近年，“回歸主城”成為主流趨勢(shì)。

深入觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)，三環(huán)內(nèi)“老城區(qū)”遭遇空間狹小，難以施展的問(wèn)題。

新崛起的高端板塊，往往在主城3.5環(huán)一帶，武侯新城、金融城三期、林家壩、白鷺灣、三圣鄉(xiāng)、青羊新城，都在此背景下“群雄并起”。

3.5環(huán)優(yōu)勢(shì)在于，發(fā)展足夠晚，有大片空地“兌現(xiàn)藍(lán)圖”；距離主城足夠近，城市配套一樣不缺；后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，規(guī)劃新，更現(xiàn)代化。

有種“長(zhǎng)江后浪拍死前浪”的感覺。

當(dāng)然，如果位于3.5環(huán)，并且還在城市“主軸”之上，走上“人生巔峰”，也不難。

比如，金融城位于“南3.5環(huán)天府大道”，武侯新城位于“西南3.5環(huán)武侯大道”，青羊新城位于“西3.5環(huán)光華大道”。

東3.5環(huán)與東大街主軸交匯處——東部新城中心，能否套用「3.5環(huán)+城市中軸」的成功路徑？

01

東大街主軸疊加黃金3.5環(huán)

能否復(fù)刻「成功路徑」

“東部新城中心”是誰(shuí)？它為什么重要？

2023 年，《成都市龍泉驛區(qū)國(guó)土空間規(guī)劃（ 2021-2035 年）》正式公布，龍泉最新“一軸一帶，兩心八組團(tuán)”中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)浮出水面。

“兩心”便指東部新城中心、東安湖中心，這一規(guī)劃奠定了龍泉乃至城東未來(lái)數(shù)年城市發(fā)展格局。

東部新城中心，躍升為“城市新核”。

“東部新城中心”規(guī)劃范圍包含行政學(xué)院TOD，以及蜀峰468等。

它之所能升級(jí)為“城市新核”，重點(diǎn)在于「3.5環(huán)+城市中軸」所帶來(lái)的歷史機(jī)遇！

▍東大街，城市勢(shì)能一路向東

東大街被稱為西部華爾街，高端產(chǎn)業(yè)、高奢商業(yè)密集，還有攀成鋼等豪宅板塊。

它串聯(lián)起春熙路、太古里、攀成鋼，城市發(fā)展勢(shì)能一路向東，在“東部新城中心”以城市級(jí)TOD為核心，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、生態(tài)、教育各要素集中爆發(fā)。

▍3.5環(huán)，高端居住黃金走廊

前面說(shuō)了，3.5環(huán)有空間大、配套全、規(guī)劃新等優(yōu)勢(shì)，因此成為高端居住黃金走廊有其必然。

我們把目光聚焦到3.5環(huán)“東部新城中心”這一帶，可發(fā)現(xiàn)從這里出發(fā)一路向西，經(jīng)過(guò)三圣鄉(xiāng)、白鷺灣、林家壩到金融城，全部是城市頭部高端板塊。

金融城華潤(rùn)錦宸府單價(jià) 4.5 萬(wàn)，林家壩金茂沖擊 4.5 萬(wàn)，白鷺灣“雍景·白鷺灣”預(yù)計(jì) 4 萬(wàn)左右，三圣鄉(xiāng)最新地價(jià)破 2 萬(wàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)直逼 4 萬(wàn)大關(guān)！

這些高能級(jí)板塊會(huì)為“東部新城中心”帶來(lái)什么？

至少意味著，人口、產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療、商業(yè)、教育等資源都將延“東大街”，以及黃金3.5環(huán)，在這里碰撞、交匯，城市能量在此聚集。

面對(duì)崛起的“新勢(shì)力”，也難免有質(zhì)疑：畢竟“東部新城中心”位于二圈層龍泉，復(fù)刻「3.5環(huán)+城市中軸」的成功路徑，行嗎？

