今年9月初，廣州荔灣大坦沙島舊改因?yàn)橥七M(jìn)太慢，遭到了村民們的投訴。而距離上一次大坦沙島舊改項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)已經(jīng)悄然過(guò)去了2年時(shí)間。

2022年7月，凱德雙橋新作開(kāi)始對(duì)外吹風(fēng)，預(yù)計(jì)首推74-113㎡二至三房，吹風(fēng)價(jià)6萬(wàn)+/㎡。3個(gè)月后，項(xiàng)目正式入市，均價(jià)5.4萬(wàn)/㎡，首推僅百套房源。

第二天，消息出來(lái)了：

首開(kāi)幾近售罄

但言過(guò)其實(shí)。截至目前，雙橋新作仍有近10%的房源在推售，官方披露數(shù)據(jù)為：已售383套、未售28套。

往前看，大坦沙島再上一次樓盤(pán)推售是6年前——凱德雙橋8號(hào)入市，從2018年3月開(kāi)始吹風(fēng)，一直待定到同年10月，長(zhǎng)達(dá)7個(gè)月時(shí)間。

凱德集團(tuán)變成了第二個(gè)李嘉誠(chéng)，也硬生生把自己拖死了。

實(shí)際上，雙橋新作能夠順利入市，很大程度上是黃埔區(qū)屬國(guó)企知識(shí)城集團(tuán)幫助下完成的。

2021年1月，大坦沙島舊改項(xiàng)目項(xiàng)目主體公司廣州市境新置業(yè)（集團(tuán)）有限公司（下稱“廣州境新”）被爆拖欠停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償款累計(jì)0.8億元，且導(dǎo)致坦尾村聯(lián)社社員年終分配資金出現(xiàn)了2000萬(wàn)元的缺口。

這份停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償協(xié)議是2017年簽訂的，2018年1月開(kāi)始計(jì)算補(bǔ)償款周期，每6個(gè)月支付一次。拆遷速度很快，越和項(xiàng)目、金半島酒店、雙橋公園......一棟棟倒下，變成了綠蔭公園和生態(tài)環(huán)島岸線。

坦尾村拆遷進(jìn)入了關(guān)鍵時(shí)刻，整村廠房拆卸改造面積約11萬(wàn)㎡，正在推進(jìn)私人房屋補(bǔ)償安置。結(jié)果，廣州境新被爆拖欠高額補(bǔ)償款，顛覆了外界對(duì)作為外資代表凱德集團(tuán)的認(rèn)知。

沒(méi)能進(jìn)行大規(guī)模私房拆遷，是不幸，也是萬(wàn)幸。

拖欠補(bǔ)償款消息泄露的2個(gè)月前，凱德集團(tuán)對(duì)外宣稱，未來(lái)幾年將在中國(guó)新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域投資15～50億元。有別于其他外資企業(yè)，凱德依然是看好國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的，不斷加碼投資。

之后，凱德迅速改變了策略，業(yè)務(wù)層面：1、進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，私有化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、成立凱德地產(chǎn)；2、上市不動(dòng)產(chǎn)投資管理形成凱德投資。

資金層面，凱德拉來(lái)了知識(shí)城集團(tuán)救場(chǎng)。

2021年2月，凱德關(guān)聯(lián)公司廣州境新投資退出廣州境新股東名單之中，知識(shí)城集團(tuán)旗下廣州知?jiǎng)P、廣州知更入駐大坦沙島舊改，并迅速把坦尾村、西郊村、河沙村舊改項(xiàng)目公司主體質(zhì)押給了銀行，幫凱德迅速補(bǔ)充資金。

于是，凱德雙橋新作才能順利入市銷(xiāo)售。

那時(shí)，廣州舊村改造依然是風(fēng)頭火勢(shì)，恒大、奧園、富力、合生、佳兆業(yè)、升龍、合景、雅居樂(lè)......差不多分割完整個(gè)廣州舊村改造版圖。如果放在現(xiàn)在，知識(shí)城集團(tuán)大概率：

自身也難保

凱德作為最早介入廣州舊村改造的一家企業(yè)，但趨勢(shì)時(shí)仍只堅(jiān)守一畝三分地。

大坦沙島拆遷、建設(shè)歷程差不多又是廣州舊改其中一個(gè)縮影，也是與黃埔去舊改形成鮮明的對(duì)立面。

2009年，新加坡貿(mào)易相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)率隊(duì)商務(wù)考察團(tuán)連續(xù)前往廣東進(jìn)行考察訪問(wèn)；2010年，廣東、廣州代表團(tuán)訪問(wèn)新加坡。其中，2009年，新加坡、廣東成立了——新粵合作理事會(huì)，旨在促進(jìn)兩地商界合作交流。

