè)需求

新能源汽車的快速發(fā)展不但對于上下游產(chǎn)業(yè)帶來全面更新，同時也對產(chǎn)業(yè)鏈周邊產(chǎn)業(yè)帶來促進(jìn)，正在激活包括辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)廠房、倉儲物流以及城市中心展廳等多元地產(chǎn)物業(yè)需求，值得一提的是，新能源的物業(yè)需求與之前燃油車物業(yè)需求有著明顯溫差。

在終端展示渠道方面，傳統(tǒng)燃油車品牌更傾向于城市邊緣或者產(chǎn)業(yè)集群區(qū)建設(shè)規(guī)模巨大功能豐富的4S店，新能源車企更傾向于城市中心商場、購物中心，選擇人流密集物業(yè)作為展廳。仲量聯(lián)行分析背后原因，“燃油車與新能源營銷模式的不同，帶來不一樣的物業(yè)需求”。

仲量聯(lián)行同時認(rèn)為，在更具代表性的研發(fā)、制造、生產(chǎn)、零部件等上游和中游，新能源在物業(yè)選址方面和燃油車也有明顯區(qū)別，但是新能源產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部選址存在一定的共性，“區(qū)域板塊的政策支持、資源配套以及人才可及性在新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈選址中具有重要的參考意義”。

以上海為例，徐匯濱江、金橋園區(qū)和虹橋樞紐等板塊受到新能源車產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的充分關(guān)注。樓宇選址方面，整車品牌更關(guān)注項目首層展示空間、項目標(biāo)識權(quán)等。新能源汽車零部件配套企業(yè)則更重視產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，傾向?qū)⑥k公地點設(shè)立于距離合作方較近的地點。一些自動駕駛算法方面供應(yīng)商更多集中在上海金橋，因為國內(nèi)首條自動駕駛智能網(wǎng)聯(lián)汽車測試示范區(qū)就在金橋，該板塊吸引眾多“自動駕駛”相關(guān)公司前來設(shè)立辦公或研發(fā)基地。

在更具體的選址細(xì)節(jié)中，仲量聯(lián)行分析，不同類型的品牌，對于物業(yè)以及建筑類型有著個性需求。比如研發(fā)試驗方面，部分設(shè)備對層高以及柱間距等要求較高；同時，如果空間設(shè)置在地下樓層，企業(yè)對地下入口標(biāo)高、坡道凈高以及地下的梁下高度也有相應(yīng)要求?！爸悄茏撚颉逼髽I(yè)往往對辦公場所的供電有擴(kuò)容需求，同時對散熱、通風(fēng)要求相對較高。

根植中國、面向全球，仲量聯(lián)行致力于為新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈上企業(yè)及投資者提供全面定制化、端到端的房地產(chǎn)解決方案，包括前期市場調(diào)研、供應(yīng)鏈設(shè)計和咨詢、選址咨詢與交易、投資咨詢與交易、物業(yè)建造和項目管理、物業(yè)和設(shè)施管理等全流程服務(wù)，其專業(yè)團(tuán)隊與各地政府、產(chǎn)業(yè)園區(qū)保持密切合作，擁有豐富的新能源車企產(chǎn)業(yè)招引、項目落地等實踐經(jīng)驗與成功案例，賦能新能源汽車行業(yè)發(fā)展。