02

「六邊形」全能戰(zhàn)士

面對(duì)質(zhì)疑，先上「硬菜」

因?yàn)椴蝗菀祝约颖杜Α?/strong>

相比二十四城、二八板塊等“老城區(qū)”，“新城”有大片可開發(fā)土地，沒(méi)有“遺留問(wèn)題”掣肘，藍(lán)圖宏偉。

但是“新城”的痛點(diǎn)不在規(guī)劃，在于“落地難”！

因此，東部新城中心采取方式是先上“硬菜”：配套先行。

配套硬到什么層度呢？不僅齊、規(guī)格高，重點(diǎn)是眼見為實(shí)，兌現(xiàn)強(qiáng)。

因此，這是一個(gè)具有“強(qiáng)確定性”新城，因配套突出，也被稱為“六邊形”全能戰(zhàn)士。

▍教育：嘉祥K9落地，家門口名校

本月4日，龍泉教育局與嘉祥教育集團(tuán)簽訂合作辦學(xué)協(xié)議，由嘉祥教育集團(tuán)領(lǐng)辦項(xiàng)目學(xué)校。

雙方合作的項(xiàng)目學(xué)校銀杏?xùn)|小學(xué)和銀杏西中學(xué)位于銀杏大道兩側(cè)，為九年制義務(wù)教育公辦學(xué)校。

嘉祥將選派優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)和骨干教師駐校開展教育管理和日常教學(xué)工作。

學(xué)校預(yù)計(jì)于2026年9月交付投用。

建成后，嘉祥九年制學(xué)校辦學(xué)規(guī)模為63個(gè)班，學(xué)位2970座，其中：初中27個(gè)班 (50人/班) ，學(xué)位1350座；小學(xué)36個(gè)班 (45人/班) ，學(xué)位1620座。

嘉祥的落地，將為區(qū)域帶來(lái)高起點(diǎn)、高質(zhì)量名校資源。

▍公園：千畝生態(tài)綠地，舉步可達(dá)

公園城市的成都不缺綠地，但公園在家門口的并不多。

東部新城中心作為近年崛起“新城”，在規(guī)劃之初就確定了“生態(tài)先行”，形成以梵谷中心公園為核心，興城足球公園景觀帶、銀木街景觀帶為生態(tài)底本的景觀軸線。

南邊還有千畝“花鄉(xiāng)農(nóng)居”，以及被稱為“城市綠肺”的三圣花鄉(xiāng)萬(wàn)畝生態(tài)綠地，令人心曠神怡。

落地進(jìn)度方面， 220 畝市政景觀公園已建成完工， 70 畝梵谷中央公園預(yù)計(jì)年底即將呈現(xiàn)。

▍商業(yè)：布局密集、能級(jí)高、業(yè)態(tài)豐富

區(qū)域內(nèi)的商業(yè)布局密集、能級(jí)高、業(yè)態(tài)豐富，并且大多已兌現(xiàn)，后續(xù)仍有驚喜。

東部新城中心，一個(gè)區(qū)域輻射四大商圈。

首先是，蜀峰468商圈，這里有 伊藤洋華堂亞洲旗艦店，提供高品質(zhì)購(gòu)物體驗(yàn)。

其次，卓錦華熙商圈，主打528藝術(shù)村、華熙LIVE528等文化、藝術(shù)、體育特色，悠貝親子圖書館等負(fù)責(zé)親子主題。

第三，花鄉(xiāng)農(nóng)居商圈，則主打休閑觀光、網(wǎng)紅民宿等休閑文旅商業(yè)。

最后，約14萬(wàn)㎡的驛都天街，分地下3層與地上5層，將提供大型商業(yè)體驗(yàn)，預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間為2025年。

▍醫(yī)療：雙華西加持，距離剛剛好

醫(yī)院不能缺，但又不能太近。

眾所周知，錦江三圣鄉(xiāng)“成龍大道”有華西第二醫(yī)院錦江院區(qū)、華西醫(yī)院錦江院區(qū)，“雙華西”配置令人羨慕。

東部新城中心 距離“雙華西”約1.5公里，開車甚至不到十分鐘。

這樣的距離，剛剛好。

▍交通：地鐵+自駕，太古里、金融城直達(dá)

首先，地鐵2號(hào)線，可直達(dá)春熙路-太古里、東大街、攀成鋼等核心板塊……

其次，3.5環(huán)線地鐵9號(hào)線，未來(lái)連通白鷺灣、林家壩、金融城東，將東部新城中心與各大核心板塊串聯(lián)。

自駕方面，通過(guò)驛都大道可直接通往太古里市中心；通過(guò)銀杏大道及錦江大道可快速到達(dá)金融城。

住在這里，無(wú)論去市區(qū)還是金融城，都很便捷。

還有加分項(xiàng)，這里距離成都區(qū)最大生態(tài)濕地公園“青龍湖”，僅約3.5公里距離，開車10來(lái)分鐘便可到達(dá)，與家人來(lái)一場(chǎng)“湖邊露營(yíng)”，感受大自然的愜意。

