前兩天，亦莊的北京潤府實(shí)景示范區(qū)開放，據(jù)說當(dāng)天就認(rèn)購了2套。
前來北京潤府實(shí)景示范區(qū)的客戶，都被它1800平米的領(lǐng)潮會所吸引：有巨石、瀑布的美景，還具備健身、餐飲、KTV、書吧、恒溫泳池等功能。
那場面，不得不讓人想起招商璽的會所。
之前，招商璽也在實(shí)景園林和會所亮相之后，網(wǎng)簽量開始快速增長：6月末的時候網(wǎng)簽不到百套，截至目前，網(wǎng)簽量已達(dá)177套，但網(wǎng)簽率仍只有18.36%。
不過，招商璽一向是認(rèn)籌多，轉(zhuǎn)簽少，這3個多月轉(zhuǎn)簽量超過70套，說明客戶被實(shí)景園林和會所打動，二者的影響力還是很大的。
如今隨著北京潤府的實(shí)景園林和會所亮相，包含泳池在內(nèi)的社區(qū)配套不再是招商璽的專利。
此外，招商璽和北京潤府同在亦莊，兩者資源配套也很相似。如，招商璽引以為傲的人大附等教育資源和龍湖天街這樣的商業(yè)資源，北京潤府也有北師大附中和門口的萬象匯商業(yè)綜合體配套，并且擁有出門即地鐵的優(yōu)勢。
最讓招商璽感到壓力的是，北京潤府最小戶型面積僅96平米，按照單價6萬元/平米計(jì)算，也就是576萬元即可上車。而招商璽最小面積的戶型是143平米，即使按照不加裝修包的7.7萬元/平米計(jì)算，至少需要1100萬元。
在新消費(fèi)時代，大家都青睞平替商品，即品質(zhì)不降低，價格大幅度降低的商品。當(dāng)前，在家庭人口變少、購房預(yù)算變低的情況下，北京潤府的低總價上車豪宅改善盤的邏輯，顯然更打動人。
當(dāng)然，也會有人說，招商璽和北京潤府位置不同，一個在河西區(qū)，一個在路東區(qū)，北京潤府最多算是價格和配套上對招商璽的平替，畢竟在亦莊買河西區(qū)房子的客戶很少會改變主意去買路東區(qū)。
姑且不說這個置業(yè)邏輯是否正確，且說招商璽地段、產(chǎn)品、配套的真正大平替項(xiàng)目也要來了，它就是即將入市的招商璽旁邊的地塊YZ00-0202-X24（以下簡稱：X24）。X24和招商璽僅隔條馬路的距離，而且還頂著光環(huán)——“好房子”方案產(chǎn)品。
X24地塊位于亦莊新城河西區(qū)，在南五環(huán)與南六環(huán)之間，規(guī)劃R2二類居住用地3.09萬㎡，容積率2.5，建筑面積7.725萬㎡，只是招商璽的零頭（建筑面積約17.7萬㎡）。
南側(cè)是北京二中經(jīng)開區(qū)學(xué)校，西南側(cè)有龍湖北京亦莊天街，附近還有人大附中亦莊新城學(xué)校和十一學(xué)校，不遠(yuǎn)處就是招商璽和中海京叁號院等。目測X24地塊將會引來眾多開發(fā)商競爭，大概率獲得的企業(yè)也是大品牌開發(fā)商。
根據(jù)規(guī)劃文件要求，住宅層高不低于3.1米，總建高在25層以內(nèi)，預(yù)計(jì)是110、120平米左右的三居、四居作為主力戶型，方便快速去化。
從產(chǎn)品上看，X24地塊的“好房子”方案將給購房人無限想象，其產(chǎn)品力可能更勝招商璽：
1、“好房子”設(shè)計(jì)方案雖然還未公布，但是憑借亦莊的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這個“好房子”的創(chuàng)新點(diǎn)和產(chǎn)品品質(zhì)，大概率比前一個“好房子”方案項(xiàng)目龍湖觀萃好。
在X24土地文件中，就明確提出層高不低于3.1米，而招商璽143平米的戶型只有3米層高，屆時X24地塊戶型面積做得更小，如果得房率更高的話，相當(dāng)于這個區(qū)域面積更小的產(chǎn)品，層高反而比招商璽還高。也就是說，招商璽作為豪宅的身份打折了。
2、根據(jù)北京市上一個“好房子”方案項(xiàng)目龍湖觀萃的經(jīng)驗(yàn)來看，X24將會有陽臺贈送，還有風(fēng)雨連廊不計(jì)入容積率，也就是說，這個項(xiàng)目將會給業(yè)主提供更舒適的生活氛圍，而無需占用建筑面積，這就更具備了平替招商璽的優(yōu)勢。
隨著市場的演變，一開始是剛需客戶因擔(dān)心收入降低而減少買房，如今是有錢人因股票房產(chǎn)等資產(chǎn)貶值而減少買房。招商璽作為亦莊有錢人的特供產(chǎn)品，走豪宅路線，上車門檻高，而亦莊有錢人客戶越來越少，客戶厚度越來越薄，招商璽還是要抓緊了。
實(shí)際上，市場和地方政府已經(jīng)很眷顧招商璽。去年10月份開盤時，整個樓市還處于比較好的狀態(tài)，招商璽是有機(jī)會一鼓作氣賣個差不多，但是因?yàn)榉N種原因，屢次錯失戰(zhàn)機(jī)。
而亦莊的經(jīng)開區(qū)政府因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)稅收豐厚，不依賴土地財(cái)政，自招商璽之后，在這1年多的時間里，都沒有在河西區(qū)再供過一塊住宅用地，整個亦莊市場都留給了招商璽，如果換成豐臺順義石景山，早就三五個新盤在競爭了。
寶貴的時間和機(jī)會還有，X24地塊供地時間未定，市場留給招商璽的時間還充裕。這一把，就看招商璽自己的本事了。
個人觀點(diǎn)，僅供參考
請以具體的相關(guān)權(quán)威性文件為準(zhǔn)
文章授權(quán)可轉(zhuǎn)載
熱門跟貼