開(kāi)啟訪問(wèn)以來(lái)，廣東省與新加坡的進(jìn)出口貿(mào)易增長(zhǎng)迅猛。僅在2010年1-5月，廣東省批準(zhǔn)新加坡直接投資1.2億美元，增長(zhǎng)136%。

廣州東邊，一座標(biāo)桿性產(chǎn)業(yè)園區(qū)一步步誕生——中新知識(shí)城。在新加坡、廣東省合作項(xiàng)目中，有近半落地于此。

中新知識(shí)城，成為了廣州GDP重要部分，2023年GDP為306.6億元，占黃埔區(qū)GDP比例為7.08%，等于0.7個(gè)從化區(qū)的GDP。

廣州西邊，凱德順著貿(mào)易往來(lái)進(jìn)入了廣州荔灣。2009年，荔灣區(qū)政府引入凱德參與大坦沙島舊改的策劃、開(kāi)發(fā)和管理，預(yù)計(jì)總投資超過(guò)500億元，項(xiàng)目面積239萬(wàn)㎡。

大坦沙島，引入了新加坡“花園城市”的規(guī)劃理念，確定“城市島”城市更新模式，并且將“三舊”改造連片節(jié)約集約用地的典范，目標(biāo)將建成：

廣州的小新加坡。

花園城市，讓人直接聯(lián)想到大片綠蔭盎然、鳥(niǎo)語(yǔ)花香的畫(huà)面。這種模式優(yōu)先建設(shè)配套服務(wù)設(shè)施，注定與之的前房地產(chǎn)追快、貪大模式相悖。

前期，大坦沙島投入了大量時(shí)間、成本用于河涌景觀、環(huán)島碧道等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對(duì)比東邊響徹天際的拆樓機(jī)聲音，一樓樓高樓矮房不斷倒下，大坦沙島舊改拆遷速度，一直龜速慢行。

2012年，大坦沙島更新改造方案獲批，首個(gè)舊改盤(pán)在2017年才入市銷(xiāo)售，一賣(mài)就是7年。

凱德慢慢活成了一個(gè)典型的“李嘉誠(chéng)”，偏愛(ài)囤地。

五年一變，五年一輪回。大坦沙島舊改龜速，不完全因?yàn)閯P德，荔灣區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)從大坦沙島南移到廣鋼廣船、又北轉(zhuǎn)到白鵝潭、聚龍灣。

但大坦沙島首創(chuàng)廣州市權(quán)屬界限、探索連片集約改造模式，恰是當(dāng)下廣州舊村改造的方向。這種模式，對(duì)于村民來(lái)說(shuō)，

已經(jīng)沒(méi)有了暴富機(jī)會(huì)，他們很難接受，甚至在抗拒。

凱德面對(duì)這種形勢(shì)更是束手無(wú)策，它擅長(zhǎng)做的是造城者，即產(chǎn)城融合。放眼整個(gè)國(guó)內(nèi)，以產(chǎn)城融合模式的開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)絕跡了，包括拿下白鵝潭的華夏幸福、出生即身亡的碧桂園產(chǎn)城、兩次爆雷的華南城......

當(dāng)下沒(méi)有一家開(kāi)發(fā)商再輕言產(chǎn)城融合模式，畢竟，潮水退去，一個(gè)個(gè)都在裸泳。

凱德算是堅(jiān)定的大灣區(qū)投資人之一，目前大坦沙島上投資金額高達(dá)90億元，項(xiàng)目?jī)H有三個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，還有大片房屋拆遷、項(xiàng)目建設(shè)未完成，兌現(xiàn)速度于公眾而言，確實(shí)是在畫(huà)餅。

凱德已經(jīng)被形勢(shì)揍得體無(wú)完膚。

跨越南洋而來(lái)，如看不到滿載歸去，對(duì)于凱德而言，難言堅(jiān)持的理由。很早之前，已有消息稱，凱德想將大坦沙島舊改轉(zhuǎn)讓給中海，后不了了之。

凱德若退出，于廣州舊改、大坦沙島及村民，少的不只是一個(gè)小新加坡。