過(guò)去20年，我們經(jīng)歷了無(wú)數(shù)的“造城運(yùn)動(dòng)”，“新城”往往缺的不是規(guī)劃，而是落地能力。

沒(méi)有落地能力的“新城”，只能淪為“鬼城”。

配套先行，眼見為實(shí)！這也是東部新城中心用實(shí)際行動(dòng)回應(yīng)“到底行不行”的最好方式。

03

「改善」圈層純粹

區(qū)域住宅起步價(jià)300萬(wàn)級(jí)

細(xì)心的讀者注意到，前面把“圈層”作為東部新城中心重要配套。

為什么？

因?yàn)槿由婕暗健叭伺c人”之間日常交往互動(dòng)，對(duì)提升居住體驗(yàn)十分重要。

作為全新規(guī)劃板塊，東部新城中心住宅同樣“高起點(diǎn)”！

區(qū)域內(nèi)住宅容積率偏低，近兩年成交11宗，容積率均在2.5以下，低密改善。

成交樓面地價(jià)在1.2-1.48萬(wàn)/㎡，清水限價(jià)2.8萬(wàn)元/㎡。新房銷售端，起步價(jià)在300萬(wàn)級(jí)。

這樣的價(jià)格，放眼整個(gè)二圈層，妥妥頭部。

300萬(wàn)起很重要，價(jià)格會(huì)帶來(lái)人群區(qū)隔，就此鎖定“純改板塊”。

同時(shí)，正是因?yàn)檎麄€(gè)板塊的低密屬性，未來(lái)人口不會(huì)太密，學(xué)校生源也純粹，教學(xué)質(zhì)量更有保障。

2024年，隨著教育、公園、品質(zhì)住宅等優(yōu)質(zhì)資源進(jìn)一步兌現(xiàn)，東部新城中心又經(jīng)歷了一次變化。

數(shù)據(jù)上來(lái)看，2024年選擇東部新城中心的購(gòu)房者明顯增多。

這是因?yàn)椋?024年前東部新城中心客群主要來(lái)自東大街、攀成鋼等主城外溢。

隨著配套逐漸兌現(xiàn)，更多改善客群把這里作為第一居所，“宜居”而不是“性價(jià)比”成為更核心優(yōu)勢(shì)。

04

選擇「住得更好」

或?qū)⒊蔀橐环N趨勢(shì)

回到開頭的話題，東部新城中心面臨的爭(zhēng)議在于，按傳統(tǒng)觀點(diǎn)，二圈層“購(gòu)買價(jià)值不大”。

以此對(duì)應(yīng)的認(rèn)知?jiǎng)t是，一部分人開始追求“住得更好”，追求有品質(zhì)的生活，他們認(rèn)為這與住在幾圈層關(guān)系不大。

今夏，仁和春天·銀杏大道以產(chǎn)品力突圍，開盤銷售2個(gè)億；國(guó)貿(mào)人居海上蓉嶼、人居國(guó)貿(mào)林語(yǔ)上城也即將銷售。 隨著板塊的規(guī)劃開發(fā)，可以窺見購(gòu)房者也在與“東部新城中心”雙向奔赴。

“雙向奔赴”后背，是對(duì)“怎么算住得好”的回應(yīng)。

有優(yōu)質(zhì)教育幫助孩子成長(zhǎng)，好的生態(tài)愉悅身心，便捷交通提升效率，良好醫(yī)療撫慰老人，豐富商業(yè)讓家人其樂(lè)融融……

這些看似日常的需求，不就是普通人美好生活的“最大公約數(shù)”。

隨著“房住不炒”深入人心，買房這件事也必須回歸“常識(shí)”，“是否宜居”開始成為買房首要因素。

在此背景下，東部新城中心這樣的“全配套”“強(qiáng)確定性”板塊， 吸引越來(lái)越多“追求高品質(zhì)生活”的改善群體到來(lái)。

在他們看來(lái)，無(wú)論市場(chǎng)如何變，一個(gè)具備“強(qiáng)確定性”的板塊，至少帶來(lái)的是“居住品質(zhì)”的確定性。

最后，沒(méi)有任何地段，價(jià)值會(huì)一成不變，才1歲多的“東部新城中心”當(dāng)然仍在快速成長(zhǎng)。

「往期測(cè)評(píng)」

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